Життєвий цикл об'єкта нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості - період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт.
Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з точки зору власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї ж нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, по Г. Харрісона - це термін фізичний, економічний, хронологічний та строк економічного життя.
На певний час фізичного життя об'єкта відноситься час, коли в існуючій будівлі або споруді можна жити або працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним і збільшуватися за рахунок поліпшення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, то закінчується термін фізичного життя.
На певний час економічного життя відносять період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи - при цьому прибуток, ці поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не вносять певний вклад у вартість об'єкта нерухомості на увазі того, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.
Під хронологічним віком розуміють період, який пройшов з дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.
На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних чинників, які впливають на загальну вартість об'єкта, заснований ефективний вік.
Ефективний вік - це вік, що відповідає певному фізичному стану об'єкта і враховує можливість його реалізації.
Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.
Нормативний термін служби - це строк служби будівель або споруд, який визначений в нормативних актах.
Під терміном залишилася економічного життя будівлі розуміють період з дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Даний період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін залишилася економічного життя об'єкта збільшують його модернізація або ремонт.
Всі розглянуті вище стадії життєвого циклу і терміну життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна і її збереження, повинно враховуватися знаходження нерухомості в певній (будь-який) стадії життєвого циклу.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості
Так об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування піддаються економічним, фізичним, правовим зміни і проходять такі етапи життєвого циклу:
формування - це споруда, т. е. створення нового підприємства, покупка або виділення земельної ділянки;
експлуатація - включає функціонування і розвиток, т. е. розширення, реорганізацію або реконструкцію;
припинення існування - це знесення, природне руйнування або ліквідація.
Стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості:
1. Формування задуму проекту і вибір варіанту використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки. Вибір варіанту використання завершується розробкою технічного завдання на проектування поліпшень.
2. Проектування поліпшень. На цьому етапі - на підставі технічного завдання на проектування - здійснюється розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки, а також прокладки комунікацій, будівництва будівель і посадки нових насаджень.
3. Виготовлення (зведення, будівництво) поліпшень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта, з закріпленням цих змін в інвентаризаційних і кадастрових документах.
4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здача в оренду і т.п.) з передачею майнового права або з появою обтяження на це право. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом нерухомості.
5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним і експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклу керуючий (або професійна керуюча компанія) організовує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта.
6. Модернізація. капітальний ремонт, реконструкція, реставрація поліпшень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт в поточному стані не може більше задовольняти сучасних потреб користувачів або (і) якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення та функціонального призначення, але з ліквідацією усувного фізичного зносу і функціонального застарівання.
7. Утилізація, знесення поліпшень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується знесенням поліпшень в кінці терміну їх економічного життя. Керуюча компанія готує пропозиції щодо призначення термінів і економічно доцільного способу знесення будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій і матеріалів ліквідованих будівель і комунікацій.
Основні етапи формування підприємства як майнового комплексу.
При розгляді порядку формування підприємства, як майнового комплексу слід чітко уявляти, що ж може включатися до складу підприємства і до складу кондомініуму. І який порядок включення майна в зазначені об'єкти.
Формування майнового комплексу підприємства.
У Росії при конструюванні правової моделі підприємства як об'єкта права пішли по німецькому шляху, включивши до складу підприємства не тільки наявне, реальне майно (речі), але і нематеріальні елементи майна.
Значний обсяг і різноманітність матеріальних і нематеріальних об'єктів, що включаються до складу підприємства і утворюють його майновий комплекс, може бути розцінена і розділене на кілька груп об'єктів.
Як вже зазначалося в склад підприємства як майнового комплексу можуть входити призначені для його діяльності речі, майнові права та обов'язки, виняткові права (ст.132 ГК РФ), а також особливі нематеріальні елементи.
До речей належать земельні ділянки, будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомості (гірничі відводи, шахти, ліси, повітряні і морські судна і т.д.), обладнання, інвентар, сировина, продукція, гроші (каса) і т.п.
Сукупність майна, що утворює майновий комплекс підприємства, являють собою фінансові та матеріальні ресурси, які в цілях бухгалтерського обліку поділяються на основні засоби, засоби в обороті і нематеріальні активи. Структуротворними, найголовнішими елементами підприємства є основні засоби - речі, які тривалий час, неодноразово або постійно в незмінній формі використовуються у виробництві, тобто ті речі, без існування яких неможливе досягнення цілей підприємницької діяльності. До цих речей можна віднести земельні ділянки, будівлі, споруди, машини, обладнання.
Кількість речей, необхідних для утворення майнового комплексу, визначається індивідуально для кожного підприємства. Підприємства можуть мати в складі свого майна як і тисячі речей (або більше), так і всього десятки одиниць. Обсяг майна може визначається як розміром, так і предметною діяльністю підприємства. Таким чином, мінімальна кількість речей, що утворюють майновий комплекс, має бути достатнім для організації виробничого процесу.
До складу майнового комплексу можуть входити майнові права і обов'язки. Під майновими правами розуміються, зокрема, права вимоги власника підприємства до боржників, пов'язані зі сплатою ними грошових сум (так звана дебіторська заборгованість), виконанням робіт і наданням послуг, права користування відокремленими природними об'єктами: земельними ділянками, природними ресурсами.
Майновими обов'язками є обов'язки власника підприємства по сплаті грошових сум, передачу товару, виконання робіт або надання послуг (борги). До складу підприємства не включаються зобов'язання по сплаті податків, зборів, мит та інших платежів. Перелік осіб - платників податків та порядок сплати ними податків визначаються податковим законодавством. При здійсненні операції щодо підприємства зобов'язання по сплаті податків, що виникли до моменту його вчинення, зберігаються за платником податків - власником підприємства.
Суб'єкту права, обтяженому боргами, можуть належати на праві власності кілька підприємств. Яким чином вирішується питання про включення до складу підприємства при його продажу того чи іншого боргу або права вимоги? Мабуть, до складу підприємства слід включати ті борги і права вимоги, які виникли в зв'язку з діяльністю підприємства. Тим часом, в законодавстві не міститься ніяких обмежень щодо включення до складу підприємства при його продажу та інших боргів (прав вимоги) суб'єкта. Включення до складу продаваного підприємства не пов'язаних з його діяльністю боргів і прав вимоги може бути додатковим способом визначення продажної вартості підприємства. Так, включення до складу підприємства «ліквідних» прав вимоги може підвищити привабливість підприємства для набувача, і навпаки, в тому випадку, якщо підприємство саме по собі представляє значну цінність, доцільно включити в його склад борги. Дане положення накладає свої особливості на договір купівлі-продажу підприємства. У будь-якому випадку, до підписання договору продажу підприємства повинен бути складений перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до його складу (ст.561 ГК РФ). При продажу або оренді підприємства (ст.562, 657 ЦК РФ) завжди доцільно отримати згоду кредиторів на переведення боргів, включених до складу підприємства. В іншому випадку договір продажу або оренди може бути визнаний недійсним. Після передачі підприємства продавець (орендодавець) і покупець (орендар) несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргах, які були переведені на покупця (орендаря) без згоди кредитора.