В. ВЕЛИЧКО, генеральний директор юридичної компанії «ЖКС-Примор'я».
Сфера житлово-комунального господарства вже довгий час - одна з найбільш обговорюваних тем у наших громадян і ЗМІ. Це і зрозуміло. Тут завжди виникає більше запитань, ніж відповідей. Зрозуміло, в ідеалі будь-які питання по ЖКГ повинні оперативно вирішуватися районними Керуючими компаніями, ТСЖ або ЖБК. Але це тільки в ідеалі. Не рідко бувають ситуації, коли питання по ЖКГ доводиться вирішувати самостійно.
Куди і до кого звертатися зі своїми проблемами? Як захистити свої права споживача? На це та інші запитання кореспонденти газети «ВІП» і ТВ-програми «Консультант: територія права» попросили відповісти генерального директора юридичної компанії в сфері ЖКГ «ЖКС-Примор'я» В'ячеслава Володимировича ВЕЛИЧКО.
- В'ячеслав Володимирович, допускається відключення теплопостачання в багатоквартирних будинках окремими мешканцями (власниками приватизованих квартир) в зв'язку переходом на автономне опалення тільки своєї квартири?
Тут треба розуміти, що система опалення всередині багатоквартирного будинку, залежить від багатьох чинників. Наприклад, один з мешканців захотів перейти на автономне теплопостачання і відрізав у себе в квартирі батареї. Однак насправді система опалення багатоквартирного будинку влаштована таким чином, що кожна квартира отримує 75% тепла від суміжних з нею квартир. Тому той, хто вирішив опалюватися автономно, насправді, буде отримувати більшу частину тепла від сусідів.
Але це тільки одна сторона проблеми. Треба пам'ятати ще ось про що. Згідно з нормативами, температура теплоносія, коли він доходить до першого обігрівального приладу, тобто до першої батареї першого поверху, становить 90 градусів. Відповідно зі збільшенням поверховості, тепловтрати носія ростуть, і на останній поверх доходить менша температура, чим була спочатку. Щоб багатоквартирний будинок обігрівався рівномірно, необхідно на кожному поверсі додатково додавати блок-секцію на кожну батарею.
Якщо ж на одному з поверхів нагрівальні елементи будуть взагалі бути відсутнім, то в системі розрахованої на колективний обігрів, відбудеться разрегуліровка. Мешканці, які живуть поверхом нижче, отримають тепло в достатньому обсязі, а ось сусідам зверху доведеться відкривати вікна, щоб забезпечити нормальну температуру. У той же час в суміжних з «альтернативників» квартирах, навпаки стане холодніше. Таким чином і відбувається разрегуліровка всієї системи опалення багатоквартирного будинку
Крім того, не варто забувати і про те, хто ж буде оплачувати опалення місць загального користування в багатоквартирному будинку. Адже під'їзди багатоквартирних будинків повинні опалюватися. І ця плата включається в рахунок за опалення. З цих причин перехід на індивідуальні прилади опалення в багатоквартирних будинках неможливий.
- У мешканця багатоквартирного будинку з крана йде брудна вода. Її не можна використовувати навіть для побутових потреб. Яким чином можна зафіксувати цей факт і зробити перерахунок по оплаті за воду?
- До складу такої комісії, обов'язково повинні входити представники і яка обслуговує і ресурсопостачальними компаній? Або досить присутність співробітників керуючої компанії?
- Відразу уточнимо - для чого створюється комісія? Це робиться з метою, щоб визначити: хто саме надає неякісну послугу, з чиєї вини з крана споживача тече брудна вода? Якщо контрольний забір води покаже, наприклад, що на вході в будинок, вода чиста, то винуватцем того, що з крана біжить іржава вода, є керуюча компанія. В цьому випадку і перерахунок робиться за рахунок керуючої компанії. Керуюча компанія зобов'язана виявити причину, усунути всі недоліки і зробити все, щоб з крана споживача текла питна, чиста вода.
Якщо ж вода невідповідної якості надходить в будинок з загальноміських мереж, то перерахунок повинні будуть зробити ресурснікі.
- Отже, встановлено, що послуга надана неякісно. В цьому випадку, який саме документ буде підставою для перерахунку оплати за неякісну послугу?
- Підставою для перерахунку буде акт про неякісне надання послуги споживачеві, складений у присутності працівників керуючої компанії і співробітників ресурсопостачальними організації. Саме цей документ стане основним доказом на користь власника, якщо йому доведеться добиватися перерахунку в суді.
- Керуюча компанія фактично не прибирає прибудинкову територію, не чистить сніг. Ситуація досить типова і багато наших читачів запитують: як зафіксувати цей факт і залучити керуючу компанію до відповідальності?
- Будь-яка компанія, що управляє, надає послуги згідно з договором управління з власниками. У ньому повинні бути прописані всі види послуг, які Керуюча компанія зобов'язалася надавати власникам.
- Якщо порушення з боку керуючої компанії досить серйозні, то чи можуть власники розірвати з нею договір на обслуговування?
- Згідно положень Житлового кодексу РФ, в разі якщо керуюча компанія систематично порушує умови договору на обслуговування будинку, то договір з нею може бути розірваний Власники квартир можуть це зробити в будь-який час на загальних зборах. І при цьому вибрати іншу обслуговуючу організацію або змінити спосіб управління. Наприклад, організувати ТСЖ.
- Багато споживачів скаржаться, що витрати на загальнобудинкові потреби часом перевищують витрати на індивідуальне споживання. З чим це може бути пов'язано? Яким чином мешканці можуть уникнути подібних переплат?
