Або чи зможуть співвласники багатоквартирних будинків домогтися ефективного управління житловим фондом
Приватизована квартира стала першою ознакою появи ринкового середовища в українській економіці на початку 90-х років. Однак масштабна реформа в житловій сфері, яка стартувала в той час, так і не була реалізована і не вийшла за поріг наших квартир. Весь цей час залишалося відкритим питання - кому належать будинки і хто повинен їх утримувати? І поки немає чіткої відповіді на нього, працює стара схема утримання житлового фонду, при якій власники житла і нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках не мають ніякого відношення до цієї справи. А також не мають від нього і вигоди.
Докорінно змінити існуючу систему в житловому господарстві, впровадити в нього ринкові механізми покликаний законопроект №1565 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», який вже пройшов перше читання у Верховній Раді і тепер готується до другого. Його основна мета - законодавчо визначити механізм прийняття спільних рішень співвласниками багатоквартирних будинків і надати їм можливість ефективно управляти спільним майном. Фахівці стверджують, що прийняття цього законопроекту фактично дасть поштовх серйозній реформі в житловому секторі.
Про особливості законопроекту і його нововведення говоримо з заступником голови Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Оленою БАБАК.
-- Що зумовило появу законопроекту, і які принципово важливі моменти він містить?
Але що робити з підвалами, дахами, сходовими клітками, огороджувальними конструкціями, інженерними мережами в будинках? Закон встановив, що це - спільна власність усіх власників квартир. Але практично ніхто не отримав на руки жодного документа, що посвідчує, чия це власність.
Законопроект №1565 покликаний скасувати сформувалися протягом останніх 23 років бар'єри щодо управління реальними власниками своїм спільним майном.
-- Чи відноситься прибудинкова територія до загального майна?
-- Сьогодні прибудинкова територія не включена в об'єкти загальної (спільної) власності в багатоквартирному будинку. Але законодавство, зокрема, Земельний кодекс України говорить, що власникам в користування або у власність може бути виділена земельна ділянка, який фактично може бути прибудинковою територією.
Ми бачимо, що сьогодні з цього приводу виникає дуже багато непорозумінь і конфліктних ситуацій. Якщо маленьке містечко з радістю передає землю під прибудинкову територію власникам будинку, то в столиці з цим виникають великі проблеми. Київська міська рада вкрай неохоче виділяє землю навіть зареєстрованим об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), житлово-будівельним кооперативам (ЖБК).
Тобто, існує величезна проблема щодо оформлення прибудинкової території та передачі її у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Тому ми вважали за необхідне сказати в законопроекті, що прибудинкова територія є об'єктом спільної власності власників квартир і нежитлових приміщень.
-- Чому прибудинкова територія не може на правах власності належати ОСББ або ЖБК?
-- Земельна ділянка фізично не може бути відділений від об'єкта, побудованого на ньому. Більшість конфліктних ситуацій виникає саме тоді, коли у земельної ділянки та об'єкта нерухомості на ньому різні власники. ОСББ - це юридична особа, яка створюється співвласниками і, звичайно, може мати своє майно. Але майно юридичної особи в разі визнання його банкрутом може стати об'єктом застави або справляння за борговими зобов'язаннями.
Цього не можна допустити по відношенню до спільного майна власників багатоквартирних будинків. Тому законопроект зазначає, що прибудинкова територія є об'єктом спільної власності, який не підлягає розділу, окремим відчуження або стягування.
-- Такий підхід пропонується лише до прибудинкової території?
-- Він поширюється на всю загальну (спільну) власність багатоквартирного будинку. Її не можна стягнути за зобов'язаннями окремих власників. Кожен відповідає лише своїм майном. Своєю квартирою, якщо до цього дійде. Але це здійснюється в межах загального цивільного законодавства України. Тут ми цим законопроектом нічого не додаємо і не змінюємо.
Важливо зрозуміти, що без спільної (сумісної) власності багатоквартирний будинок не може функціонувати. Тому ми вважали за потрібне максимально захистити її на законодавчому рівні. А відповідно - і інтереси співвласників багатоквартирного будинку.
-- Хто належить до співвласників багатоквартирного будинку?
-- Співвласниками є ті, хто має документ, що підтверджує право власності на житлове або нежитлове ізольоване приміщення.
Власниками квартир можуть бути як приватні особи, так і держава, територіальна громада. Тобто, квартири можуть перебувати у приватній, державної або комунальної власності. І всі ці власники матимуть права щодо управління спільним майном, яке є в багатоквартирному будинку. Подібний підхід застосовується і до власників нежитлових приміщень.
-- Що являє собою механізм прийняття спільних рішень, передбачений законопроектом №1565 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку»?
-- Всім співвласникам всіх багатоквартирних будинків, незалежно від того, в чиєму управлінні вони сьогодні перебувають і створено чи в них ОСББ, дається право приймати спільні рішення більшістю голосів, а не стовідсотковим згодою, як зараз. Сьогоднішні реалії яскраво демонструють те, що прийняття рішень в багатоквартирних будинках за спільною згодою всіх співвласників є неможливим. Оскільки якщо один з, скажімо, двісті співвласників «проти», проживає в іншому місті або навіть країні або з інших причин не приймає участь в зборах, рішення, наприклад, про термомодернізації будинку не може бути прийнято.
Фактично людям вперше на практиці дається «право голосу» при вирішенні питань про їх будинках. При цьому законопроектом визначається, що віддати свій голос співвласник може як на загальних зборах безпосередньо, так і під час письмового опитування після його проведення, якщо останній з якихось причин не зміг бути присутнім на зборах.
-- Які питання розглядаються на загальних зборах?
