Сьогоднішня Росія переживає історичний рубіж, якщо хочете, перехід "від соціалізму до капіталізму". Цей перехід пов'язаний з глобальними змінами в політиці, економіці, культурі, повсякденної життєдіяльності людей. Практично докорінно змінюється законодавство в самих різних сферах нашого життя, що природно вимагає певного і не малого історичного періоду. Зміна законодавства в області земельного та іншого майнового права типовий приклад таких кардинальних змін внаслідок того, що земля й інша нерухомість з об'єктів соціалістичної власності починає перетворюватися в приватне володіння.
Сучасне земельне законодавство дуже молоде. Практично щороку воно доповнюється, змінюється, коригується і цей процес триватиме постійно. Сучасній людині, особливо не має юридичної освіти, буває дуже складно самостійно розібратися в хитросплетіннях цього законодавства. Але це хвилює кожного з нас, тому що всім нам рано чи пізно доводиться продавати або купувати ту чи іншу нерухомість, вступати в спадок, дарувати, обмінювати, приватизувати, оформляти, ставити на облік, узгоджувати різні документи і т.д. і т.п.
Наслідком "молодості" сучасного законодавства є часом явні протиріччя в положеннях тих чи інших конкретних законів, або відсутність чітких формулювань і визначень. Часто доводиться стикатися з ситуаціями коли навіть суд не може у прийнятті рішення, з огляду на просто елементарну відсутність відповідного нормативного акту в законі. Саме тому часто успіх у вирішенні тих чи інших конкретних питань залежить від того, наскільки творчо вдається підійти до їх вирішення. Саме, спираючись на креативність підходу в роботі з нашими клієнтами наша компанія завжди знаходить вирішення найскладніших питань, а в кінцевому підсумку найкоротший шлях до отримання бажаного результату.
ДЕЯКІ ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
ОРЕНДА - (від лат. Arrendare - віддавати в оренду) - надання майна (землі) його господарем у тимчасове користування іншим особам на договірних умовах, за плату. Орендує майно, який одержує його в оренду, називається орендарем, а здає майно в оренду - орендодавцем. Відносини між орендарем та орендодавцем іменуються орендними. Договором про оренду може бути передбачена можливість викупу орендованого майна. Об'єктами оренди можуть бути майнові комплекси, що знаходяться в державній, муніципальної, приватної власності, включаючи підприємства, земельні ділянки, житлові та нежитлові будівлі, інші об'єкти нерухомості, пам'ятники історії, архітектури, культури.
У сфері майнового обороту оренда землі широко поширена. Оренда, як механізм доступу до землі, полегшує можливість її раціонального використання. При цьому розширюється коло учасників землекористувачів. Землі, невикористовувані власниками землі, отримують можливість бути залученими в раціональну господарську діяльність. При цьому власник землі, переданої в оренду, отримує можливість брати економічну вигоду у вигляді орендної плати. За рахунок оренди все більше число землевласників втягується в ринкові відносини.
Законодавчо допустимі форми оренди зазнавали серйозні зміни в 20 столітті. Так, наприклад, В період радянської влади, в 1936 році була заборонена оренда земель сільськогосподарського призначення. У 1969 році була заборонена орендна плата за користування землями в межах міст. У 1970 році оборот землі був дозволений лише в формі її безкоштовного використання за рішенням місцевих органів влади. У 1989 році в законодавстві союзних республік був прийнятий Закон «Про оренду», в якому детально роз'яснюють поняття оренди і орендних відносин. Що стосувалося землі, встановлювався перелік можливих об'єктів оренда. Детально описувалися особливості договору оренди - терміни дії оренди, порядок розірвання, умови припинення або продовження, форми виплати орендної плати, можливості викупу орендованої земельної ділянки.
Сучасне законодавство в області оренди землі об'єднує Цивільний і Земельний кодекс РФ, закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», з місцевими законами суб'єктів РФ, а також іншими правовими актами та нормативними документами.
Цивільний кодекс сьогодні закріплює за орендодавцем зобов'язання з надання орендарю земельної ділянки за плату в тимчасове володіння або користування. Результати трудової діяльності на орендованій земельній ділянці стають власністю орендаря.
- контроль за надходженням до Федерального бюджету коштів від продажу земельних ділянок і від продажу прав на оренду земельних ділянок на торгах;
- організація і проведення торгів у формі конкурсів або аукціонів;
- визначення стартової ціни земельної ділянки або початкової вартості орендної плати на підставі даних незалежної оцінки;
- укладення договорів (купівлі-продажу або оренди) з переможцями торгів;
- захист майнових прав та інтересів РФ при управлінні Федеральним майном.
Кожен громадянин або організація, які бажають придбати конкретну земельну ділянку в оренду змушений пройти три етапи:
Перший етап. Встановлення належності даної земельної ділянки Федеральної власності, власності суб'єктів Федерації або муніципального освіти;
Другий етап. Подача заявки і участь в торгах за право оренди.
Третій етап: На підставі результатів торгів отримання права укласти договір оренди з відповідним власником.
Пройшовши всі зазначені етапи і отримавши земельну ділянку в оренду, орендар повинен, як мінімум, використовувати землю за призначенням і своєчасно платити орендні платежі. Муніципалітети, як правило, в договорах оренди передбачають за орендарем право подальшого викупу орендованої земельної ділянки. Вартість викупу, як правило, визначається показниками кадастрової вартості, наданої Росреестра і ставкою земельного податку, наданої місцевою Податковою службою на конкретну земельну ділянку.