Досить поширена ситуація, особливо при купівлі-продажу квартир або земельних ділянок - сторони домовляються, що «квартира буде коштувати 4 000 000 рублів, але в договорі ми напишемо тільки 1 000 000», інша частина йде «в чорну» - мимо договору.
- Власник квартири продає її за 4 000 000 рублів.
- При цьому в договорі купівлі-продажу квартири вказується тільки 1 000 000.
- Також власник квартири (Продавець) видає Покупцю розписку про те, що отримав з нього повну суму в розмірі 4 000 000. Передбачається, що розписка нікому не показується і використовується нібито тільки для захисту інтересів Покупця квартири - підтверджує, що всі обумовлену суму Продавець отримав.
Ризики для Продавця тут такі:
У нашому цивільному праві є поняття безпідставне збагачення.
Відповідно до п. 1 ст. 1102 ДК РФ:
Особа, яка без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно (набувач) за рахунок іншої особи (потерпілого), зобов'язана повернути останньому безпідставно придбане або заощаджене майно (безпідставне збагачення), за винятком випадків, передбачених статтями 1109 цього Кодексу .
Прочитайте, будь ласка, цю норму уважно - ключовим моментом тут є вимога про повернення майна при відсутності правових підстав для його отримання.
Що стосується нашої ситуації виходить, що у Продавця квартири є правові підстави отримати від Покупця тільки 1 000 000, а решту він зобов'язаний повернути Покупцю як безпідставно отримане.
Іншими словами, у Покупця квартири, при наявності розписки про отримання Продавцем квартири повної суми, є можливість вимагати від Продавця повернення цієї різниці. Через суд, звичайно ж.
Виняток з цього правила щодо нашої ситуації є тільки один і встановлено воно п. 4 ст. 1109 ЦК РФ:
Не підлягають поверненню в якості безпідставного збагачення грошові суми та інше майно, надані на виконання неіснуючого зобов'язання, якщо набувач доведе, що особа, яка потребує повернення майна, знало про відсутність зобов'язання або надав майно з метою благодійності.
Іншими словами, Продавець як одержувач грошових коштів, повинен в суді доводити, що Покупець знав про відсутність зобов'язання по передачі 4 000 000 замість 1 000 000. Для цього він може послатися на договір, в якому якраз фігурує занижена вартість.
І тут все буде залежати від того, що написано в цій розписці.
Так, що ризики для Продавця позбутися цієї різниці цілком реальні.
Як цього можна уникнути?
Способів я бачу два:
- Вказувати в договорі дійсну вартість об'єкта нерухомості.
- Не давати розписку на отримання повної суми.
Ще можна почитати на цю тему: