Оцінка ефективності використання міських земель - комплексний показник оцінки використання міських земель і включає в себе ряд приватних оцінок по окремим аспектам функціонування земель.
Виділяють 3 приватних підходу ефективного використання міських земель:
-земельну (виражається максимальною сумою зібраних земельних платежів)
-містобудівна (виражається створенням просторових умов для максимального розвитку міської забудови)
-природоохоронний (виражається максимальне збереження цінних природних ландшафтів і екологічну рівновагу, яке забезпечує здоров'я населення)
При оцінці ефективності використання міських земель переходять до кількісних критеріїв, які максимально враховують все різноманіття інтересів учасників процесу розвитку території.
Учасників поділяють на 2 види:
1) общесістемние- характеристика відповідного використання земель інтересам міста
2) локальние- характеристика ступеня відповідного використання конкретної ділянки його цільовим призначенням.
Одним з обґрунтованих варіантів визначення ефективності використання є методика НДІ Архітектури генплану м Москви (по ній встановлюють ефективність використання частин міських земель- території міста, району, ділянки)
Комплексна оцінка використання земель в даному випадку проводиться за рівнем диспропорції (розбіжності) споживаних найбільш значущих для міста ресурсів при збереженні нормативної якості навколишнього середовища. За основний документ приймається затвердження проект ПЛАНУВАННЯ конкретної території. Цей проект розроблений відповідно до встановлених функціями і територіальними зонами.
Поетапний приклад розрахунку
До п землеемкості. = 110000: 85000 = 1.29 кв. м / кв. м.
До п 2 = 170000: (0.0001 * 110000) = 15455 кв. м / га.
До з землеемкості. = 110000: 90000 = 1.22 кв. м / кв. м.
До з 2 = 175000: (0.0001 * 110000) = 15909 кв. м / га.
CЗАСТ. = 90000: 85000 = 1.06 (оптимальна).
Значення показників з верхнім індексом «п» характеризують ситуацію на проекті детального планування, з верхнім індексом «с» - існуючу на момент проведення обстеження.
Шляхом підсумовування обчислюється загальна площа, що знаходиться на ділянці під забудовою SЗАСТ. .
Розгорнута загальна площа приміщень на ділянці SРАЗВ.ОБЩ. і розгорнута площа виробничих приміщень на ділянці SРАЗВ.ПРОІЗВ. можуть бути точно визначені лише в результаті натурних обмірів. Наближені значення розгорнутих площ обчислюються шляхом множення відповідних площ під забудовою окремими будівлями і спорудами на поверховість цих будівель і споруд з подальшим підсумовуванням.
Коефіцієнт щільності забудови характеризується відношенням забудованої площі ділянки до його загальної площі і виражається у відсотках: К1 = 100% * SЗАСТ. / S заг. .
Коефіцієнт землеемкости будівництва на ділянці - це величина, зворотна коефіцієнту щільності забудови і виражається в кв. м площі ділянки, необхідної для будівництва 1 кв. м будівель і споруд: КЗЕМЛЕЕМК. = S заг. / SЗАСТ. .
Коефіцієнт інтенсивності (розгорнутої щільності) забудови характеризується відношенням розгорнутої загальної площі приміщень на ділянці до його загальної площі і виражається в кв. м на га: К2 = SРАЗВ.ОБЩ. /0.0001SОБЩ. .
Ступінь існуючої застроенности ділянки стосовно запланованої по проекту обчислюється по величині відношення: CЗАСТ. = S з ЗАСТ. / S п ЗАСТ. .
Безрозмірний комплексний показник диспропорцій між існуючим і проектованих використанням ділянки обчислюється за формулою: DКОМПЛ. = 1 + 0.58DПРОІЗВ. + 0.42DЗАСТ .. Цей показник може застосовуватися як підвищувальний коефіцієнт до базових ставок при розрахунку орендної плати за користування ділянкою. Вагові коефіцієнти при DПРОІЗВ. і DЗАСТ .. прийняті в пропонованому завданні, характеризують умови Москви; для ситуації в інших містах їх величини, як і сам набір приватних показників диспропорцій, можуть бути іншими.
Величина диспропорції по виробничих приміщень розраховується за формулою:
Величина диспропорції по забудованої площі на ділянці розраховується за формулою:
Показник ефективності використання земельної ділянки розраховується як величина, зворотна величині комплексного показника диспропорцій, і виражається у відсотках: