Фінансування капітального ремонту, в тому числі накопичення
Організації, які здійснюють діяльність в сфері житлово-комунального господарства, проводять не тільки ремонт найрізноманітніших об'єктів основних засобів, що є державною власністю організацій ЖКГ і відображених на їх балансі, але і ремонт багатоквартирних житлових будинків, які не завжди є власністю організацій ЖКГ, але управління якими здійснюється цими організаціями на підставі укладених договорів.
У цій статті ми розглянемо питання фінансування капітального ремонту багатоквартирних будинків, а також питання обліку коштів фінансування організаціями житлово-комунального господарства.
Нагадаємо, що житловий фонд відповідно до статті 19 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) являє собою сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації, і в залежності від форми власності підрозділяється на приватний, державний і муніципальний житловий фонд.
Приватний житловий фонд це сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації, відповідно, житловий фонд Російської Федерації і житловий фонд суб'єктів Російської Федерації. Муніципальний житловий фонд це сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень.
Від імені Російської Федерації або її суб'єкта права власника майна унітарного підприємства здійснюють органи державної влади Російської Федерації або органи державної влади суб'єкта Російської Федерації в рамках їх компетенції, встановленої актами, визначальними статус цих органів.
Від імені муніципального утворення права власника майна унітарного підприємства здійснюють органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції, встановленої актами, визначальними статус цих органів.
Отже, в разі якщо при приватизації хоча б однієї житлової квартири багатоквартирний будинок потребував капітального ремонту, колишній наймодавець зобов'язаний провести капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку. Відповідно до цивільного законодавства, в разі якщо зобов'язання не виконується боржником в добровільному порядку, кредитор має право звернутися за спонукою до виконання зобов'язання в суд.
Муніципальне унітарне підприємство, що має на балансі муніципальний житловий фонд, здійснило капітальний ремонт житлового фонду. Ремонт зроблений із залученням спеціалізованих підрядних організацій. Вартість робіт з капітального ремонту, виконаних підрядником, склала 1 734 600 рублів, у тому числі ПДВ - 264 600 рублів. Роботи оплачені МУПом за рахунок коштів цільового бюджетного фінансування.
У бухгалтерському обліку муніципального підприємства капітальний ремонт житлового фонду буде відображений наступним чином:
Дебет 51 "Розрахункові рахунки" Кредит 86 "Цільове фінансування" субрахунок "Фінансування капітального ремонту житлового фонду"
Посилання - 1 734 600 рублів - відображено надходження бюджетних коштів на проведення капітального ремонту житлового фонду;
Дебет 86 "Цільове фінансування" субрахунок "Фінансування капітального ремонту житлового фонду" Кредит 98 "Доходи майбутніх періодів"
Посилання - 1 734 600 рублів - відбиті в складі доходів майбутніх періодів надійшли кошти цільового фінансування;
Дебет 20 "Основне виробництво" Кредит 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками"
Посилання - 1 734 600 рублів - оплачені роботи з капітального ремонту житлового фонду, виконані підрядною організацією (на підставі акту приймання-здачі виконаних робіт);
Дебет 98 "Доходи майбутніх періодів" Кредит 91-1 "Інші доходи"
Посилання - 1 734 600 рублів - визнані у складі інших доходів кошти, отримані з бюджету на проведення капітального ремонту житлового фонду;
Дебет 91-2 "Інші витрати" Кредит 20 "Основне виробництво"
Посилання - 1 734 600 рублів - списана собівартість робіт з капітального ремонту житлового фонду.
Тепер розглянемо фінансування капітального ремонту приватного житлового фонду.
Як випливає з пункту 8.1 статті 156 ЖК РФ, мінімальний розмір внеску на капітальний ремонт встановлюється нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку можуть прийняти рішення про встановлення внеску на капітальний ремонт в розмірі, що перевищує мінімальний розмір такого внеску, встановлений нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації, на що вказує пункт 8.2 статті 156 ЖК РФ.
Внески на капітальний ремонт, сплачені власниками приміщень в багатоквартирному будинку, відсотки, сплачені власниками таких приміщень в зв'язку з неналежним виконанням ними обов'язків зі сплати внесків на капітальний ремонт, відсотки, нараховані за користування грошовими коштами, що знаходяться на спеціальному рахунку, утворюють фонд капітального ремонту ( пункт 1 статті 170 ЖК РФ).
