Однак на мій погляд, ці правові позиції не охоплюють ситуації, коли об'єкт має кілька призначень, з яких допоміжним є лише основне призначення, але при цьому є самостійне неосновне. Візьмемо, наприклад, окремо розташована будівля котельні / трансформаторної підстанції / газораспределетільного вузла на підприємстві. Очевидно, що основне призначення у таких об'єктів допоміжне, оскільки вони призначені в першу чергу для тепло- / електро / газопостачання соответстветствующих основних будівель / споруд. Основне призначення, відповідно, полягає в обслуговуванні інших конкретних об'єктів, а неосновне - саме виконання таких функцій, яке не надто залежить від того, які конкретно об'єкти будуть обслуговуватися.
У зв'язку з цим було б цікаво почути думку колег з питання про те, перестають чи такі об'єкти від цього бути об'єктами нерухомості або ж тут доречно говорити лише про допоміжний характер в тому вигляді, про який йде мова, скажімо в ст. 135 ГК РФ (головна річ і річ-приналежність)?
Школа права «СТАТУТ»
Юридичні семінари для професіоналів
Конференція за сучасними технологіями і проектам LegalTech
Поставка: основні проблеми договірної роботи
«. з яких допоміжним є лише основне призначення. »- веселі каламбури? ))
З одного боку, виходить доладно і логічно, при оскарженні відмови в реєстрації, достатньо довести, що об'єкт не є лише поліпшенням ЗУ, а має самостійне призначення.
але:
По-перше, мене дуже засмучує, що навіть наші просунуті (в порівнянні) АС'и, розглядаючи справу і приймаючи рішення в першу чергу керуються особистими переконаннями, а вже потім, якщо заявник посилатиметься - АПК. Це я про п. 4, 5 ст. 200 АПК. Щодо яких у мене вже склалося враження, що через технічну помилку вони відсутні в правових базах судів.
По-друге, довівши, що об'єкт має самостійне призначення, і відповідно може бути нерухомим майном, ми впираємося в іншу практику АС'ов (перевірку в ВАС вона поки не проходила, якщо я не помиляюся), яка зводиться до того що, якщо об'єкт має самостійне призначення, права на нього не можуть бути зареєстровані в порядку ст.25.3 ФЗ 122 "Про держ.реєстрацію"
Такий підхід, на мій погляд, фактично скасовує ст. 25.3 ФЗ-122 про держ. реєстраційні.
А ще, для мене питання, чому, коли заявник звертається в порядку гл.24 АПК, суди повсюдно розглядають справу не з точки зору вивчення законності прийнятого органом рішення, а з позиції визначення підлягає право визнання. Таким чином позбавляючи заявника права на обраний ним спосіб захисту.
Роман Тараданов Провідний юрист, Група правових компаній ІНТЕЛЕКТ-С, м Челябінськ
«По-друге, довівши, що об'єкт має самостійне призначення, і відповідно може бути нерухомим майном, ми впираємося в іншу практику АС'ов (перевірку в ВАС вона поки не проходила, якщо я не помиляюся), яка зводиться до того що, якщо об'єкт має самостійне призначення, права на нього не можуть бути зареєстровані в порядку ст.25.3 ФЗ 122 "Про держ.реєстрацію" »
Ну, не те щоб скасовує, скільки звужує його застосування до горезвісної "дачної амністії". А взагалі, я через нерозуміння цього аспекту пост і розмістив. Начебто "по закону реєструвати можна, але за поняттями не можна".
«Ну, не те щоб скасовує, скільки звужує його застосування до горезвісної" дачної амністії ". »
Точно, її я якось випустив з уваги.
Виходу по-моєму, два.
1. Змиритися і чекати або йти іншим шляхом, хоча яким однозначно теж незрозуміло.
2. Намагатися переломити. Або практику розгляду з порушенням порядку гл.24 або висновки про те, що якщо має основне, то не може бути допоміжним. Тим більше, що мова адже про "допоміжному використанні", а не про "призначення". А порядок використання майна визначає власник. Відносно об'єктів капітального будівництва це так само підтверджується п.4 ст.37 ГРК
"Основні і допоміжні види дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва правовласниками земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, за винятком органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних і муніципальних установ, державних і муніципальних унітарних підприємств, вибираються самостійно без додаткових дозволів і погодження. "
«Начебто" по закону реєструвати можна, але за поняттями не можна "»
Мені бачиться трохи інакше: за поняттями можна, але не всім.
