Головна> Блог> Договір оренди нерухомості: на що звернути увагу
Будь-який бізнес, так чи інакше, пов'язаний з потребою в нерухомості - офісної, складської, виробничої і т.д. Якщо фінансовий стан не дозволяє придбати власні площі або їх придбання недоцільно, то площі треба орендувати.
При всьому різноманітті пропозицій вибрати щось саме для себе, що підходить і відповідне виробничим завданням, не так-то просто. Але після того, як ви знайдете «ідеальне місце», розслаблятися не варто. Можна опинитися перед дуже неприємну сюрпризом - ідеальна нерухомість буде проблемною з юридичної точки зору. І проблеми ці можуть обернутися організаційними складнощами у веденні бізнесу, роботи з клієнтами,
Договір оренди нерухомості: на що звернути увагу
необхідністю переїзду і т.д.
Проаналізувавши практику, ми виділили основні помилки, які допускають майбутні орендарі, і відповідно визначили їх наслідки та способи запобігання.
1. Перевірка у орендодавця права на здачу нерухомості в оренду. Це необхідно для визначення того, чи має право конкретну особу здавати в оренду зазначене нерухоме майно чи ні.
Що варто перевірити:
- наявність права власності на нерухомість у даної особи. Для цього слід попросити у орендодавця документи на нерухомість, а також взяти в органі, що реєструє виписку з ЕГРП (зажадати може будь-яка особа в органі, що реєструє за місцем знаходження нерухомості, термін виготовлення - до 3 днів, вартість - до 200 руб.). Якщо передбачається укласти договір суборенди, наявність права власності на нерухомість перевіряється у власника в тому ж порядку, додатково перевіряється наявність договору оренди між власником і орендарем і можливість здавати майно в суборенду без згоди власника або истребуется від власника згоду на здачу нерухомості в суборенду.
Перевірка повноважень особи, яка укладає договір оренди, на укладення відповідного договору
- кількість власників нерухомості. У тому випадку, якщо власників кілька і частки не виділені ними в натурі, необхідно, щоб договір оренди підписали всі власники, і в договорі був би визначений порядок оплати і порядок взаємодії власників по виконанню договору. В іншому випадку можливі претензії одного або декількох власників, які заявлять, що договір оренди підписаний без їх згоди, що спричинить визнання договору неукладеним, складності з доступом в приміщення і т.п. проблеми.
- наявність арештів / обмежень, встановлених щодо нерухомості. Перевіряється випискою з ЕГРП, вивченням загальнодоступної інформації (сайти судів, служб судових приставів і т.п.).
2. Перевірка повноважень особи, яка укладає договір оренди, на укладення відповідного договору.
- якщо договір підписується одноосібним виконавчим органом - перевіряється його статус. Перевіряється шляхом запиту виписки з ЕГРЮЛ, витребування протоколу про призначення на посаду, перевірки норм статуту (в т.ч. що стосуються терміну повноважень).
- якщо договір підписується іншою особою - перевіряється наявність довіреності та зазначених в ній повноважень. Довіреність повинна бути обов'язково підписана одноосібним виконавчим органом (тобто його повноваження перевіряються в будь-якому випадку). Текст довіреності повинен бути однозначно витлумачений як наявність у повіреного права на підписання договору оренди (суборенди). Будь-яка неточність або сумнів краще витлумачити як
Перевірка відповідності відомостей, зазначених у документах на нерухоме майно, насправді
відсутність повноважень на укладення договору. Довіреність обов'язково повинна містити дату її видачі, а підпис директора завірена печаткою організації. В іншому випадку довіреність є нікчемною, з наслідками у вигляді визнання договору укладеним в інтересах представника, який підписав його без повноважень, і неможливості виконання договору.
3. Перевірка відповідності відомостей, зазначених у документах на нерухоме майно, насправді. Буває, що потенційному орендодавцю показують одне приміщення, а в договорі вказують інше.
