РИНОК КОТТЕДЖЕЙ І ЗЕМЛІ Підмосков'ї
Купівля та продаж котеджів
1.1. Девелопмент котеджів. Попит і пропозиція.
Будівництво котеджів є для девелоперов прибутковим бізнесом. Однак надприбутків цей ринок не забезпечує, оскільки значну частину інвестицій в проект становлять витрати на землю. До теперішнього часу обсяг ринку котеджних селищ досяг 3,5 млн кв. м, а обсяг попиту на заміські будинки становить 3 млрд дол. При цьому характерною рисою сучасного ринку котеджів Підмосков'я є невідповідність пропозиції та попиту. Зараз основний попит (49-51% потенційних покупців) припадає на "низькобюджетні" варіанти - котеджі в сучасних селищах з інфраструктурою вартістю до 250 тис. Дол. Покупці воліють котеджі, побудовані за індивідуальними проектами. Також велику роль відіграє планування всього селища, наявність в ньому вільного простору, великі земельні ділянки і гарне оформлення ландшафту.
За даними "МІАН-агентства нерухомості", в Підмосков'ї щорічно продається більше 20 тис. Об'єктів заміської нерухомості. У минулому році обсяг пропозиції на ринку заміської нерухомості в Московському регіоні перевищив 11 тис. Об'єктів, з яких тільки 3% припадає на котеджі вартістю менше 100 тис. Дол. Приблизно чверть (близько 25%) припадає на селища з об'єктами вартістю 200-300 тис . дол., що залишилася нішу займають котеджі бізнес-класу і елітні.
Структура пропозиції щодо напрямів
Джерело: МІАН-агентство нерухомості
Щороку вартість заміської нерухомості збільшується на 10-30% в залежності від напрямку. Найбільше зростання цін доводиться на котеджі, розташовані в межах 30 км від МКАД. Даний факт пояснюється тим, що з часом ця зона може увійти в межі Москви. Крім того, багато власників заміської нерухомості їздять до столиці на роботу. Що стосується відстані 30-50 км від МКАД і більше, то тут добре розвиваються центри відпочинку. Особливо цінуються землі в екологічно благополучних зонах, близько до водойми і лісі. Земельні ділянки недалеко від води коштують на 25-50% дорожче "безводних", а наявність поруч з ділянкою лісу збільшує вартість землі на 25-30%.
Однак, як відзначають експерти компанії АРТ ГРАД, останнім часом у зв'язку з введенням нового Земельного Кодексу та адміністративних ініціатив природоохоронного відомства, привабливість ділянок біля водойм і лісових ділянок кілька знизилася. Покупці просто бояться потенційних розглядів з органами влади. І в цілому побоювання цілком виправдані, оскільки навіть оформлені в належному порядку права на ділянку і будова можуть надалі стати оспорюваними зважаючи посилюється "боротьби з корупцією" (наприклад, розглядів на предмет прозорості тендеру на ділянку) і можливими підзаконними актами регіональних влад ". В таких випадку покупці зупиняють свій вибір на дільницях з іншими перевагами - хорошими панорамними видами, близькістю інфраструктури і т.д.
Площа заміського будинку, кв. м
Джерело: МІАН-агентство нерухомості
В даний час на ринку практично немає будинків невеликої площі 200-350 кв. м. Тим часом, це найбільш затребувана заміська нерухомість. Велика частина об'єктів, виставлених на продаж, - будинки площею 400-600 кв. м. "Забудовникам вигідніше споруджувати подібні об'єкти, так як в цьому випадку співвідношення витрат і прибутку оптимальне, - пояснює керуючий директор" МІЕЛЬ-Нерухомість "Жанна Щербакова. - Так, побудувати будинок площею 400 кв. м коштує трохи дорожче, ніж котедж площею 250 кв. м, а різниця в доході від реалізації цих двох об'єктів виявляється величезною ". Наприклад, якщо будова площею 250 кв. м коштує близько 500 тис. дол. то будинок розміром 400 кв. м оцінюється вже в 800 тис. дол. Великі витрати на будівництво і висока ціна земельних ділянок в Підмосков'ї привели до того, що ринкова вартість котеджів знаходиться на граничному рівні і практично дорівнює платоспроможності покупців. У той же час значна частина клієнтів воліла б придбати котеджі вартістю близько 1000 дол. За 1 кв. м. Але таких об'єктів на ринку практично немає.
Експерти компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість" проаналізували споживчі переваги покупців заміського житла. Дослідження показало, що приблизно третина покупців хочуть придбати будинок площею 250-300 кв. м, виконаний в класичному європейському стилі. При цьому клієнтів залучають чітка спланованість, ретельна організація будівництва і концептуальність заміського житла. Як і раніше мало популярні великі, окремо стоять котеджі, побудовані на початку 90-х, і вдома в "селищах-Шанхай". (Так звані селища-шанхаї з'явилися в 90-х роках, коли люди купували ділянки землі і будували на них котеджі. При цьому дизайн будинків залежав тільки від волі власника ділянки, а інфраструктури (магазини і т.д.) в таких селищах не було .) Попит також падає на селища, зводяться при явно недостатньому фінансуванні і перетворилися в довгобуд, а також на невдало розташовані дачні селища (що є сусідами, наприклад, з гучними магістралями, промисловими підприємствами або високовольтними лініями).
В "МІАН-агентстві нерухомості" відзначають, що незважаючи на велику кількість споруджуваних і вже готових до продажу об'єктів заміської нерухомості, говорити про перенасичення ринку ще рано. Споживчий попит на даний момент дуже різноманітний, і практично будь-який заміський будинок може знайти свого покупця. Поступово багато забудовників і девелоперів переключаються на сегмент економ-класу, а також будівництво недорогих і перспективних з точки зору реалізації таунхаусів. Попит також перевищує пропозицію, за даними "МІАН-агентства нерухомості", в сегменті якісних котеджних селищ, призначених під постійне проживання, і в сегменті упоряджених сучасних дач, розташованих в мальовничих місцях. Для постійного проживання призначені, як правило, кам'яні будинки площею 350-500 кв. м. У дачних селищах площа будинків менше - близько 160-250 кв. м. Близько 50% будинків в дачних селищах - дерев'яні, причому ця частка з часом збільшується.
Заміська нерухомість економ-класу представлена садовими будиночками в "6-ти соточних" дачних товариствах, дачами в стародачних місцях, а також будинками в селах і селищах Підмосков'я. У Rodex Group відзначають, що низьку вартість даних будівель забезпечує ряд факторів: зокрема, старі інженерні комунікації (або повна їх відсутність), ветхість і великий знос будов, стихійна забудова в ближньому оточенні, недостатня охорона (або її відсутність), в більшості випадків - неможливість постійного проживання. В результаті часто вартість будинку зводиться до ціни земельної ділянки. Попит на перераховані вище об'єкти невисокий, але бажаючих придбати якісний і недорогий будинок в Підмосков'ї дуже багато.
"Поява на ринку дачних селищ економ класу здатне задовольнити так званий" відкладений попит ", - вважає генеральний директор Rodex Group Євген Родіонов. Поєднання всіх переваг котеджних селищ і невисока вартість за рахунок впровадження нових технологій в будівництво, раціонального використання земель сільськогосподарського призначення, великого обсягу будівництва робить пропозицію привабливим. Проекти дачних селищ підвищеної комфортності під керуванням Rodex Group - "Аїстова" на Можайському водосховищі і "Слав нка "на Новоризькому шосе - стали настільки успішні, що зараз саме за рахунок цього сектора компанія формує до 40% свого портфеля проектів.