Мій друг і колега наприклад, пачками реєструє права однієї відомої компанії "національного надбання")) на допоміжні. Без всяких відмов і необхідності оскарження, хоча на мій погляд деякі з відносяться до небезпечних об'єктів мають особливий порядок введення в експлуатацію і вже в силу цього, не повинні проходити як допоміжні.
«Допоміжним є лише основне призначення» Теж порадувало. )
Мені видається, відносини технічної допоміжності об'єктів концептуально єдині для різних типів об'єктів.
Наприклад, в частині МКД спільним майном МКД можуть бути самі різні об'єкти, включаючи землю, ТП, стоянку як в будівлі, так і поруч і т.д. Більш того, думаю, не дивлячись на п.4 ч.1 ст.36 ЖК, на підставі ст.135 ГК спільне майно МКД може знаходиться і на іншому ЗУ, а крім того, складати загальне майно та іншого МКД (одна ТП або котельня на кілька будинків і т.д.).
Аналогічно і для комерційних об'єктів: допоміжний характер обслуговує будинок носить по відношенню до інших будівель, а не до ЗУ, тому допоміжні будівлі відділені від головних остільки ж, оскільки будівлі в нашому обороті взагалі відділені від ЗУ; поки будівлі в принципі є речами, між ними можливі і відносини головної речі і приналежності.
Причому, очевидно, що чисто утилітарне значення таких відносин нашаровується на принцип superficies solo cedit і, на мій погляд, як штучно створене, таке значення має пріоритет перед природністю зазначеного принципу. Іншими словами, принцип генерального нерухомого об'єкту тут поступається принципу служіння. Точно так же, як ми знаємо, лінійний об'єкт дає його власнику сервітут щодо ЗУ, а не власнику ЗУ - власність на лінійний об'єкт.
Тому в разі, навіть якщо котельня (ТП) і будівля стоять на різних ділянках, при цьому в проектній документації будівлі передбачено харчування від цієї котельні (ТП), виникнення ПС на будівлю повинно тягнути і виникнення ПС на котельню (ТП) у відповідній частці, а доля котельні (ТП) повинна слідувати долі будівлі, а не землі під котельні (ТП).
Складніше питання з техніко-економічної або навіть чисто економічної допоміжних. Наприклад, стоянка і ТЦ. Або ТЦ і розважальний центр (останній використовується як якір для залучення клієнтів в ТЦ і сам по собі є збитковим); окремі якоря в ТРК в принципі. Думаю, тут все ж треба бути ближче до технічної документації. Якщо проектом ТЦ передбачено певну кількість паркувальних місць, розраховане на відповідну потужність, то містить це кількість стоянка і буде допоміжним об'єктом ТЦ. Теж - з РЦ і ін.
Тут важливо, що підставою для віднесення об'єкта до допоміжного є (крім наявності основного об'єкта) не тільки наявність допоміжного характеру об'єкта, але і відсутність самостійного призначення.
Отже, на мій погляд, якщо об'єкт дійсно (об'єктивно) має і допоміжний, і самостійний характер, особа і визначає один з двох варіантів:
1) об'єкт має самостійне призначення;
2) об'єкт не має самостійного призначення (допоміжний по відношенню до основного об'єкта, права власності на який зареєстровано).
Виходячи з цього обличчя і здійснює містобудівну діяльність (отримує / не отримує дозвіл на будівництво і т.п.).
Хоча, по суті, прямо тлумачачи судову практику, якщо в об'єкта існує самостійне призначення - об'єкт не може бути допоміжним по пп. 3 п. 17 ст. 51 ГрсК, але тут вищезгаданий нюанс: Росреестр не має повноважень розглядати питання про приналежність об'єкта далі отриманої заяви та доданих документів.
