Правовстановлюючі документи.
Земельні відносини
Для інших користувачів земельною ділянкою необхідно крім дотримання зазначених умов отримати ще й дозвіл власника земельної ділянки для його забудови (п.1 ст.263 ГК РФ). Такий дозвіл може являти собою окремий документ від власника, що дозволяє будівництво, або відомості про дозвіл можуть міститися в договорі про користування земельною ділянкою (наприклад, в договорі оренди).
Що знаходиться в державній або муніципальній власності земля може надаватися відповідними органами під будівництво. Причому в п.1 ст.30 Земельного кодексу Російської Федерації зазначено, що для цієї мети землі можуть надаватися без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів і з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта. У другому випадку земельну ділянку здається в оренду або у випадках, передбачених законодавством, надається в постійне (безстрокове) користування (п.3 ст.30 Земельного кодексу Російської Федерації). Надання у власність земельної ділянки під будівництво без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах) відповідно до статті 38 Земельного кодексу Російської Федерації (п.2 ст.30). Порядок надання земельної ділянки під будівництво з попереднім узгодженням місця розміщення об'єкта і без такого визначається відповідно п.п.5 і 4 ст.30 Земельного кодексу Російської Федерації. Необхідно відзначити, що попереднє узгодження місця розміщення об'єкта не проводиться при розміщенні об'єкта в міському або сільському поселенні відповідно до містобудівної документації про забудову і правилами землекористування і забудови (зонуванням територій), а також у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або лісового господарства або громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства (п.11 ст.30 Земельного кодексу Російської Федерації).
Для здійснення реконструкції або зміни вже існуючої будівлі іншими, крім власника, власниками необхідно отримати дозвіл на такі дії власника будівлі. Відповідно до ч.3 п.2 ст.3 Закону «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» будівництво будь-якого об'єкта має вестися за наявності дозволу власника земельної ділянки та (або) будівлі, споруди та з дотриманням містобудівних, будівельних норм і правил. Неузгодженість з власником проведення робіт може призвести і до інших небажаних наслідків. Так, відповідно до ч.1 ст.622 ГК РФ орендар повинен повернути передане йому в користування майно в тому ж стані, в якому він його отримав. А невіддільні поліпшення підлягають відшкодуванню орендодавцем тільки в разі погодження таких поліпшень з ним (п.3 ст.623 ГК РФ).
Власник нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, має право володіти, користуватися і розпоряджатися цією нерухомістю на свій розсуд, у тому числі зносити відповідні будівлі і споруди, остільки, оскільки це не суперечить умовам користування даною ділянкою, встановленим законом або договором (п.3 ст.271 ГК РФ).
Отже, перед початком будівництва необхідно перевірити наявність правомочностей по будівництву або здійснення інших будівельних дій на певній земельній ділянці (в тому числі відповідно до його цільового призначення) і в певному приміщенні (якщо відбувається перебудова вже існуючої будівлі). При користуванні земельною ділянкою або будинком на іншій підставі, ніж право власності, необхідно ретельно досліджувати договори, відповідно до яких таке користування здійснюється.
Проектна документація розробляється відповідно до містобудівної документації, з будівельними нормами і правилами, узгоджується з відповідними органами архітектури і містобудування, органами державного контролю та нагляду на базі федерального законодавства і законодавства суб'єктів Російської Федерації (п.2 ст.61 Містобудівного кодексу Російської Федерації).
У деяких випадках розробці проектної документації передує стадія передпроектної підготовки будівництва. Наприклад, в Москві для проведення нового будівництва та реконструкції на підставі Розпорядження N 378-рм проектної стадії підготовки будівництва повинна передувати передпроектна підготовка, яка включає два періоди: передінвестиційний і інвестиційний. У передінвестиційний період розробляються окремі стадії містобудівної документації аж до проектів планування території. В інвестиційний період розробляється містобудівне обґрунтування розміщення об'єкта (за відсутності затвердженої передінвестиційної містобудівної документації), підготовка початково-дозвільної документації, оформлення дозволу на здійснення містобудівної діяльності. Якщо для виконання будівельних робіт необхідно проходження зазначених стадій, зокрема розробка початково-дозвільної документації, то проектна документація повинна розроблятися відповідно до зазначених документів.
