Той запас росту долара, коли іпотека в іноземній валюті вигідна, майже пройдено, відзначають фахівці відділу іпотеки компанії «БЕСТ-Новострой».
Чому люди беруть іпотеку в доларах?
Перш за все, тому що процентна ставка по кредиту в іноземній валюті істотно нижчою від процентної ставки в рублях. Наприклад, 8% в доларах проти 12,45% в рублях за тією ж програмою для покупки квартири в новобудові. Відповідно, щомісячний платіж відчутно менше - на 8-15% (залежно від терміну кредиту). При цьому, іпотека в доларах вигідна до тих пір, поки рубль не впаде до тієї позначки, коли платежі зрівняються.
Найгірше в ситуації з падінням рубля - це те, що сума основного боргу зростає, відповідно, і щомісячний платіж, який виплачує позичальник банку, теж. Виникає питання - що ж робити позичальникові в такій ситуації?
Варіант 1. Звернутися в банк, що видав раніше іпотечний кредит в доларах, з заявою про перегляд терміну кредитування в бік його збільшення. В цьому випадку, щомісячний платіж в доларах зменшиться, а в рублевому еквіваленті буде приблизно таким же, як і був до зростання курсу долара. Правда, переплата за відсотками в це варіанті неминуча.
Варіант 3. Рефінансувати валютний іпотечний кредит в рублі. При цьому процентна ставка буде вище, однак з'явиться впевненість у тому, що щомісячний платіж буде стабільним, а також сума основного боргу по кредиту не збільшиться. Це особливо важливо тим позичальникам, чий дохід не прив'язаний до курсу долара.
Які складнощі з рефінансуванням валютного кредиту? Для того щоб позичальник міг поміняти валюту кредиту з долара на рублі необхідно: • заново пройти процедуру розгляду заявки, а при нинішньому підході до оцінки платоспроможності позичальника сума кредиту в рублях буде значно менша від тієї, що могла б бути в доларах, • провести нову оцінку ринкової вартості квартири, • заново здійснити страхування життя позичальника і страхування майна від ризику загибелі та пошкодження, • оплатити витрати з оформлення кредиту. При цьому процентна ставка по рефінансувати кредиту буде вище, ніж при звичайній іпотеці.
На жаль, не кожен кредит можна рефінансувати.
Перш за все, це відноситься до кредитів, отриманих на придбання квартир в новобудовах. Неможливо буде рефінансувати іпотеку, яка видана банком на квартиру в споруджуваному будинку, оскільки право власності на неї ще не зареєстровано, отже, відсутня і предмет застави.
Також неможливо рефінансувати іпотечний кредит, якщо в кредитному договорі передбачена заборона на наступний заставу в іншому банку, тому що згідно зі ст. 388 Цивільного кодексу РФ поступка прав кредитора допускається тільки в разі, якщо це не заборонено законом або договором.
«Тим не менше, існує можливість рефінансування валютного кредиту в разі, якщо позичальник має можливість взяти іпотечний кредит в іншому банку під заставу наявної нерухомості або споживчий кредит без застави. При цьому валютний кредит достроково погашається за рахунок коштів, отриманих за другим кредитом, більш вигідному для позичальника. Але не варто забувати, що для погашення валютного кредиту, позичальникові необхідно конвертувати грошові кошти, отримані в рублях в одному банку, для погашення кредиту, отриманого в доларах в іншому банку, а конвертація буде здійснюватися за внутрішнім курсом банку, який прив'язаний до курсу ЦБ і при покупці долара буде нижче ЦБ. Ну, і звичайно, уважно вивчити умови кредитного договору з банком, який видав раніше валютний кредит, тому що в договорі можуть бути передбачені штрафи, внаслідок чого затія з достроковим поверненням кредиту за рахунок коштів, отриманих в іншому банку, може виявитися вкрай невигідною », - підкреслює Олена Кудрявцева, керівник відділу іпотеки компанії« БЕСТ-Новострой ». Коли рефінансувати валютний кредит в рублевий для позичальника точно не вигідно?
Якщо ви платили кредит більше п'яти років, рефінансувати його буде не вигідно, адже в щомісячних платежах перших п'яти років закладена велика частка з виплати відсотків і невелика по виплаті основного боргу. Отримуючи новий іпотечний кредит, позичальник в перші роки користування кредитом знову буде платити більшу частку відсотків, ніж частку основного боргу. А, як усім відомо, відсотки нараховуються банками на залишок боргу по кредиту, тому, чим швидше позичальник погашає кредит, тим менше він платить відсотків.
Рефінансувати або НЕ рефінансувати кредит вирішують, безумовно, самі банки, проте, якщо залишкова сума кредиту становить менше 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, сенсу в цій процедурі немає. Не варто забувати і про те, що кредит, узятий кілька років тому і становить 70% від вартості житла, на сьогодні складе всього лише 30% (або навіть менше) від вартості того ж самого житла. Чи реально продати квартиру з валютної іпотекою?
Цю процедуру називають «продажем з-під застави». В цьому випадку, в якій валюті був узятий іпотечний кредит, великого значення не має. В даний час дана процедура стає все популярнішим, тому що російський ринок вийшов на той рівень, при якому це стало можливим. Якщо виплата іпотечного кредиту стала скрутної, варто звернутися в агентство нерухомості, яке допоможемо вам знайти покупця на вашу квартиру, здійснити всі необхідні дії щодо дострокового повернення кредиту та зняття застави. При цьому, при продажу квартири за ринковою вартістю ви навіть можете заробити, але це тільки в тому випадку, якщо залишок боргу за кредитом та відсотки за період його використання виявляться менше, ніж вартість вашої квартири на сьогоднішній день!