Роман Тараданов Провідний юрист, Група правових компаній ІНТЕЛЕКТ-С, м Челябінськ
Незрозуміло на підставі якої норми Росреестр повинен розділяти об'єкти на складові частини ЗУ і, власне, нерухомі речі, але самі судакти ВАС зрозумілі - розвантаження нерухомості від таких об'єктів як: футбольні поля, асфальтові замощення тощо
У ст. 30 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" зазначено, що.
5. Якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником інженерних мереж або об'єктів інженерної інфраструктури (крім мереж, призначених для передачі і розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти і природного газу) за межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості, а такі інженерні мережі та / або об'єкти передаються в кого комунальну власність.
У разі якщо вартість будівництва інженерних мереж та / або об'єктів інженерної інфраструктури (крім мереж, призначених для передачі і розподілу електричної енергії, трубопроводів, призначених для розподілу природного газу, транспортування нафти і природного газу) перевищує розмір пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту, орган місцевого самоврядування приймає рішення про відшкодування замовнику різниці між понесеними витратами та розміром пайової участі замовника у розвитку ін фраструктури населеного пункту.
Таким чином, прив'язка до місця розміщення (за межами відведеної під забудову ділянки) вказує на необхідність надання побудованим лінійним об'єктам самостійного статусу на увазі передачі їх в комунальну (муніципальну) власність і підстави для заліків зустрічних зобов'язань по пайовій участі.
Тому для уточнення статусу таких об'єктів і вказівки на їх самостійність, в технічному сенсі їм присвоюють свій окремий код за класифікатором, щоб потім прийняти в комунальну власність як окрему нерухомість.
Обидві постанови в касаційній інстанції скасовано через відсутність в ст. 30 Закону, що розглядається зазначених норм, а також права забудовника провести залік вимог по пайовому договором з містом тільки беручи до уваги розташування побудованого лінійного об'єкта, що, тим не менш, не виключає застосування правових позиції в відмінних рішеннях судів у законотворчій діяльності з метою удосконалення цих правовідносин .
При цьому, ст. 34 Закону, що розглядається "Про регулювання містобудівної діяльності" дозволяє не оформляти землекористування для будівництва лінійних об'єктів інфраструктури тільки в разі їх будівництва на замовлення органів влади на підставі сервітуту * т.е.сервітут звичайно обов'язковий, але дозвіл від ДАБК можеш не отримувати. Якщо ж замовлення від місцевих органів влади немає, то за змістом закону треба отримувати і дозвіл на їх будівництво, так як технічні умови не передбачені земельним законодавством як підстава для проведення робіт на земельних ділянках, прилеглих до ділянки забудови.
Якщо лінійний об'єкт побудований в межах ділянки забудови, то в разі будівництва багатоквартирного житлового будинку ситуація одна, а з нежитловим - інша.
За змістом п. 12. ст. 39 Закону, що розглядається замовник будівництва зобов'язаний передати протягом 120 днів побудований житловий будинок, приєднаний до інженерних мереж, ОСББ, або власнику, або експлуатуючій організації. У випадку з багатоквартирним житловим будинком, передача інженерних мереж та інженерної інфраструктури, необхідної для експлуатації будинку, замовником такого будівництва ОСББ обумовлена Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних житлових будинків». В такому випадку інженерні комунікації (прим. Мережі водопостачання та каналізації) і об'єкти інженерної інфраструктури (котельня або ТП), незалежно від місця їх розташування, є об'єктом спільної власності жільцов- неподільним майном.
В одному із законопроектів навіть передбачається покладання на експлуатуючі організації, включаючи і ОСББ, або кооперативи або РЕО, обов'язки зі сплати замовнику будівництва різниці між понесеними витратами на їх створення і сумою коштів, сплачених за договором пайової участі з містом.
А у випадку з нежитловим комплексом, то в Ялті, наприклад, практично всі побудовані у моря багатоповерхівки, де живуть переважно росіяни і кияни, донецькі, побудовані як рекреаційні або оздоровчі комплекси з апартаментами (нежитловими приміщеннями). Так ось котельні, ТП і внутрішньобудинкові інженерні комунікації забудовники оформляють за собою і відразу передають на баланс своїм створеним обслуговуючим організаціям, оскільки так як будинок нежитловий і спільної власності (на відміну від РФ) у мешканців та власників апартаментів на спільне майно не виникає, і експлуатація будинки цілком залежить від них, включаючи і встановлення своїх, на відміну від затверджуваних на житлові будинки органами влади тарифів, розцінки.
