Мати власне житло - мрія більшості молодих сімей, особливо які проживають у великих містах. Тому будівельний бізнес сміливо переживає будь-які кризи. При цьому, бажання заробити більше, використовуючи при цьому мінімум ресурсів і несучи мінімум витрат, не обтяжуючи себе зайвими зобов'язаннями - наполеглива мета всіх забудовників.
На сьогодні найбільш поширеними схемами інвестування в будівництво є:
• Укладення договору купівлі-продажу майнових прав між забудовником та інвестором, за яким інвестор платить гроші, а забудовник передає у власність майнові права - права на об'єкт, який буде побудований в майбутньому. Оскільки на момент укладення договору, об'єкта нерухомості ще не існує, прав власності забудовник передати не може, а тому він передає лише «майнові права» на майбутній об'єкт.
• Купівля безвідсоткових цільових облігацій. Видача облігації - цінного паперу засвідчує внесення інвестором коштів, і підтверджує зобов'язання забудовника в майбутньому передати об'єкт нерухомості. При цьому, специфікою є те, що видати таку цінний папір може бути тільки юридична особа, яка здійснює операції з цінними паперами, наявність якої в цих відносинах певним чином гарантує виконання зобов'язань забудовником.
• Вкладення коштів в Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Фонди фінансування будівництва створюються фінансовими установами, в основному, банками, з якими інвестор безпосередньо і укладає договори, що, в свою чергу, максимально гарантує останньому повернення коштів, у разі відмови від договору або неможливості завершення будівництва.
При цьому, у всіх трьох випадках, обов'язковою стороною в цих зобов'язаннях є забудовник - будівельна (девелоперська) компанія, основним видом діяльності якої є здійснення будівництва.
Однак, не так давно до нашої компанії звернулася клієнтка з проханням надати консультацію щодо ризиків укладення договорів із забудовником - фізичною особою. Подібний запит викликав інтерес, оскільки про забудовників, якими виступають фізичні особи, було чути досить дивно. Разом з тим, після вивчення даного питання, вважаємо за необхідне надати гласності цього питання, оскільки кмітливими забудовниками в даному випадку була розроблена така схема, де у відносинах між інвестором і забудовником не існує не те, що будь-яких третіх осіб, які могли б гарантувати фінансові інтереси інвестора, а відсутній навіть безпосередньо будівельна компанія, яка несе відповідальність за хід будівництва.
Виглядає схема приблизно наступним чином. Фізична особа, яка і є «забудовником», купує земельні ділянки з метою будівництва нібито «для себе» багатоповерхового багатоквартирного будинку. Це ж фізична особа самостійно укладає договори підряду з компаніями, які здійснюють таке будівництво. Надалі фізична особа - забудовник оформляє на себе право власності на всі квартири в новобудові, які потім за договорами купівлі-продажу продає інвесторам.
При цьому, як правило, передача коштів за квартиру інвестором відбувається задовго до укладення договору купівлі-продажу, при підписанні «попереднього договору». За таким договором, фізична особа - майбутній продавець зобов'язується в певний термін укласти основний договір купівлі-продажу (а відповідно добудувати, ввести в експлуатацію і зареєструвати право власності на об'єкт), а фізична особа - майбутній покупець передає в момент підписання більшість (а іноді і 100%) коштів за квартиру.
Зазначена схема викликає дуже багато запитань, які створюють значні ризики для інвесторів. На деяких з цих ризиків ми зупинимося далі.
По-перше, найбільш істотний ризик полягає в тому, що інвестор передає кошти за попереднім договором, як уже зазначалося, задовго до отримання у власність житло. Згідно Цивільного кодексу України, за попереднім договором, Сторони домовляються в відповідний термін і на певних умовах укласти основний договір. При цьому, в разі невиконання умов попереднього договору, і ухилення однієї зі сторін від підписання основного зобов'язання, інша сторона не може вимагати укладення цього договору, оскільки це буде суперечити вільному волевиявленню боку як обов'язкової ознаки договору. Все, що можливо вимагати від сторони, яка ухилилася - це повернення коштів та відшкодування збитків. При цьому, навіть якщо «потерпілої» стороні і вдасться довести завдані таким порушенням збитки, стягнути кошти з фізичної особи на практиці є завданням нереальною, оскільки в переважній більшості випадків, коли мова доходить до стягнення коштів, фізична особа - боржник виявляється «на нулі» : без будь-якої власності і грошових коштів. Таким чином, в разі неможливості закінчення будівництва, можливо, навіть з причин, які не залежатимуть від забудовника, повернути інвестору кошти навряд чи вдасться.
