Сьогодні розмова буде йти про забудовника: хто ж це такий, і як зрозуміти, що він спить і марить, як же обвести довірливих громадян навколо пальця.
Спочатку необхідно розглянути, з яких елементів складається будівництво (це досить важливий момент).
Забудовником може бути юридична особа (фізособи також, хоч і рідше), яке у визначеному законом порядку набуває права забудови конкретної земельної ділянки.
Забудовник є відповідальним за процес організації всього комплексу будівельних робіт. Саме він виробляє розподіл майбутніх квартир в будинку серед всіх учасників будівництва та веде облік їх приналежності.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Генеральним інвестором виступає юридична особа, яка бере участь у фінансуванні будівництва (переважно, використовуючи при цьому засоби, що належать іншим організаціям / приватним особам).
Генеральний підрядник - юрособа (організація), яке стоїть на чолі процесу будівництва, здійснюючи безпосереднє зведення об'єкта.
Підрядники / субпідрядники - залучені генпідрядником (в другому випадку, підрядником) організації, з метою відведення їм певних робіт, з позначенням конкретного обсягу робіт в ході будівництва.
Постачальниками, ясна річ, називають осіб, які надають для підтримки безперервного процесу будівництва матеріали на будівництво.
Інвестором / пайовиком називають юридичних або фізичних осіб, які передають свої особисті кошти на договірних умовах, з метою фінансування будівельних робіт, пов'язаних з будівництвом житлового будинку.
Агентство нерухомості займається залученням інвесторів до процесу будівництва житлового будинку, а також спеціалізується на юридичній та інформаційній підтримці клієнтів при пошуку необхідного об'єкта і укладення угоди з організацією, відповідальною за процес будівництва, здійснюють супровід «пайовиків» до моменту передачі готового об'єкта в їх власність.
До чого ж ми прийшли? У процесі беруть участь забудовники, генпідрядник, а також агентство нерухомості і генеральний інвестор. Зазначені організації можуть функціонувати разом або ж бути окремими структурами.
Який же плюс від того, що всі зазначені учасники зібрані в єдину організацію? Подібні цільні компанії забезпечують повний цикл. Тобто завдяки самостійному забезпечення, вони використовують особисті кошти (звичайно, не в кожному випадку, але це дійсно так), самі вибудовують об'єкта і ведуть будівельну документацію.
Для організації подібного циклу необхідна маса часу, і таке перетворення компанії відбувається далеко не моментально.
Якщо говорити простіше, то мова йде про потужну організації, яка повністю забезпечує будівельний процес і здачу готових об'єктів, має високу репутацію, відрізняється злагодженістю і чітким плануванням роботи кожного підрозділу (наприклад, питання з якістю цілком зрозумілий, необхідно просто сходити на об'єкт і запитати у мешканців, наскільки вони задоволені проживанням в квартирах).
У вас може виникнути питання, а для чого тоді агентство? Відповідь буде простим, навіть якщо забудовники великі, «їм ліньки» організовувати особистий відділ продажів, набагато простіше і, ймовірно, вигідніше, просто пожертвувати відсотками агентству, зате не потрібні кошти для утримання менеджерів.
До вас і так прийдуть з результатами, адже ви велика компанія-забудовник з повним циклом організації діяльності, незламна міць, і ваше покликання царювати на ринку нерухомості.
У наступному списку позначені титани на ринках столиці та Санкт-Петербурга:
У столиці найбільшими є:
До будь-якого із забудовників з цих списків, я б особисто прийшов з грошима, віддавши їх в справу і не відчував би ніяких проблем зі сном і навіть натяку сумніву.
Будь-якого із зазначених забудовників можна просто засипати вихваляння і ставити в приклад їх підхід до роботи. Звичайно, кожен з них працює по-своєму, а питання якості, для його розкриття, потрібно було б приділити як мінімум окремий пост.
Однак, друзі мої, не потрібно через це скидати з рахунків інших забудовників, навіть якщо вони не настільки круті, як інші.
Звичайно, крутість варіанту із забудовником повного циклу незаперечна, проте, цінники тут досить високі, тому потрібно шукати надійних партнерів, але оцінюють свою роботу трохи дешевше.
Наступний показник забудовника - це період його діяльності на ринку, ще краще буде взяти співвідношення тривалості присутності на ринку і збудованих квадратів нерухомості.
Наприклад, ТОВ «Р» звело за 10 років «плідної» роботи 1 тис квадратних метрів. При перекладі на більш зрозумілу порівняльну форму, їм знадобилося 10 років, щоб побудувати один двоповерховий будинок.
Тепер ця ОООшка пропонує вам унікальний проект комплексної забудови (цілих 18 окремих корпусів, в кожному з яких 20 поверхів).
Тут не зайвим буде задуматися, що ж змусило шановного забудовника кинутися «відразу після початку освоєння місцевого повітряного простору, освоювати глибокий космос», займаючись комплексним освоєнням територій (КОТ), так і не звівши, практично, нічого, за цілих 10 років.
Мені відомо, як тут люблять милих котиків, і в будівництві такі є, але ніяк не пухнасті. Підозріло все це. Вам не здається?
Тепер візьмемося за наступну ОООшку, назвемо її «Н». Цим забудовником протягом тих же 10 років реалізовано цілих 5-6 досить великих будівельних проектів.
Кожен з них був зданий вчасно, ну або з максимальними затримками - до 1 року. Що важливо, кожен з цих проектів був зданий і на даний момент експлуатується без нарікань з боку мешканців, з відсутністю будь-якого роду питань щодо якості.
Цей забудовник пропонує вам КОТа з такими ж параметрами, як і в випадку з ТОВ «Р». Якому котик віддати перевагу, я думаю, ви вже знаєте.