Розмір фонду капітального ремонту обчислюється як сума зазначених в пункті 1 статті 170 ЖК РФ надходжень до фонду за вирахуванням сум, перерахованих за рахунок коштів фонду капітального ремонту в оплату вартості наданих послуг і (або) виконаних робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і авансів за зазначені послуги і (або) роботи.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вибрати один із таких способів формування фонду капітального ремонту (пункт 3 статті 170 ЖК РФ):
- перерахування внесків на капітальний ремонт на спеціальний рахунок з метою формування фонду капітального ремонту у вигляді грошових коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку;
- перерахування внесків на капітальний ремонт на рахунок регіонального оператора з метою формування фонду капітального ремонту у вигляді зобов'язальних прав власників приміщень у багатоквартирному будинку щодо регіонального оператора.
Спеціальний рахунок відкривається в банку відповідно до ГК РФ і особливостями, встановленими ЖК РФ. Грошові кошти, внесені на спеціальний рахунок, використовуються на цілі, зазначені в статті 174 ЖК РФ.
Власником спеціального рахунку згідно з пунктом 2 статті 175 ЖК РФ може бути:
- товариство власників житла, яка здійснює управління багатоквартирним будинком та створена власниками приміщень в одному багатоквартирному будинку або кількох багатоквартирних будинках, якщо дані будинки розташовані на земельних ділянках, які відповідно до містяться в державному кадастрі нерухомості документами мають спільний кордон і в межах яких є мережі інженерно -технічного забезпечення, інші елементи інфраструктури, які призначені для спільного використання власниками приміщень в даних будинках;
- здійснюють управління багатоквартирним будинком житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив.
Кошти, отримані регіональним оператором від власників приміщень в одних багатоквартирних будинках, які формують фонди капітального ремонту на рахунку, рахунках регіонального оператора, можуть бути використані на поворотній основі для фінансування капітального ремонту загального майна в інших багатоквартирних будинках, власники приміщень в яких також формують фонди капітального ремонту на рахунку, рахунках цього ж регіонального оператора. При цьому законом суб'єкта Російської Федерації може бути встановлено, що таке використання коштів допускається тільки за умови, якщо зазначені багатоквартирні будинки розташовані на території певного муніципального освіти або територіях декількох муніципальних утворень. На це вказує пункт 4 статті 179 ЖК РФ.
Слід зазначити, що власники приміщень в багатоквартирному будинку, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, має право прийняти на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку рішення про додатковий внесок для оплати послуг і (або) робіт з капітального ремонту та порядку його сплати, що випливає з пункту 1.1 статті 158 ЖК РФ.
Однак таке рішення може бути реалізовано, якщо ними було прийнято рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і при цьому було встановлено, що неможливо використовувати кошти фонду капітального ремонту на фінансування послуг і (або) робіт з капітального ремонту, передбачених прийнятим рішенням власників приміщень в багатоквартирному будинку, в певні прийнятим рішенням терміни.
Зверніть увагу, що сплата таких платежів не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання зазначених послуг і (або) робіт, передбачених договором. Використання коштів, сформованих за рахунок додаткових внесків, здійснюється в порядку, встановленому рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно з пунктом 1 статті 171 ЖК РФ власники приміщень в багатоквартирному будинку, в разі формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, сплачують внески на капітальний ремонт на підставі платіжних документів, представлених регіональним оператором, в терміни, встановлені для внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, якщо інше не встановлено законом суб'єкта Російської Федерації.
У разі формування фонду капітального ремонту на спеціальному рахунку, відкритому на ім'я особи, зазначеного в пункті 3 статті 175 ЖК РФ, тобто на регіонального оператора, внески на капітальний ремонт сплачуються на такий спеціальний рахунок у строки, встановлені для внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги (пункт 2 статті 171 ЖК РФ).
Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел (пункт 2 статті 158 ЖК РФ).
Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт (пункт 3 статті 158 ЖК РФ).