-- Законопроект №1565 чітко визначає порядок проведення зборів. У ньому також подається перелік питань, за якими ці збори може скликатися. Наприклад, в будинку є підвал. Він не використовується співвласниками для побутових потреб, зате є можливість здати його в оренду. Так ось, рішення щодо цього приймається на зборах.
Інше питання - як управляти будинком? Ви будете це робити самостійно або зважитеся найняти професійну організацію, підете на договірні відносини з нею? Це також компетенція зборів.
Збори є найбільш ефективним механізмом управління спільним майном багатоквартирного будинку. Він реалізує права кожного співвласника на відстоювання власної позиції, а також формує колективну думку, на основі якого і приймається рішення.
Збори скликаються для вирішення масштабних проблем життєдіяльності багатоквартирного будинку і поточних, що стосуються життєвих питань. Наприклад, хто повинен зберігати ключ від горища, або кому і на яких умовах надавати доступ до електрощитової.
Зрозуміло, що не всі співвласники багатоквартирного будинку з об'єктивних причин можуть бути присутніми на зборах. І за умови, якщо не вистачає голосів для ухвалення тих чи інших рішень, проводиться письмове опитування.
Але, підкреслюю, всі ці питання стосуються виключно управління спільним майном. За законопроектом, ніхто не передбачає втручатися в права власності кожного окремого власника.
-- За яким принципом голосують співвласники багатоквартирного будинку - за принципом «одна людина - один голос», «одна квартира - один голос» або як в акціонерному товаристві, де вирішальне значення набуває розмір частки власності, якою володіє акціонер?
-- Законопроект пропонує, щоб рішення про зміст спільного майна приймалися власниками пропорційно до загальної площі приміщень, якими вони володіють. По суті, голосують квадратні метри.
Якщо в одній квартирі двоє або більше власників, то кожен голосує окремо.
Для того, щоб прийняти рішення про розпорядження спільним майном, потрібно заручитися підтримкою власників, частка яких у загальній площі приміщень, якими вони володіють, становить, як мінімум, 75%. Для вирішення поточних питань така підтримка може бути меншою. Так, вона може становити 50% у випадках, коли вирішується питання про те, яку організацію залучити в якості управителя і кому довірити право підпису договору з нею.
Тим, хто створив ОСББ, законопроект дозволяє самостійно визначитися, як вони хочуть підраховувати голоси, - по площах, за кількістю власників, за кількістю квартир та ін.
-- Чи матимуть співвласники багатоквартирного будинку доступ до банківських кредитів, на яких умовах вони їм будуть надаватися, і чи будуть вони передбачати обов'язкову наявність заставного майна?
-- Уже сьогодні ОСББ і ЖБК мають можливість брати банківські кредити. Вони в них потребують для проведення в будинках капітальних ремонтів, для вирішення поточних справ та ін. І ми вже маємо, як мінімум, 6 банків, які пропонують об'єднанням відповідні кредитні програми.
Безумовно, сьогодні вартість кредитних грошей в банках досить висока, але є чимало об'єднань, яких така грошова дорожнеча не лякає. Ми знаємо приклади кредитного співробітництва, сформованого між ними і банками, у Львові, Запоріжжі, Луцьку. Подібне спостерігалося і на Донбасі ще до початку там військових дій.
Що стосується застави спільного майна, як уже зазначалося, це прямо заборонено в законопроекті. Ті кредити, що будуть видані об'єднанням, є беззаставними. Деякі банки для надання кредиту будуть просити в заставу невеликий депозит, це пов'язано з особливостями регуляції НБУ.
Певною мірою, банки ризикують, але свідомо йдуть на такий крок, адже розуміють, що в країні більше 260 тис. Багатоквартирних житлових будинків. І всі вони містяться, регулярно ремонтуються і оновлюються. Тому їх співвласники потребують значних коштів. А це вагома для банків клієнтська база.
-- Як бути з тими співвласниками багатоквартирного будинку, які відмовляються від погашення своєї частки банківського кредиту, взятого об'єднанням, або не мають фінансової можливості це робити?
-- По суті, ви пропонуєте почати масове виробництво в Україні ОСББ?
-- Я б хотіла, щоб в Україні були об'єднання, тому що юридична особа більш ефективно в рішенні питань управління спільним майном. Але ми розуміємо, що за час існування закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» створено лише 17 тис. ОСББ. Це близько 7% від загального житлового фонду, наявного в Україні. І саме тому в законопроекті ми пропонуємо такий підхід - власники, які сьогодні не готові до створення об'єднання співвласників як юридичної особи, все одно де-юре повинні бути власниками будинків. Для цього ми запропонували їм дієвий механізм прийняття спільних рішень - збори. Тобто, про тотальну ОСББізація мова не йде.
-- За чинним законодавством, перед створенням ОСББ попередній власник повинен провести капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Часто таким попереднім власником якраз і були місцеві органи влади, яким для цього завжди не вистачало коштів. Як це буде виглядати на цей раз?
-- Я це питання чую практично від кожного представника органів місцевого самоврядування та від самих власників. У законопроекті пропонується прибрати вимогу щодо участі попереднього власника в проведенні капітального ремонту для об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. Чому?
Слід враховувати, що відповідна загальна для всіх будинків норма передбачена в Законі України «Про приватизацію державного житлового фонду», а в Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вона лише дублювалася. У законі «Про приватизацію ...» вона і залишається, ми її не чіпаємо.
Якщо у попереднього власника будуть можливості співфінансувати проведення капітальних ремонтів, то вони повинні направлятися всім співвласникам - як об'єднанням, так і тим, хто буде самостійно приймати рішення щодо управління своїм загальним (спільним) майном. І це не повинно бути якийсь особливістю лише для ОСББ. Хоча це був хороший стимул для їх створення.
Артем САДОВИЙ, Національний прес-клуб «Українська перспектива»