Другий блок вирішує проблему повернення відданих на тривалий термін грошей і являє собою систему рефінансування виданих кредитів. Тим самим формується вторинний ринок іпотечного кредитування.
Основними об'єктами іпотечного креди-тованія виступають:
• придбання і облаштування землі під майбутнє житлове будівництво;
• будівництво та реконструкція житла;
• придбання житла.
Видача кредитів на житлове будівництво здійснюється пугем відкриття кредитної чи
ванні. При цьому позика видається позичальнику частинами, відповідним вартості етапів будівельно-монтажних робіт. У процесі фінансування будівництва кредитна організація виробляє контроль за цільовим витрачанням коштів і дотриманням графіків будівництва.
Значного поширення в останні роки отримала покупка житла - квартири або будинку на вторинному ринку за допомогою іпотечного кредиту. Позичальник купує квартиру і стає її повноправним власником, а саме, може її обміняти, здати в оренду або продати, але за згодою банку-кредитора. Тобто новосілля при ідеальних умовах і великому бажанні можна справити практично відразу.
При купівлі-продажу житла (квартири, будинки) зазвичай беруть участь дві сторони - покупець і продавець. Операцію також можуть супроводжувати посередники, наприклад ріелтерські компанії, нотаріуси, органи, що забезпечують технічну інвентаризацію і оцінку. Обов'язково участь в операціях з нерухомістю державних установ, які здійснюють реєстрацію та контроль. Присутність позикових коштів і оформлення застави додає нових обов'язкових учасників і нові процеси в саму процедуру угоди купівлі житла.
Загальна послідовність здійснення покупки житла складається з наступних етапів:
1. Оцінка ситуації, яка включає в себе усвідомлення потреби (визначення попередніх характеристик необхідного житла), власних можливостей, вивчення ситуації на ринку житла. Істотно прискорити і спростити даний етап допоможе звернення в ріелторську компанію. Ріелтор повинен враховувати всі особливості, характерні для іпотеки. При цьому він буде супроводжувати позичальника і допомагати йому протягом всієї угоди.
2. Первинне консультування і вибір банку. На даному етапі вивчаються умови надання іпотечного кредиту, проводиться розрахунок платоспроможності потенційного позичальника, визначається сума кредиту і т.д. Остаточний вибір банку і програми кредитування завершується збором документів, що не-обхідних для отримання позикових коштів.
3. Перевірка банком всіх документів на кредит і на обраний об'єкт покупки. тут відбувається
оцінка банком вартості житла, остаточне визначення всіх параметрів іпотечної угоди (сума кредиту, умови і терміни перерахування коштів і т.д.). Завершується цей процес підписанням кредитного договору.
4. Здійснення угоди купівлі-продажу житла. Залежно від певних і узгоджених з банком і продавцем житла умов відбувається передача частини суми вартості житла (власних коштів покупця-позичальника), висновок і реєстрація договору купівлі-продажу. Житло обов'язково оформляється у власність покупця. Після надання свідоцтва
про реєстрацію угоди відбувається перерахування кредитних коштів банку.
5. Завершення іпотечної угоди. Сопро-вождается оформленням застави житла, купленого за рахунок кредитних коштів, страхуванням (особисте страхування та предмета іпотеки).
Основні способи рефінансування кредитів на вторинному ринку:
• повна поступка прав за виданим банком іпотечним кредитом спеціалізованої організації (формування дворівневої класичної системи рефінансування: банк - спеціалізована організація) (рис. 1.1);
• випуск цінних паперів самим банком, ви-дав кредит, і залишення вимоги за цим кредитом на своєму балансі (од-ноуровневая система рефінансування). В рамках першої моделі вторинного ринку іпотечних кредитів (сек'юритизація іпотечних активів) банк може рефінансувати видані кредити шляхом їх продажу спеціалізованому інституту вторинного ринку (оператору вторинного ринку іпотечних кредитів). Потім оператор (іпотечне агентство) проводить обмін зібраних в пули кредитів на іпотечні цінні папери, випущені спе-зованих емітентом, і реалізує їх інвесторам на фондовому ринку. Найважливішою передумовою становлення моделі цього типу є стандартизація вимог до процедур видачі та обслуговування кредитів.
Ринок іпотечних цінних паперів стає найбільшим механізмом перерозподілу коштів з ринку капіталів в житловий і будівельний сектори.
