Привіт, купили квартиру по пайовій участі. Термін стояв другий квартал цього року. А зараз дзвонить забудовник і просить під'їхати підписати додаткову угоду до договору про продовження термінів. Мені б не хотілося підписувати цю угоду, чи повинен я його підписати?
Зателефонуйте зараз і отримаєте
попередню консультацію:
Привіт, по суті Вашого питання можемо пояснити наступне.
Згідно ст. 153 ГК РФ угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 420 ГК РФ договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
До договорів застосовуються правила про дво-і багатосторонніх угодах, передбачені главою 9 ГК РФ.
Договір участі в пайовому будівництві такий же договір, як і всі інші, і на нього поширюються положення Цивільного кодексу РФ про договори і угоди.
Додаткова угода - це по суті документ, що підтверджує зміни в початкові умови договору.
При цьому згідно з ч. 1 ст. 452 ГК РФ угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше.
Тобто, якщо договір був укладений в письмово формі і його підписали дві або більше сторони, то і додаткову угоду має бути виконане в письмовій формі і підписана все тими ж сторонами.
Згідно ст. 6 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше терміну, який передбачений договором і повинен бути єдиним для учасників пайового будівництва, яким забудовник зобов'язаний передати об'єкти пайового будівництва, що входять до складу багатоквартирного будинку і (або ) іншого об'єкта нерухомості або до складу блок-секції багатоквартирного будинку, що має окремий під'їзд з виходом на територію загального користування, за винятком випадку, установленног частиною 3 цієї статті.
В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» в разі, якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості не може бути завершено в передбачений договором термін, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію і пропозиція про зміну договору. Зміна передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва здійснюється в порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації.
При цьому в разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, передбачена цією частиною неустойка (пені) сплачується забудовником у подвійному розмірі.
Відповідно до частин 1 та 2 ст. 450 ГК РФ зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ГК РФ, іншими законами або договором.
На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:
1) при істотному порушенні договору другою стороною;
2) в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.
Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Однак є і ще одна підстава зміни договору - це істотна зміна обставин укладення договору.
Згідно ч. 1 ст. 451 ГК РФ істотна зміна обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, є підставою для його зміни або розірвання, якщо інше не передбачено договором або не випливає з її суті.
Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачити, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на значно відрізняються умовах.
В силу ч. 2 тієї ж статті ЦК РФ якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з істотно змінились, або про його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, передбачених пунктом 4 цієї статті, змінений судом на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що такої зміни обставин не відбудеться;
2) зміна обставин викликано причинами, які заінтересована сторона не могла подолати після їх виникнення при тому ступені турботливості та обачності, яка від неї була потрібна за характером договору та умовами обороту;
3) виконання договору без зміни його умов настільки порушило б відповідне договору співвідношення майнових інтересів сторін і спричинило б для зацікавленої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила б того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;
4) із звичаїв ділового обороту або суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Як випливає з частини 4 ЦК РФ зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених судом умовах.
В раніше зазначеному нами п. 24 Огляду практики робиться досить однозначний висновок про те, що забудовник, вступаючи в договірні відносини з пайовиками, повинен передбачати настання будь-яких господарських ризиків і повинен передбачити можливість їх настання при визначенні термінів закінчення будівництва об'єкта.
Іншими словами, Верховний суд робить однозначний висновок про те, що забудовник не може посилатися на брак фінансування, проблеми з постачальниками та підрядниками, погодні умови і т.п. як на істотну зміну обставин, з яких сторони виходили на момент укладення договору.
Згідно ч. 1 ст. 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору.
Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена ЦК РФ, законом або добровільно прийнятим зобов'язанням.
Таким чином, можна зробити висновок про те, що додаткова угода може бути або підписано Вами добровільно, але тоді Ви втрачаєте право на неустойку в зв'язку з простроченням обов'язки забудовника, або Ви можете відмовитися від підписання такої угоди.
Єдиним способом змусити Вас підписати таку угоду для забудовника є подача позову до суду про спонукання Вас до висновку додаткової угоди.
Однак забудовнику в суді необхідно довести ті обставини, на які він посилається, а саме істотне порушення Вами умов договору, наприклад, несплата вартості квартири в термін.
При цьому довести суду істотна зміна обставин, з яких сторони виходили в момент укладення договору, забудовнику буде вкрай важко зробити.