Податок на додану вартість
Згідно з пунктом 3 статті 162 Податкового кодексу Російської Федерації (далі - НК РФ) в податкову базу по податку на додану вартість не включаються:
- грошові кошти, отримані керуючими організаціями, ТСЖ, житлово-будівельними, житловими або іншими спеціалізованими споживчими кооперативами, створеними з метою задоволення потреб громадян у житлі та такими, що відповідають за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких надаються комунальні послуги, на формування резерву на проведення поточного і капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, в тому числі на формування фондів капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинках;
- грошові кошти, отримані спеціалізованими некомерційними організаціями, які здійснюють діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, і створені відповідно до ЖК РФ, на формування фондів капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках.
На підставі підпункту 30 пункту 3 статті 149 НК РФ від оподаткування ПДВ звільняється реалізація робіт (послуг) з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, виконуваних (надаються) керуючими організаціями, ТСЖ, житлово-будівельними, житловими або іншими спеціалізованими споживчими кооперативами, створеними з метою задоволення потреб громадян у житлі та такими, що відповідають за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких надаються комунальні послуги, за умови придбання робіт (послуг) з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку зазначеними платниками податків у організацій і індивідуальних підприємців, які безпосередньо виконують (надають) дані роботи (послуги).
Крім того, від оподаткування ПДВ звільняється реалізація робіт (послуг) по виконанню функцій технічного замовника робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, які виконуються (надаються) спеціалізованими некомерційними організаціями, які здійснюють діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках , і створені відповідно до ЖК РФ, а також органами місцевого самоврядування та (або) муніципальними бюджетними установами у випадках , Передбачених ЖК РФ.
Податок на прибуток
Відносно оподаткування прибутку організацій необхідно відзначити наступне.
До засобів цільового фінансування, пойменованим в підпункті 14 пункту 1 статті 251 НК РФ, відноситься майно у вигляді коштів власників приміщень у багатоквартирних будинках, що надходять на рахунки здійснюють управління багатоквартирними будинками ТСЖ, житлових, житлово-будівельних кооперативів та інших спеціалізованих споживчих кооперативів, керуючих організацій , а також на рахунки спеціалізованих некомерційних організацій, які здійснюють діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, і створені відповідно до ЖК РФ, на фінансування проведення ремонту, капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків.
Крім того, до засобів цільового фінансування належить майно у вигляді коштів бюджетів, що виділяються на часткове фінансування проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках відповідно до ЖК РФ ТСЖ, житловим, житлово-будівельним кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам, створеним і здійснює управління багатоквартирними будинками відповідно до ЖК РФ, керуючим організаціям, а також при безпосередньому управлінні багатоквартирними будинками власниками приміщень в таких будинках - керуючим організаціям, що надають послуги та (або) виконують роботи з утримання та ремонту спільного майна в таких будинках.
Таким чином, кошти, отримані від власників приміщень у багатоквартирних будинках, на рахунку здійснюють управління багатоквартирними будинками ТСЖ, житлових, житлово-будівельних кооперативів та інших спеціалізованих споживчих кооперативів, керуючих організацій, а також на рахунки спеціалізованих некомерційних організацій, які здійснюють діяльність, спрямовану на забезпечення проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, і створені відповідно до ЖК РФ, на фінансування пров дення ремонту, капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків не визнаються доходом організації.
Не підлягають оподаткуванню і бюджетні кошти, що виділяються на часткове фінансування проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках відповідно до ЖК РФ ТСЖ, житловим, житлово-будівельним кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам, створеним і здійснює управління багатоквартирними будинками відповідно до ЖК РФ, керуючим організаціям, а також при безпосередньому управлінні багатоквартирними будинками власниками приміщень в таких будинках - керуючим організаціям, показувала послуги і (або) виконують роботи з утримання та ремонту спільного майна в таких будинках.
При цьому зазначені кошти не оподатковуються податком на прибуток за умови, що дані організації ведуть окремий облік доходів (витрат), отриманих (вироблених) в рамках цільового фінансування. При відсутності окремого обліку отримані кошти розглядаються як підлягають оподаткуванню з дати їх отримання.
Таким чином, грошові кошти, отримані товариствами власників житла, житловими, житлово-будівельними кооперативами або іншими спеціалізованими споживчими кооперативами, які керують організаціями з бюджету на капітальний ремонт багатоквартирних будинків в рамках реалізації зазначеного закону, не включаються в податкову базу по податку.