- Як показує досвід, витрати на загальнобудинкові потреби не повинні перевищувати 15-20% від значень індивідуального споживання.
Коли такі витрати перевищують індивідуальний показник більш ніж на 20%, то споживачеві варто насторожитися. Наприклад, якщо мова йде про електрику, то найчастіше є факти незаконного підключення до електромереж. Скажімо, хтось із власників підключив електроприлади безпосередньо в загальну мережу. Зрозуміло в цьому випадку все втрати електроенергії будуть розписані на внутрішньобудинкові витрати. Якщо ми говоримо про тепло, то причиною підвищених витрат найчастіше є витік. Це погано заізольовані труби, відкриті підвали, неутеплені стіни, і так далі. Мешканці по суті справи опалюють вулицю, а витрати, як і в випадку з електрикою, розподіляються на всіх мешканців.
В цьому випадку власникам необхідно доручити своїй Керуючої компанії провести роботу щодо виявлення та усунення незаконних підключень, а також розробити план робіт по підвищенню енергоефективності будинку.
- Якщо власник вважає, що витрати на загальнобудинкові потреби нараховується невірно, то яким чином можна перевірити правильність нарахування цих платежів?
- Припустимо, у вас є свідчення свого лічильника і є дані загальнобудинкового приладу. В цьому випадку необхідно підставити отримані дані в спеціальну формулу, попередньо взявши коефіцієнти з нормативних документів. Якщо ж вам подібні розрахунки зробити складно, тоді краще звернутися до фахівця - в керуючу компанію, або в ресурсопостачальних організацію.
Слід пам'ятати, що, будучи власником, ви уклали договір з обслуговуючою компанією, яка в свою чергу представляє ваші інтереси перед ресурсопостачальними організацією. Тому буде досить, якщо ви звернетеся саме в вашу керуючу компанію з відповідною заявою, на підставі якого вам будуть зроблені всі необхідні розрахунки і дані роз'яснення, на якій підставі нарахована саме ця сума грошей.
- Чи правомірно заочне голосування про організацію ТСЖ і виборі голови при поквартирне обході, не всіх власників квартир, а тільки 51% власників?
- Власники, згідно положень Житлового кодексу РФ, мають право вибрати один з трьох способів управління багатоквартирним будинком. В даному випадку формою управління вибирається ТСЖ. Для цього необхідно провести голосування, в якому повинно взяти участь 51% з числа власників багатоквартирного будинку.
Хочу зауважити, що зовсім недавно в Житловий кодекс РФ були внесені поправки, згідно з якими при виборі форми управління власникам необхідно провести збори в формі загального присутності. Згідно з прийнятими поправками, якщо на загальних зборах не набереться достатній кворум, то в подальшому збори буде проходити у формі заочного голосування.
Тому відповідаючи на ваше запитання про правомірність заочного голосування зазначу, якщо жителі вибираючи спосіб управління будинком, провели попередньо зборів в формі загального присутності мешканців, то подальше заочне голосування буде законним.
- Хотілося торкнутися ще одну актуальну тему. Деякі Керуючі компанії, не можуть цивілізовано розділити зону відповідальності, в результаті нерідкі випадки, коли один і той же багатоквартирний будинок, числяться за двома, а іноді і більше керуючими компаніями. Зрозуміло, всі вони, справно виставляють рахунки на надання послуг. Що робити в цьому випадку власнику? Як з одного боку не попастися на вудку шахраїв, а з іншого, не перейти в розряд злісних неплатників?
- В першу чергу необхідно звернеться в ту обслуговуючу організацію, яка надсилає квитанції здаються вам сумнівними і задати питання, на якій підставі виставляються ці рахунки? Слід знати, що повноваження обслуговуючої організації підтверджуються протоколом загальних зборів власників квартир. Це означає, що як власник ви маєте повне право вимагати такої протокол разом з бюлетенем голосування власників. Маючи на руках такий бюлетень, можна пройтися по сусідах і упевниться, дійсно люди ставили свої підписи під цим документом, є чи документ справжнім.
Є й інший варіант. Можна просто поцікавитися у працівників (а це двірники, ліфтери), які щодня обслуговуючих ваш будинок, в якій компанії вони працюють і отримують зарплату? На підставі отриманих відповідей можна зробити висновок про те, хто насправді робить нам послугу за яку ми платимо.
- На жаль, не всі можуть провести самостійне розслідування, щоб з'ясувати, яка управляє організація є недобросовісною. Чи існує офіційний шлях вирішення цієї проблеми?
- Якщо всі перераховані вище способи перевірки справжності обслуговуючого організації не увінчалися успіхом, потрібно піти офіційним шляхом. Необхідно звернеться в органи місцевого самоврядування, а саме в управління житлового фонду міських територій.
Справа в тому, що згідно із законодавством при зміні керуючої компанії, нова обслуговуюча організація зобов'язана сповістити органи місцевого самоврядування, про те що вона взяла на обслуговування певний будинок. Органи місцевого самоврядування в свою чергу вимагають протоколи зборів власників і бюлетені голосування для перевірки легітимності нової КК. Відповідно робиться висновок: чи законно та чи інша компанія зайшла на ринок.
Є ще один шлях вирішення даної проблеми - звернутися в місцеве відділення державної житлової інспекції. Згідно статті 20 Житлового кодексу РФ інспекція уповноважена перевіряти, чи дійсно в багатоквартирному будинку було проведено з власниками збори, і чи законно діє та чи інша керуюча компанія.
Виходячи з результатів подібної перевірки робляться остаточні висновки: законно чи ні вам виставляють рахунки на комунальні послуги.