В одній з наших попередніх публікацій ми писали про основні правила, яких слід дотримуватися орендодавцям. Одним з них є укладення договору оренди квартири. Про те, кому і навіщо він потрібен, а також які пункти обов'язково потрібно в нього включити, поговоримо в цей раз.
а також інші важливі умови, які страхують як орендодавця, так і орендаря.
Нерідко бувають випадки, коли власник квартири і майбутні квартиранти домовляються про оренду безпосередньо, без ріелтора і укладають договір на словах. Наприклад, якщо вони і раніше були знайомі між собою або у них є спільні знайомі.
Відсутність договору оренди може спричинити неприємності як для однієї, так і для іншої сторони. Наприклад, в разі нанесення квартиронаймачем серйозного збитку майну, власник ніяк не зможе довести, що здавав квартиру саме цій людині, як і взагалі факту оренди. Орендар теж може постраждати, якщо, наприклад, орендодавцю закортить з тих чи інших причин в терміновому порядку його виселити.
На сьогоднішній день в Україні існує абсолютно дика практика взаємин орендаря з орендодавцем. По суті, навіть підписавши договір, орендар залишається абсолютно безправним: йому не тільки ніхто не оформляє реєстрацію за місцем фактичного проживання - орендодавець цілком може його виселити за власним бажанням, у кращому випадку, попередивши за місяць.
До цивілізованих відносин у сфері оренди, існуючих на Заході, нам ще дуже і дуже далеко. Наприклад, в Іспанії, якщо орендар прожив в квартирі рік, протягом п'яти років його ніхто не може виселити. У Німеччині орендодавець також не може виселити орендаря без вагомих причин. Він зобов'язаний довести, що квартира потрібна йому для особистого проживання, але навіть в такому випадку орендарю надається від 3 до 9 місяців, щоб підшукати собі інше житло - в залежності від того, як довго він живе в квартирі.
Але навіть в тих неврегульованих законодавчо умовах, в яких існує сьогодні ринок оренди в Україні, договір необхідний, причому, обидва боки. Краще вже мінімальна захист, ніж зовсім без неї.
Тому, якщо ви домовляєтеся про оренду навіть з добре знайомою людиною без посередників, не полінуйтеся знайти бланк договору оренди квартири, заповнити його і підписати: договір між двома фізичними особами, укладений на термін до 11 місяців, вважається дійсним при наявності їх підписів. Тобто, ніяких печаток не потрібно. Якщо ж ви укладаєте договір на термін від року, потрібно нотаріальне завірення.
Що необхідно врахувати в договорі
Перш за все, обов'язково потрібно прописувати в договорі вартість оренди. Таким чином, власник не зможе в односторонньому порядку підвищити плату. Але настільки ж необхідно щомісяця підписувати документи, що підтверджують факт оплати орендарем орендної плати. В іншому випадку, орендодавець зможе стверджувати, що грошей не отримував, а то і зовсім викинути орендаря на вулицю.
Важливим пунктом договору є заставу. Називають це по-різному: депозитом, оплатою за останній місяць. Застава береться в сумі, що дорівнює одній-двом орендним платам і захищає, безумовно, орендодавця. Наприклад, в разі, якщо квартирант вирішить в терміновому порядку переїхати, не попередивши, як годиться, за місяць. Або ж у разі заподіяння шкоди майну.
Взагалі-то цивілізована практика передбачає при вселенні плату за перший місяць і заставу в сумі тих же однієї-двох орендних плат. Але в українському досвіді прийнято брати тільки плату за перший місяць і то чи заставу, то чи плату за останній місяць. Зустрічаються прецеденти, коли орендодавець вимагає від потенційних орендарів плату за перший і останній місяць і до того ж заставу. Втім, таке трапляється порівняно рідко.
А ще краще вимагати реєстрації за місцем фактичного проживання, і на законних підставах оплачувати комунальні послуги. Але таке в Україні теж зустрічається нечасто.
Не нехтуйте і актом прийому-передачі майна, який підписується як додаток до договору. У цьому документі міститься опис всіх меблів, техніки та іншої домашнього начиння, переданої у користування квартирантам. Підкріпіте це все фотографіями, завіреними підписами обох сторін.
Примітно, що в українській практиці склався звичай, що в разі поломки побутової техніки або, наприклад, сантехніки, ремонт або заміна зламаного здійснюється за рахунок власника квартири. А ось за кордоном практика дещо інша - там усунення несправностей, в тому числі, і виникли в результаті природного технічного зносу, здійснює за свій рахунок квартиронаймач.
Це теж принципово важливий момент, який потрібно не тільки обговорювати до підписання договору, але і закріплювати в ньому. Якщо ви знімаєте квартиру, і вам в користування надається, наприклад, стара пральна машинка, ймовірність поломки якої дуже і дуже висока, обумовити в договорі, хто буде її лагодити або купувати нову, просто необхідно. Якщо ж техніка надається нова, уточнити цей пункт в інтересах, в першу чергу, орендодавця.
Крім того, до стандартних пунктам типового договору за обопільною згодою сторін можна додати будь-який інший пункт. А по закінченню дії договору, якщо орендар продовжує жити в квартирі, має сенс укласти новий, навіть якщо претензій один у одного у власника і орендаря немає. На всякий випадок.
Договір оренди нежитлового приміщення: в чому різниця?
Різниця, насправді, неістотна. Складається вона головним чином в предметі оренди. У разі квартири - це проживання, в а разі нежитлового приміщення - здійснення статутної діяльності організації. Ще одна, чи істотна особливість, полягає в тому, що в разі оренди нежитлового приміщення, вартість оренди встановлюється за квадратний метр і на рік. І, що важливо, приміщення, згідно із законом, має знаходитись у нежитловому фонді. Втім, в Україні якраз часто під офіси знімають саме квартири. У всьому іншому договору рівнозначні.