Згідно Цивільного кодексу (ЦК) РФ, договір оренди - це цивільно-правовий договір, відповідно до якого одна сторона (орендодавець - прим. Авт.) Надає іншій стороні (орендареві - прим. Авт.) Майно у тимчасове володіння та / або користування за певну плату. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю (ст. 606 ЦК України).
У праві існує розподіл договору оренди на види. ГК РФ відніс в цю «сім'ю» такі договори: договір прокату; оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації; оренди транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації; оренди будівель і споруд, підприємства. І, нарешті, договір фінансової оренди - лізинг.
Підкреслимо - термін дії договору оренди прописувати не обов'язково. В такому випадку договір вважається укладеним на невизначений строк. Сторони можуть розірвати його в установленому законом порядку (п. 2 ст. 610 ЦК - прим. Авт.).
Коли ж термін дії оренди визначено, то в договорі прописують конкретну дату його підписання або подія, після настання якого угода можна вважати укладеним або розірваним. Наприклад, терміном припинення договору оренди приміщення може бути початок капітального ремонту в ньому.
Договір оренди нерухомості, укладений на термін більше одного року, підлягає обов'язковій державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ - прим. Авт.). Якщо ви не хочете його реєструвати, то робіть безстроковим або укладайте на одинадцять місяців.
Для проходження реєстрації в комітет по державної реєстрації необхідно надати цілий пакет документів. Зокрема - заява про реєстрацію договору; платіжний документ, що підтверджує плату за реєстрацію угоди; документи про сторони договору (копії засновницьких документів, копії свідоцтва про реєстрацію фірми, копія рішення про укладення договору оренди і ін.); документи про об'єкт; нотаріально оформлена довіреність на право представляти інтереси компанії в Комітеті з реєстрації при реєстрації договору оренди; акт прийому-передачі нерухомості; оригінали договору оренди за кількістю сторін договору (як правило, два - прим. авт.), а також один примірник для Комітету.
Всі ці документи представник фірми повинен принести на реєстрацію особисто (надсилати поштою їх не можна - прим. Авт.). Причому, навіть якщо представником буде штатний юрист чи бухгалтер, на нього в обов'язковому порядку необхідно буде оформити нотаріальну довіреність.
Послуги по реєстрації договору оренди також можуть пропонувати юридичні компанії, але ця процедура нескладна, тому ви самі зможете впоратися з цим завданням. Тільки уважно заповнюйте всі документи, щоб не виникло проблем при реєстрації.
Як випливає з визначення договору оренди, умова про орендну плату ставиться до числа істотних умов будь-якого договору оренди. Дуже важливо звернути увагу на цей пункт договору.
Орендні платежі можуть здійснюватися кількома способами, які необхідно позначити в договорі.
Основними видами оплати є: тверда сума платежу (в абсолютних цифрах - прим. Авт.); частка або відсоток доходу, отриманого в результаті використання орендованого майна (у відносному вираженні - прим. авт.); послуги, які може надати орендар орендодавцеві; взаємна здача в оренду майна, якого потребує кожна зі сторін; передача майна не в оренду, а у власність (застосовуються норми договору купівлі-продажу - прим. авт.); оплата орендарем робіт по невіддільних поліпшень майна.
Існують і інші форми оплати. Ви можете вибрати ту, яка найбільш вам підходить.
Якщо майно орендується на короткий термін, то ренту зручніше вносити разовим платежем, причому проводитися вона може після закінчення договору оренди. При тривалому терміні оренди плата, як правило, вноситься частинами. В цьому випадку в угоді необхідно вказати її періодичність, розмір і термін, в який вона буде сплачуватися.
Припинити дію договору орендодавець має право, якщо орендар більше двох разів поспіль не заплатив орендну плату. Один із способів впливу на безвідповідального боржника, що не здійснює орендні платежі, зазначений в пункті 5 статті 614. За цією нормою орендодавець може встановити передоплату, але не більше ніж за два терміни поспіль.
Як уникнути підвищення орендної ставки
Існують варіанти уникнення підвищення орендної ставки. Для цього в договорі має бути прописано, що індексація орендної ставки протягом усього терміну оренди або протягом якоїсь частини терміну оренди не передбачається.
Наприклад, у орендаря договір оренди, укладений строком на три роки. У договорі є пункт, в якому йдеться про те, що індексація орендної ставки протягом першого року терміну оренди не передбачається. Таким чином, «сюрпризів» буде.
Короткострокові і довгострокові договори оренди - плюси і мінуси
Договори оренди і суборенди об'єктів комерційної нерухомості можна розділити на короткострокові, які укладаються на строк не більше одинадцяти місяців (полегшений варіант, про це вже згадувалося вище - прим. Авт.), І довгострокові, укладені на рік і більше (ті, які підлягають державній реєстрації - прим. авт.).
Що стосується плюсів і мінусів короткострокового і довгострокового договорів, то тут можна відзначити, що короткостроковий договір оренди укладати набагато простіше через відсутність необхідності проходження держреєстрації. Але в цьому варіанті існують і певні ризики.
Наприклад, у орендаря існує ризик того, що після закінчення терміну дії договору, укладеного на одинадцять місяців, орендодавець може відмовитися від укладення договору на новий термін, не дивлячись на те, що в законі переважне право на укладення договору оренди на новий термін у добросовісного орендаря . Але не завжди це право працює на практиці.
Також варто відзначити, що короткострокові договори оренди, як правило, укладаються на приміщення, які мають невеликі площі. Досить часто бувають випадки, коли орендар лише починає свою діяльність і має певні обмеження по бюджету. Далі компанія або розширюється, або закривається. Це не відноситься до невеликих компаніях або ІП, рід діяльності яких не вимагає великих площ.
Інша картина з довгостроковими договорами оренди, які вимагають державної реєстрації. Необхідність укладення такого договору виникає, як правило, при оренді приміщень площею від 200 кв.метрів і до декількох тисяч кв.метрів. Орендар, який шукає приміщення такої площі, вже володіє і гідною діловою репутацією, і має достатню кількість грошових коштів для оплати оренди такого приміщення. В цьому випадку обидва боки цікаві довгострокові відносини.
Якщо обидві сторони довіряють один одному, то можна обійтися і безстроковим договором (такий договір не вимагає державної реєстрації - прим. Авт.), Але краще, з точки зору підстраховки, зареєструвати договір.
Відносно договорів суборенди приміщень діють ті ж умови, що і при укладанні договору оренди. Особливістю укладення договору суборенди є необхідність перевірки наявності права орендаря здавати приміщення в суборенду. Як правило, таке право або, навпаки, не наділення таким правом, прописується в договорі оренди між орендодавцем та орендарем. Крім того, договір суборенди не повинен по терміну дії перевищувати договору оренди.
Також попросіть копії документів про право власності на орендоване приміщення. Ці документи повинні додаватися до договору оренди в обов'язковому порядку.
Будучи уважними і пильними в документах, і ви уникнете багатьох проблем і «сюрпризів».
спеціально для «Вчасно: ру»
Ця функція доступна тільки для зареєстрованих користувачів