«Він просто не є будівлею ні за яких умов (це до питання про навісах, кіосках і ангарах) і нерухомістю теж, оскільки зв'язку з цим у нього немає. »
да, я як раз і говорив про те, що ключова характеристика наявність нерозривному зв'язку із землею. Навіси, кіоски тощо будуть будівлями і спорудами, але від цього не стануть нерухомим майном.
«Мова йде про те, що призначення об'єкта не є основним критерієм віднесення (або невіднесення) об'єкта до нерухомості. »
Повністю згоден, про це і говоримо, тільки ось вища у вищій інстанції інший підхід ((
«Наприклад, котельня, яка має фундамент, є капітельного об'єктів, зведена на основі проектної документації, дозволу на будівництво і дозволу на введення в експлуатацію є об'єктом нерухомості. »
А давайте перенесемося від котельні (моя позиція по якій ідентична Вашої на 102%, дивно, що на початку ми один одного якось не зрозуміли) до капітального забору, посилання на який вище приводив Роман.
Щоб легше було знайти розбіжності, якщо вони будуть, визначимося з характеристиками:
_________________________________________
Найменування: паркан
Об'єкт капітального будівництва: так
Нерозривний зв'язок з ЗУ: так
Чи має основне призначення: так, (позначення меж ЗУ, обмеження безперешкодного доступу до ЗУ і об'єктів на ньому розташованим)
Чи є об'єктом нерухомості: так
Чи є об'єктом нерухомості допоміжного використання: так.
Чи підлягає держреєстрації: так
_________________________________________
Чому відмовили з рішень видно. А тепер "УВАГА ПИТАННЯ":
Якби заявник не пішов по шляху 25.3 ФЗ 122, а пішов в порядку який Ви привели з котельні, був би паркан об'єктом нерухомості? - так. була б запис в ЕГРП? - так. (Я сам такі об'єкти реєстрував не раз, без відмов та оскарження).
Таким чином, отримуємо, один і той же об'єкт, може і бути об'єктом нерухомості і не бути їм, залежно від того по якій стежці піде заявник. Ви вважаєте такий стан правильним.
(Для прикладу: якщо дитина з'явилася на світ в процесі природного розродження - визнаємо його ЛЮДИНОЮ, а якщо в результаті кесарева - не визнаємо. Нормально ж, а що, не згоден нехай доводить, а ми йому пояснимо, що природою влаштовано, щоб люди з'являлися основним способом, а раз він з'явився допоміжним, то вже саме це доводить що він не може бути людиною;))).
Але навіть якщо допустити все вищеперелічене, для мене все одно залишається незрозумілим, чому заявник обрав певний спосіб захисту свого права, а саме оскарження дій, рішення в порядку гл.24 АПК, а суд замість дослідження питання про законність цілком конкретного відмови в держреєстрації по цілком певних обставин, розглядає підлягає об'єкт реєстрації чи ні. Так заявник не подавав про визнання права власності. Та й держ. реєстратор у своїй відмові не вказував, що об'єкт не є нерухомим майном. На момент підготовки відмови (відповідно до методичних рекомендацій по реєстрації) була повністю проведена правова експертиза, в результаті якої не було встановлено, що об'єкт не є об'єктом нерухомого майна. Сам інститут реєстрації то нам тоді навіщо? Якщо "і так перевантажені" судді перевіряють, то що перевірено спеціальним держ органом і до перевірці не заявлено жодної зі сторін, і рамках АПК перевірці теж не підлягає?
«Не так давно, я« убив »2 місяці в пошуках того, в чому ж вони відрізняються (крім назви), але далі того, що ці терміни не тотожні. пояснень я так і не отримав і не знайшов. »
Дякую за інформацію, обов'язково подивлюся, дуже цікаво, що там з класифікацією.