Але як же бути, якщо і такий варіант для вас неприйнятний, і необхідно шукати «свіженького» забудовника, який тільки недавно «вилупився» і недостатньо зміцнів, але вже володіє амбіціями і сміливістю.
Тут вже потрібно подивитися сам проект: хто є підрядником, а хто інвестором.
Дурнями цих хлопців назвати язик не повертається, вплутуватися в авантюри вони ні за що не стануть. І це ніяк не пов'язано з наявністю совісті, або з тим, що вони настільки чесні, що просто не можуть йти на обман.
Забудовники, тільки недавно з'явилися на ринку, особистих активів не мають: в загальному, на будівництво будинку у них грошей немає. Для генпідрядника фінансів теж не нашкребти, а повертати гроші інвесторам так не хочеться ...
Чим же займається тоді наш забудовник, хоч молодий, але з реальними амбіціями? Він приймає рішення роздати «майбутні квартири», в даному випадку, розрахунок із зазначеними учасниками (генпідрядником та інвестором) відбувається за рахунок нерухомості. Далі суть ви вловили, якщо раптом забудовник вирішити кинути, то кидати йому доведеться не тільки звичайних пайовиків, але і таких небажаних ворогів, як інвесторів і генпідрядника.
Так що такі хлопці завжди на стрьомі - якщо генпідрядник бувалий малий і за плечима має великий досвід, то він і є головний гарант успішності справи.
Ще один плюс - тут у вас виникає можливість придбати житлоплощу з відмінною знижкою, оскільки генпідрядник «сплавляє» житло якомога швидше (відповідно, ціна буде на порядок менше, ніж якщо купувати через забудовника), адже «зелень» потрібна терміново.
Де ж знайти таке житло? Зрозуміло, що варіант із забудовником відпадає, тільки через агентство.
Зорієнтуватися на генпідрядника, мабуть, буде простіше, з інвестором ж ситуація дещо складніша, тут, можливо, буде потрібно дізнатися інформацію про СЕО інвестора, і тільки після цього дивитися, в які саме проекти він бере участь.
Ще одним способом визначення надійності забудовника є банківська акредитація.
До того, як банківська установа прийме рішення про акредитацію будівельних робіт, воно проводить глобальну перевірку забудовника, особливо, якщо справа стосується «ноунейм».
Банківські установи, як інвестори і генпідрядники, мають свою зацікавленість в успішності будівництва. Отже, якщо будівництво виявляється ненадійною, і банки виявляться такими ж.
Як ви, думаю, вже здогадалися, як каталізатор тут виступає найбільш шкідливий і недовірливе, але, в той же час, «всіма улюблене» банківську установу - Сбербанк РФ.
Ощад не береться за акредитацію ЖБК, незалежно від суперовий забудовника.
Буде дивом, якщо Ощад, все-таки, зійде до забудовника, і з особливою щедрістю погодиться акредитувати. Але якщо в акредитації взяв участь Сбербанк, поза всякими сумнівами, будівництво надійна.
Для прикладу, часом буває і так, що мова йде про настільки незрозумілою будівництві, що навіть банки з останніх списків надійності не ризикують її акредитувати.
Тут забудовник надходить досить хитро: він створює особистий банк і ... вас вітає найбільш «болотиста іпотека» (мрія кожного, хто бажає, щоб його фінанси безповоротно загрузли в глибині трясовини).
Ще одна ознака надійності таких будівельних робіт - безпосередній проект будівництва.
У ньому зосереджено все те, що забудовник планує створювати на будівництві: планування оточення будівлі, дизайн прибудинкової території та об'єктів благоустрою, а також місць, призначених для загального використання, тобто всього, що буде створюватися в процесі будівництва.
Тут трохи заплутано, доведеться привести приклад. Зараз перед нами знаходиться проект роботи іменитого архітектурного бюро: італійського, російського, фінського, німецького, бельгійського ... Все це говорить про те, що ще на етапі проектування «вбухали» чимало деньжища, і тільки в оболонку проекту. З цього випливає, що наміри у забудовника досить серйозні.
Як другорядного ознаки, можна розглядати землю, де буде зводитися житловий будинок. Земля може перебувати в оренді, або ж бути оформлена у власність (для столиці, цей момент неактуальний, оскільки тут придбати землю у власність неможливо, поза межами МКАД - будь ласка).
Загалом, якщо земля знаходиться у власності, це добре, оскільки забудовник витратився на територію, і гроші потрібно як то відбити.
Аналізуємо інформацію. Найбільш безпечною для нас буде будівництво, при якій:
- Діяльність забудовника заснована на «повному циклі»;
- На ринку він функціонує вже понад 10 років, маючи успішно завершені об'єкти;
- Будівельні роботи акредитовані через Ощадбанк РФ;
- Укладається договір пайової участі;
- Земельна ділянка оформлений у власність забудовника;
- Будівельний проект підготовлений іменитим бюро.
Хочеться навести приклад, це будівництво одна з моїх улюблених в СПб.
Забудовником є фінський Лемменкяйнен, який існує вже більше одного століття. Компанія займається будівництвом доріг, заводів (до речі кажучи, Пітерський ниссановский завод - їх досягнення).
Будівництво житлових будинків - для них просто, як насіння лузати. Робота їх організована в безлічі європейських країн, де вони виступають і в ролі забудовників, і в ролі підрядників. Уявляєте, який охоплення. І як ви думаєте, чи добудують вони один будинок?
До їх об'єктів відносять «Тапіола», яка розташована на Фрунзе, а це:
Загалом «ні в казці сказати, ні пером описати», балдежно, але, на жаль, дорого ...
На цьому, мабуть, все! Бажаю всім удачі! До скорої зустрічі!
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 0 з 0 читачів вважають Запис корисною.