Склад проектної документації залежить від виду будівельних робіт, які планується виробляти. Так, відповідно до Розпорядження N 378-рм до складу проектної документації для перепланування будівлі входять: план поверху на копії плану БТІ із зазначенням передбачуваних до зносу перегородок, які встановлюються перегородок, місць пробиття прорізів у внутрішніх стінах; при необхідності конструктивні деталі і вузли; рішення по внутрішньому інженерному обладнанню, висновок про функціонування внутрішніх інженерних систем (при необхідності); технічний висновок про несучу здатність конструкцій (також при необхідності). Склад проектної документації для проведення, наприклад, реконструкції буде значно ширше.
Після того як проектна документація розроблена, вона підлягає затвердженню замовником в установленому ним порядку (п.4 ст.61 Містобудівного кодексу Російської Федерації). Зазвичай це відбувається шляхом проставлення підпису фізичної особи або підписи представника (зазвичай керівника) і відбитка печатки юридичної особи на титульному аркуші проекту. Так, для перепланування проектна документація затверджується шляхом підпису замовника на плані поверху зі зміненою плануванням.
У деяких випадках необхідно проводити державну експертизу та іншої, крім проекту, документації. Так, передпроектна документація на об'єкти, будівництво яких здійснюється частково або повністю за рахунок коштів федерального бюджету, коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації, державних кредитів і кредитів, одержуваних під державні гарантії, інших коштів, що надходять в якості державної підтримки, а також на потенційно небезпечні і технічно особливо складні об'єкти незалежно від джерел фінансування та форми власності підлягає державній експертизі до затвердження цієї документації. По об'єктах, будівництво яких здійснюється за рахунок власних коштів замовника (інвестора), включаючи залучені кошти, у тому числі кошти іноземних інвесторів, крім потенційно небезпечних і технічно особливо складних об'єктів, рішення про проведення державної експертизи передпроектної документації приймає замовник (інвестор).
При проведенні державної експертизи органи, які проводять таку експертизу, вправі залучати спеціалізовані організації для проведення експертиз. За результатами проведення державної експертизи видається висновок. Зведений висновок містить сукупну оцінку економічної доцільності та технічної можливості реалізації проектних рішень з урахуванням вимог екологічної та промислової безпеки, а також в інших цілях, передбачених законодавством. У зведеному висновку також встановлюються основні техніко-економічні показники будівництва об'єктів.
Без позитивного зведеного висновку твердження передпроектної та проектної документації, фінансування і будівництво об'єктів незалежно від джерел фінансування та форми власності не допускаються.
Від'ємне зведене висновок може містити висновки про необхідність доопрацювання передпроектної та проектної документації з зазначенням конкретних недоліків; про неприпустимість використання зазначеної документації для будівництва об'єктів через її невідповідність вимогам, що пред'являються.
У разі складання негативного зведеного висновку в зв'язку з необхідністю доопрацювання передпроектної та проектної документації замовник (інвестор) має право подати документи на повторну державну експертизу за умови їх доопрацювання з урахуванням зауважень і пропозицій, викладених в зведеному висновку.
Передпроектна і проектна стадії підготовки будівництва завершуються затвердженням проектної документації та видачею дозволу або ордера на проведення робіт (або і того, і іншого - в залежності від проведених робіт).
