За словами В. Маневича, начальника землевпорядної служби Міноблвиконкомі, у садівників і громадян, які бажали отримати ділянку для будівництва будинку, було нерівне становище, тому що нерідко на ділянках для колективного садівництва будувалися будинки, які за технічними характеристиками прирівнювалися до житлових. У той же час такі ділянки надавалися без аукціону, а ділянки для обслуговування житлового будинку - тільки через аукціон, при цьому ціна на деякі доходила до $ 100 тис. Тепер ділянки в садових товариствах також будуть надаватися тільки через аукціони.
Заборона на створення нових товариств в приміській зоні Мінська пов'язаний з тим, що територія насичена садовими товариствами і вільних масивів практично не залишилося. Зате в Мінській області є близько 12 тис. Вільних земельних ділянок, з яких 6800 - в сільських населених пунктах для обслуговування та будівництва житлового будинку, 1,7 тис. Ділянок - в містах і 3,5 тис. - в садівничих товариствах. Відомості про вільні ділянки і аукціонах в Мінській області можна знайти на сайті облвиконкому.
Ситуація в Мінському районі
Пов'язано це з тим, що за останні 5 років, з тих пір як була впорядкована нормативна база по виділенню земельних ділянок, громадяни отримали під Мінськом більш 2640 ділянок. В результаті за МКАД в дуже короткий період створено 56 нових масивів забудови (котеджних селищ). Крім того, в районі є 302 садових товариства, які налічують 54 тис. Дачників. З сім'ями це ще десь 150 тис. Чоловік. В осінньо-літній період міграція населення в районі або через нього у вихідні та святкові дні становить більше 300 тис. Чоловік. Це тягне певне навантаження. Є проблеми з інфраструктурою, прибиранням сміття
За словами Сергія Шимук, начальника землевпорядної служби Мінського району, земля в пристоличному регіоні стала предметом активного торгу, оскільки її кадастрова вартість варіюється від 2 у.о. де-небудь в Петрішковском сільраді до 22 у.о. за м? в місцях ближче до Мінської кільцевої: «Уявляєте, які відкривалися можливості в садових товариствах, розташованих в престижних районах? Отримав землю безкоштовно, побудував будинок, продав. Ніяких обмежень. Моніторинг стану земель в садівничих товариствах, особливо створених в останні кілька років, вже почався. Виявлено близько 50 земельних ділянок, які використовуються неефективно, власникам вислані приписи. Навесні цю роботу буде продовжено. Навіть якщо ділянка знаходиться у власності, його заберуть через суд без будь-якої компенсації кадастрової вартості. Втім, щоб виправити порушення, на такій земельній наділі досить посадити дерева або кущі та покосити траву.
Заборона на продаж земельних ділянок в садових товариствах до закінчення 5 років з моменту реєстрації права власності не поширюється на громадян, які отримали ділянки у спадщину або користувалися ними на підставі довічного успадкованого володіння більше 5 років ».
Кому заборонено продавати свої садові ділянки?
Тепер розглянемо питання, кому заборонено продавати свої садові ділянки. Згідно з Указом № 387, до закінчення 5 років з дня держреєстрації виникнення прав на земельну ділянку вводиться заборона як на реалізацію земельних ділянок, наданих для ведення колективного садівництва, так і на реалізацію капітальних будов (в т.ч. незавершених), розташованих на таких ділянках . Заборона на відчуження не поширюється на громадян:
Реєстрація виникнення прав відбувається при виділенні ділянки садівникові: якщо ви отримали ділянку в довічне успадковане володіння більше 5 років тому, але приватизували тільки зараз, то труднощів з його продажем у вас не буде - продати його можете зараз без проблем.
При цьому відчуження громадянами належних їм на праві власності земельних ділянок для ведення колективного садівництва допускається також при відсутності на них зведених і зареєстрованих у встановленому порядку садових будиночків.
Аналогічним чином регулюються питання відчуження громадянами садових будиночків, розташованих на земельних ділянках для колективного садівництва, що належать їм на праві довічного посяде володіння або оренди.
Коли проведуть перші аукціони з вилученим ділянок в садових товариствах?
Хто буде проводити аукціони з продажу садових ділянок?
Райвиконкоми, міськвиконкоми або за їх дорученням - уповноважені організації. Початкова ціна ділянок буде формуватися на основі їх кадастрової вартості. Повторимося, але нагадаємо, що кадастрова вартість землі, в Мінському районі варіюється від $ 2 до $ 22 за м ?.
Як виділяються ділянки за межами приміської зони?
Облвиконкомам дано право визначати інші території, де земельні ділянки для колективного садівництва також повинні надаватися через аукціон.
Як використовувати садову ділянку, щоб його не вилучили?
Перевірка цільового використання дачних ділянок під Мінськом вже ведеться. Особлива увага приділяється товариствам, створеним останнім часом. Близько 50 ділянок в Мінському районі не використовуються власниками. Громадянам вислані повідомлення, що з початком весняного періоду вони зобов'язані приступити до освоєння своїх ділянок, інакше вони будуть вилучені.
Будувати будинок на садовій ділянці не обов'язково. Але і просто покосити - недостатньо. Садовий ділянку вважається використовуваним, якщо на ньому ростуть, наприклад, плодові дерева або культурні насадження на кшталт смородини і грядок з петрушкою.