Друге, на що хотілося б також звернути увагу, лежить поза правовою площиною, але має для інвестора велике значення. Укладаючи попередній договір з фізичною особою, інвестор стає «інформаційно відрізаним» від процедури будівництва. Інвестор не знає, хто є компанією-підрядником такого будівництва, на якій стадії знаходиться будівництво, наскільки готові документи і т.п. Звичайно, інвестор має право поцікавитися у майбутнього продавця щодо всіх цих питань, проте, і майбутній продавець має право відмовитися на них відповідати.
Крім цього, дивною виглядає можливість отримання фізичною особою дозволу на будівництво будинків, що містять більше 300 чоловік (IV і V рівень складності будівництва). У зв'язку з цим, більшість забудовників - фізичних осіб будують невеликі (4-5 поверхові) будинку, для початку будівництва яких досить уявити тільки декларацію про початок будівельних робіт, яку орган архбудконтролю перевіряє тільки на повноту заповнення даних, і в разі правильності такого заповнення, не може відмовити в реєстрації - а, відповідно, і не може перешкодити будівництву фізичною особою багатоквартирного будинку «для себе».
Непрозорим також залишається і те, яким чином орган місцевого самоврядування вносить зміни в генплан адміністративно-територіальної одиниці з будівництва багатоквартирного будинку фізичною особою. Звичайно, обмежень щодо того, хто може вносити відповідні пропозиції і здійснювати будівництво законодавство не містить, проте, надати повноваження фізичній особі будувати величезні будинки для забезпечення власних інтересів є, по суті, дуже дивним.
Якщо ж все-таки, незважаючи на описане вище, Ви ще хочете інвестувати в таке житло, слід також знати, що ціна за квадратний метр також не відповідатиме в кінцевому підсумку того, що було заявлено забудовником. При посвідченні у нотаріуса попереднього і основного договорів, а оскільки вони укладаються між фізичними особами, їх нотаріальне посвідчення є обов'язковим, сторони, за домовленістю, поділяють між собою витрати на державне мито за вчинення нотаріальних дій - в розмірі 1% суми договору, і на збір до Пенсійного фонду - також в розмірі 1% від суми договору. При цьому, якщо останній збір повинен бути сплачений тільки при укладенні основного договору, то державне мито буде сплачуватися двічі. З огляду на бажання забудовника мінімізувати власні витрати, зазначені платежі, швидше за все, ляжуть на плечі інвестора. Крім того, запевняючи зазначені договори у приватних нотаріусів (які в переважній більшості випадків є «кишеньковими» у забудовників), на плечі інвестора також лягати оплата вартості послуг нотаріуса, яка може коливатися в районі 1-2% від вартості квартири.
До того ж, відповідно до Податкового кодексу України, за угоду з купівлі-продажу нерухомості в даному випадку, продавець зобов'язаний сплатити податок у розмірі 5% ціни договору. Забудовник, який в цих відносинах виступає продавцем, також не бажаючи платити свої зобов'язання перед державою, напевно люб'язно попросить інвестора компенсувати вартість податку. Таким чином, в середньому, вартість квартири виростає на 9-10% від заявленої.
Якщо ж і це не злякало інвестора, то дамо кілька порад щодо укладення договорів з такими забудовниками.
В першу чергу, перед підписанням попереднього договору і передачі коштів, перевірте наявність права власності забудовника на земельні ділянки. Воно може підтверджуватися державним актом на землю і документом, на підставі якого забудовник придбав право власності (наприклад, договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду тощо). Крім того, слід перевірити наявність декларації про початок виконання будівельних робіт та її реєстрацію у відповідному органі архбудконтролю.
При підписанні попереднього договору, слід перевірити наявність в договорі умов про повернення коштів в разі ухилення продавця від укладення основного договору, термін на укладення основного договору, відповідальність продавця за таке ухилення, а також, якщо буде вказано, визначення поняття «ухилення від укладення договору» .
Перед передачею коштів, слід намагатися мінімізувати суму передоплати. Крім цього, варто також спробувати запропонувати забудовникові передані інвестором кошти внести на депозит нотаріуса, або на відповідний рахунок для їх зберігання в банку.
Перед підписанням основного договору слід обов'язково перевірити об'єкт на відповідність всім встановленим і умовленого вимогам, оскільки після підписання основного договору, до забудовника не можуть бути пред'явлені претензії, так як він для Вас не будував (як у разі укладення договору з будівельними компаніями), а лише передав об'єкт таким, яким він є.
Після підписання основного договору, слід витребувати у нотаріуса документи, що засвідчують сплату державного мита, збору до Пенсійного фонду і оплату за послуги нотаріуса, оскільки ці платежі лежать переважно на плечах інвестора.
Таким чином, покупка нового житла у забудовника - фізичної особи несе для інвестора значна кількість ризиків і прихованих «підводних каменів». Тому при прийнятті рішення, чи потрібно вкладати кошти в таке будівництво, інвестору слід дуже ретельно зважити всі «за» і «проти», і визначитися чи варто економія таких ризиків.