Основні учасники такої моделі іпотечного кредитування:
• позичальник, який отримує кредит на покупку житла;
• кредитор (банк або інша установа), що надає позичальникові кредит під заставу нерухомості;
• посередник - спеціалізована організація, завдання якої полягає в забезпеченні механізмів залучення вільного капіталу для його подальшого інвестування в іпотечні кредити;
• кінцеві інвестори (в основному інституційні), які отримують іпотечні цінні папери.
Первинний ринок визначається взаємо-дією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок «банк - посередник - інвестор» - основа вторинного іпотечного ринку, інструменти-ментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Історично рефінансування довгострокових іпотечних зобов'язань стало розвиватися в формі продажу кредитним інститутом довгострокових активів іншому кредитному інституту або інвестору. Продаж кредитів, таким чином, відокремила функції з надання та обслуговування довгострокових житлових іпотечних кредитів від функцій залучення ресурсів і управління фінансовими ризику
ми. В результаті широке рас
пространения отримують спе-
зованих іпотечні
компанії, що надають
житлові іпотечні кредити
позичальникам і продають або
обмінюють свої іпотеч-
ні активи на іпотечні цін-
ні паперу. Вони, як правило,
не займаються залученням
коштів на депозити, специа-
лізіруя виключно на
відборі та перевірці позичальників,
надання кредитів і їх
обслуговуванні після того як
кредити рефінансовані.
Основною відмінністю даної
моделі є те, що іпо-
течні компанії, як і інші іпотечні кре-
ДІТОР при першій моделі вторинного ринку
іпотечних кредитів, не залишають цих креди-
тов на своєму балансі і самостійно не ви-
пускають іпотечних цінних паперів. ці функції
виконують спеціалізовані оператори
вторинного ринку.
Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.
Подібна спеціалізація визначила необхідність створення на ринку так званих спеціалізованих операторів вторинного ринку, які знаходять ресурси (в основному за рахунок випуску різного роду цінних паперів) для придбання прав вимог за ипотеч-ним кредитами.
На відміну від класичної моделі іпотечного кредитування, при однорівневої моделі банк, який видав іпотечний кредит, самостійно випускає цінні папери облігаційної типу, забезпечені, з одного боку, виданими іпотечними кредитами, а з іншого - нерухомістю, закладеної позичальниками (рис. 1.2).
Система спеціалізованих іпотечних банків, найчастіше звана однорівневої моделлю, представлена вузькоспеціалізованими кредитними інститутами, які здійснювали
ють довгострокове кредитування населення за рахунок емісії іпотечних облігацій, забезпечених виданими іпотечними кредитами.
Спеціалізовані іпотечні банки надають довгострокові житлові іпотечні кредити, використовуючи кошти, що залучаються за допомогою іпотечних облігацій безпосередньо з ринку капіталу від різних інвесторів, включаючи як великих інституціональних інвесторів - пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні компанії та інші організації, так і окремих приватних інвесторів - невеликі компанії і фізичні особи. Іпотечні банки, як правило, мають ексклюзивне право випускати іпотечні облігації, які мають високий рейтинг, визнаються інвесторами як надійні, високоліквідні фінансові інструменти і тому розміщуються за відносно низькими цінами.
Процес випуску іпотечних облігацій банками регулюється спеціальними законами і контролюється органами банківського нагляду. Діяльність самих банків обмежена переліком низькоризикованих операцій.
Економісти визнають, що з точки зору економічного прогресу найбільш ефективної виглядає класична модель. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів не обмежується зростання іпотечного капіталу. Однорівнева модель характерна для відносно невеликих обсягів фінансових ринків.
Механізм рефінансування забезпечує функціонування системи іпотечного кредитування житла як самодостатньої і самофінансіруемся У відносинах між позичальником
і інвестором, т. е. тим хто отримує
гроші, і тим хто їх надає,
визначальну роль відіграє саме
інвестор, так як він ризикує, внеском
дивая свої кошти. вимоги
інвестора до надійності вложе-
ний в іпотечні цінні папери,
їх ліквідності і забезпеченості
є головними при
здійсненні угоди.
функціонування вторинно
го ринку іпотечного кредитування
забезпечує ліквідність активів
іпотечних банків, пов'язує грошову мас-
су в обороті, сприяє перерозподілу
капіталу по районам країни і економічним
сферам, стабілізує процентні ставки по
кредитами. Банки в цих умовах не так огра-
нічени кредитними ресурсами, так як, осу-
ществляя операції на вторинному ринку, име-
ють можливість додатково мобілізувати
необхідні кошти, які знову пускають
в оборот, видаючи нові кредити. Ефективна
ве функціонування системи іпотечного
кредитування передбачає наявність розвиненого
вторинного іпотечного ринку.