Як запевняють представники влади, ніхто не буде змушувати вести господарство на ділянці взимку, але в міру наближення дачного сезону такий моніторинг буде проведено.
Механізми вилучення ділянок прописані в чинному законодавстві. Наприклад, якщо ділянка знаходиться у власності, то він вилучається в судовому порядку. У деяких випадках ділянка може бути вилучена за рішенням районного виконкому. Вилучені ділянки будуть виставлені на аукціон.
Вилучити невикористаний ділянку можуть, навіть якщо він приватизований. Просто рішення про вилучення неприватизованого ділянки приймає місцевий райвиконком, а приватизованого - суд. Що примітно, держава не буде компенсувати вартість навіть приватизованого вилучається ділянки.
Трохи про відповідальність забудовника
Віктор Маневич, начальник землевпорядної служби Міноблвиконкомі
- Усадоводов і громадян, які бажали отримати ділянку для будівництва будинку, було нерівне становище, тому що нерідко на ділянках для колективного садівництва будувалися будинки, які за технічними характеристиками як мінімум дорівнювали житлових будинків, а то й перевершували їх.
Якщо громадянин отримує дачну ділянку, він повинен розуміти, що протягом року необхідно приступити до його цільового використання. Якщо цього не відбулося, то можна запускати процедуру припинення прав на цю ділянку. Що стосується ділянок для ведення колективного садівництва, то там не обов'язково повинні бути споруди. Якщо є культурні рослини, територія упорядкована і в належному санітарному стані, то претензій немає.
Олена Михайловська, начальник юридичного управління Держкоммайна
- До закінчення 5 років з дня держреєстрації виникнення прав на земельну ділянку вводиться заборона як на реалізацію земельних ділянок, наданих для ведення колективного садівництва, так і на реалізацію капітальних будов (в т.ч. незавершених), розташованих на таких ділянках.
Сергій Шимук, начальник землевпорядної служби Мінського району
- У Мінському районі є 302 садових товариства, які налічують 54 тис. Дачників. З сім'ями це ще десь 150 тис. Чоловік. В осінньо-літній період міграція населення в районі або через нього у вихідні та святкові дні становить більше 300 тис. Чоловік. Це тягне певне навантаження. Є проблеми із інфраструктурою, прибиранням сміття
Оксана Таранда, начальник відділу по роботі зі зверненнями фізичних і юридичних осіб Міноблвиконкомі
- У дні, коли на сайті Мінського райвиконкому з'являлися відомості про звільнених землях в садових товариствах, які бажають їх отримати займали чергу з 4 ранку, а після з бійками і скандалами прагнули реалізувати своє законне право на безкоштовний наділ. Садівницьких товариств є важко керовані колективи, які не в змозі за власні кошти інфраструктуру до своїх сільгоспугідь будувати і обслуговувати. Плюс до всього - це нескінченні сусідські суперечки. З 6427 звернень громадян 13,4% пов'язані з питаннями про землю. Причому кожне друге стосується Мінського району.
У той же час пустують і заростають бур'яном чудові ділянки для садівництва в Стародорожском і любанськом районах. Все це підтверджує аксіому ріелторів: цінність нерухомості визначає місце.
Мал. 1. Картосхема територій, що відносяться до приміській зоні міста Мінська
Клінокскій сільрада (частково)
Міський селище Сміловичі
Стягнення заборгованості в садових товариствах
Щоб стягнути заборгованість по членським і цільовим внескам, потрібно оформити правильно деякі документи і заплатити 1,5 базові величини за послуги нотаріальної контори. Через якийсь час боржник змушений або сам сплатити борг, або ці гроші у нього віднімуть з заробітної плати, або у нього опишуть майно на суму боргу. Механізм відпрацьований і починає давати позитивні результати.
Причому практика показує, що спочатку боржник, коли його повідомляє правління садового товариства (СТ) про те, що на нього подано документи для стягнення заборгованості за виконавчим написом, навіть не реагує. Після розмови з судовим виконавцем боржник, як показує практика, починає писати скарги на СТ в різні інстанції, погрожує подати в суд за незаконне стягнення боргу.
Але робити це на стадії, коли стягненням заборгованості починає займатися судовий виконавець, марно, якщо у садівничого товариства все в порядку з документами.
Якщо людина є членом садівницького товариства, то платити цільові та членські внески, розміри яких затверджені на загальних зборах членів СТ, він зобов'язаний. Якщо садівник виявляється неплатоспроможним і у нього немає особистого майна, яке можна було б описати, то в якості оплати може бути використаний і саму земельну ділянку.
Після проходження всіх необхідних процедур ділянку виставляється на аукціон. Виручені гроші йдуть на оплату судових витрат, витрат з підготовки та проведення аукціону, на виплату боргу перед СТ. Те, що залишиться після всіх платежів, дістається колишньому господареві ділянки.
Примітно, що стягнення заборгованості за виконавчим написом нотаріуса на практиці виявляється більш ефективним механізмом боротьби з боржниками в садівничих товариствах, ніж виняток із СТ. Як правило, боржник або намагається погасити заборгованість, що утворилася, або продати земельну ділянку. А з огляду на сьогоднішній стан земельного ринку, деякі садівники-любителі готові продавати свої земельні наділи, що називається по собівартості (кадастрова вартість ділянки плюс сума сплачених внесків), а буває, що і нижче собівартості.