Дозвіл на будівництво
Дозвіл на будівництво являє собою документ, що засвідчує право власника, власника, орендаря або користувача об'єкта нерухомості здійснити забудову земельної ділянки, будівництво, реконструкцію будівлі, будівлі та споруди, благоустрій території (п.1 ст.62 Містобудівного кодексу Російської Федерації). Дозвіл на будівництво видається на підставі заяв зацікавлених фізичних та юридичних осіб, документів, що засвідчують їх права на земельні ділянки, і при наявності затвердженої проектної документації. Форма заяви про видачу дозволу на будівництво, порядок і терміни розгляду даної заяви, перелік експонованих до розгляду матеріалів, форма дозволу на будівництво, порядок введення в дію зазначеного дозволу та термін його дії, а також порядок оскарження відмови у видачі дозволу на будівництво встановлюються Містобудівною кодексом Російської Федерації, законами та іншими нормативно-правовими актами суб'єктів Російської Федерації. Дозвіл на будівництво і затверджена проектна документація підлягають реєстрації органами місцевого самоврядування (п.4 ст.62 Містобудівного кодексу Російської Федерації). Цей Кодекс містить вичерпний перелік підстав, відповідно до яких може бути відмовлено у видачі дозволу на будівництво. Отже, відповідно до п.6 ст.62 Містобудівного кодексу Російської Федерації орган місцевого самоврядування може відмовити у видачі дозволу, якщо проектна документація не відповідає дозволеному використанню земельної ділянки або існуючим будівельним нормам і правилам.
Рішення органу місцевого самоврядування про видачу або про відмову у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржене до суду.
Дозвіл на будівництво має обмежений термін дії. Відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації він не може перевищувати 3 років. Законодавством суб'єктів Російської Федерації може бути передбачений і менший термін. Однак на підставі заяви замовника дозвіл на будівництво може бути продовжено. Порядок і термін продовження дозволу на будівництво встановлюються органами місцевого самоврядування.
Відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації дозвіл на будівництво не потрібна в тому випадку, якщо роботи з будівництва та реконструкції об'єктів нерухомості не зачіпають конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки будівель, будов і споруд, а також в разі зведення тимчасових будівель, будов і споруд на майданчиках, необхідних для проведення будівельних робіт. Причому суб'єкти Російської Федерації вправі встановлювати додатковий перелік об'єктів нерухомості, для будівництва і реконструкції яких не потрібно отримувати дозвіл на будівництво. Закон «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» встановлює ще один критерій, наявність якого вимагає отримання дозволу: зміна зовнішнього вигляду сформованої забудови міста чи інших поселень і їх окремих об'єктів (п.2 ст.3).
При переході права власності на об'єкти нерухомості дію дозволу на будівництво зберігається. Даний дозвіл підлягає вторинній реєстрації.
Відповідальність за будівництво без дозвільної документації
Здійснення будівництва без наявності належним чином оформленої дозвільної документації може мати досить серйозні несприятливі наслідки. По-перше, це наслідки самовільної будівлі. Згідно ст.222 ГК РФ самовільна споруда - це житловий будинок, інша будівля чи споруда, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законами та іншими нормативно-правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї права власності, а отже, не матиме права розпоряджатися будівлею, тобто продавати, дарувати, здавати в оренду, укладати інші угоди. Самим несприятливим наслідком в даній ситуації є обов'язок особи, яка здійснила самовільну споруду, знести її за свій рахунок (ч.2 п.2 ст.222 ГК РФ). Винятком з цього правила у відповідність до ДК РФ є можливість «узаконити» самовільну споруду і тим самим уникнути її знесення. Це визнання в судовому порядку права власності на самовільну споруду. Однак визнання права власності за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, можливо лише за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду (п.3 ст.222 ГК РФ). Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. У цьому випадку особа, за яким визнано право власності на будівлю, відшкодовує здійснив її особі витрати на будівництво в розмірі, визначеному судом. Однак визнання права власності можливо лише в тому випадку, якщо збереження будівлі не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
Крім того, за будівництво без дозвільної документації існує адміністративна відповідальність. Так, відповідно до п.1 ст.9.5 Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення будівництво будинків, будівель і споруд, а також об'єктів індивідуального житлового будівництва без дозволу призводить до накладання адміністративного штрафу. Причому адміністративному штрафу піддаються громадяни, які здійснюють таке будівництво, юридичні особи і посадові особи таких юридичних осіб.