- відповідність здаються в оренду приміщень (зазначених в договорі) приміщень, на які представлені документи. Тобто перевіряється, чи дійсно передається то нерухоме майно, на яке надано документи.
- відповідність відомостей про приміщення, зазначених в документах, реальному стану приміщень (наявність перепланувань і т.п.). У разі, якщо фактично в приміщеннях є перепланування, необхідно їх описати в акті прийому-передачі для запобігання претензій власника або орендодавця про твір цих перепланувань самим орендарем (суборендарем).
Перевірка наявності / відсутності встановлених власником особливих правил щодо вчинення таких угод - необхідність отримувати схвалення органів управління і т.п
4. Перевірка наявності / відсутності встановлених власником особливих правил щодо вчинення таких угод - необхідність отримувати схвалення органів управління і т.п.
- наявність обмежень по здійснюваних операцій. Наприклад, заборона для установ на розпорядження закріпленим за ним майном. Перевіряється вивченням законодавчо встановлених обмежень по здійсненню операцій для конкретної організаційно-правової форми.
- поширення на договори оренди статутом ТОВ правил про вчинення значних правочинів. Для цього необхідно витребувати статут і перевірити наявність відповідних обмежень.
7. Перевірка наявності прав на земельну ділянку і прав на парковку і т.п. Перевіряється шляхом витребування документів, що підтверджують право власності або оренди на земельну ділянку та подальшого їх вивчення.
Все це може здатися занадто складним. Для того, щоб розібратися у всіх нюансах, треба залучати фахівця. Але практика показує, що краще залучити фахівця на цьому етапі, ніж на етапі виниклої суперечки
Крім того, слід виходити з декількох умов:
- є ризики критичні (наприклад, відсутність у орендодавця прав на здачу майна в оренду) і не критичні (ризики, які можуть дати про себе тільки в певних ситуаціях - наприклад, зміна одного з пайових власників). Відповідно зайві дії щодо запобігання ризиків можуть спонукати орендодавця відмовити в укладенні договору. Слід дотримуватися якийсь баланс між необхідністю укласти договір саме на бажані площі і бажанням максимально убезпечити себе,
- навіть якщо перевірити і усунути всі ризики, завжди залишається можливість штучного їх створення (оформлення потрібних документів заднім числом і т.п.),
Після прочитання ризиків може здатися, що договір оренди повинен бути величезним, а часу на його висновок повинен бути витрачено чимало. Насправді все значно простіше.
- в разі появи розбіжностей між орендарем та орендодавцем у орендодавця завжди є багато способів (можна сказати адміністративного характеру) натиснути на орендаря (суборендаря): не допускати на територію, припиняти постачання енергоресурсами або істотно їх обмежувати і т.п. Тому слід пам'ятати, що як би грамотно ні складений договір, він не гарантує на 100% від виникнення реальних конфліктів і необхідності вирішувати всі максимально мирним шляхом.
Після прочитання ризиків може здатися, що договір оренди повинен бути величезним, а часу на його висновок повинен бути витрачено чимало. Насправді все значно простіше.
Нормальний робочий договір оренди площ під, скажімо, розміщення офісу та складу продукції, що не вимагає особливого зберігання, займає близько трьох сторінки, стримає в більшості своїй імперативні норми, практично не викликає заперечень у сторін, спочатку простий і зрозумілий їм. Договори зі спеціальними умовами, звичайно, об'ємніше і складніше.
Що стосується зайвих на перший погляд застережень, дрібниць, так чи інакше розрахованих на можливі конфлікти. Зрозуміло, що при укладанні договору ні орендар, ні орендодавець не збирається судитися чи конфліктувати. Але практика така, що через якийсь час конфлікти можуть виникнути. Тому краще все ж постаратися убезпечити себе, грамотно прописавши умови договору і витративши на їх узгодження зайвий день.
Останні новини
Російські витязі в Іжевську