Жодного разу не робив ніяких записів в блогах, але поспілкувавшись в іпотечних темах, зрозумів, що народ часто помиляється в питанні, що ж вигідніше: вносити достроковістю або відкладати гроші на депозит.
Тему потрібно розглядати з кількох аспектів. Перший варіант чисто економічний (другий розглянуто в наступній частині) Тут ми беремо ситуацію, коли у ваших банків умови не зміняться, ставка по вкладу або іпотеці також. Також важливо, що у цих банків не виникне проблем з, наприклад, достроковим погашенням або внесенням доп внесків на внесок, і вже тим більше ЦБ не відкличе у них ліцензію.
А ще депозит, хоч так майже і не буває, будемо розглядати як ніби він зможе проіснувати більшу частину терміну кредиту.
І ще, ми не враховуємо навколишню ситуацію в економіці, інфляцію, можливість втрати доходу. Також ми не беремо до уваги додаткову плату або комісії в тому числі і страховку (її треба платити раз на рік, що ускладнює підрахунки, можна просто додати страхову премію в ставку іпотеки).
Ще ми не розглядаємо всілякі "логічні" або насправді психологічні аспекти. Цифри все скажуть.
Платіж по іпотеці у нас буде стандартний - раз на місяць.
Це теорія і нам треба показати загальний принцип. Тому і беремо "абсолютно пружне тіло".
Мета посту - показати, що в змальованої ситуації дострокове гасіння кредиту еквівалентно відкладання грошей на вклад з щомісячною капіталізацією при однаковій ставці кредиту і депозиту
Які я зустрічав помилки.
1. достроковістю завжди вигідніше. Аргументація тут завжди різна, але частіше звучить щось на кшталт, що борг в загальному випадку великий, а на вклад ви покладете мало грошей.
2. Скорочення терміну вигідніше ніж платежу (тут аргумент, що відсотки платити менше за часом), скорочення платежу вигідніше (тут в основному говорять про те, що вільних грошей більше)
3. Нещодавно зустрів оману дуже шанованого юзернейм на Банкі.ру, що депозит багато вигідніше, тобто навіть при меншій ставці це дасть більший профіт. Як аргумент наводився той факт, що відсотки на депозит нараховуються на незнижуваний суму, а в разі капіталізації ще і на збільшується, а борг по іпотеці неухильно падає.
кулеб'яка
Міф 1 Більшість тих, хто читає цей пост прекрасно знають, що відсотки по іпотеці нараховуються на залишок боргу. Але прихильники міфу думають, що при достроковому погашенні сума внесена достроково дасть кумулятивний ефект протягом усього кредиту, адже дійсно, зменшиться ануїтет (щомісячний платіж) і зменшується він не на один місяць, а на всі наступні аннуїтетниє платежі.
Все набагато простіше, ми зменшуємо залишок боргу на суму, що вноситься і не платимо відсотки з неї більше ніколи. Але. якщо внести цю суму на депозит, ми будемо отримувати ефект від цієї суми також щомісяця, і все, що ми б заощадили на достроковістю, ми пріобрітем на депозиті з таким же відсотком. Суть в тому, що не треба дивитися на величезний залишок боргу по іпотеці, треба дивитися на суму, на яку ви його скорочуєте дострокових платежем. Саме це приносить вигоду при достроковістю, ця ж сума збільшується на депозиті. І на неї ми будемо (в разі депозиту) чи не будемо (в разі кредиту) нараховувати відсоток. Приклад пізніше, так як він непростий.
Міф 2. Для тих, хто думає, що скорочувати термін вигідніше, пояснюю, якщо ви скорочуєте платіж, ви не враховуєте наступне:
У разі скорочення платежу, в наступному місяці у вас повинно з'явитися більше вільних грошей. Отже в разі платежу 15000, якщо ви внесли певну суму, яка скоротила його до 14000, отримуємо можливість вносити додаткову тисячу рублів щомісяця. Якщо вносити цю достроковістю справно, то результат вас здивує. А саме: ви закриєте кредит в той же місяць, як якщо б скорочували термін.
Зворотне доводити не потрібно, так як тривіально, а ось привести цифри треба, тут би я послався на чужій калькулятор, бо мені це нецікаво.
Міф 3. Ну тут треба дивитися пояснення до Міфу 1. Повинно стати зрозуміло.
Зменшуваний борг по кредиту щомісяця зменшує платіж, який в свою чергу звільняє скільки-то грошей, ці гроші знову йдуть на достроковістю, я перепрошую, що краду, не пам'ятаю, хто так висловився, але назвемо це антікапіталізація
І йти вона буде за тими ж правилами, що і капіталізація на вкладі, а значить, відсотки будуть нараховуватися за тими ж правилами. Закон збереження грошей
Якось я настільки зацікавився цією темою, що навіть налабати скрипт, який обраховує проблему при заданих умовах. (Добре б оформити це в інтернеті, але я не вмію, може trusiwko розширить свій калькулятор)
Отже розрахунок. Початкові умови. Борг 1 000 000, Ставка 12%, Термін 10 років, достроковістю після закінчення місяця 100 000 рублів
Все це проти депозиту з щомісячною капою під ті ж 12%.
Це звичайний графік погашення.
Стовпці зліва направо.
1. Номер місяця, 2. Дата 3. Щомісячний платіж після розрахунків за попередній місяць 4. Його процентна частина 5. Погашення основного боргу 6. достроковістю 7. Залишок основного боргу після розрахунків за поточний місяць.
Це графік дострокового погашення із зменшенням платежу. Він складений таким чином, що вивільняється сума (за рахунок зменшення платежу) йде на достроковістю кожний наступний місяць.
На графіку видно, що при такому методі достроковістю, ми погасимо кредит раніше, а саме за 99 місяців, причому в останній місяць нам необхідно внести суму 6600.55 рублів. У графіку без достроковістю (рядок виділена) залишок боргу після закінчення цих самих 99 місяців складе 271938.55 рублів
Що ж з депозитом? Депозит після закінчення 99 місяців (пролежав 98, так як 100К ми кинули на депо в день першого платежу) дасть нам 265338.00 рублів.
Як же пов'язати ці три виділені цифри?
Збираючи на депозиті, ми через 99 місяців отримаємо суму трохи меншу, ніж залишок боргу при погашенні без досрочек.
На скільки. на 6650.55
Поясню, через 99 місяців у разі достроковістю ми закінчимо гасити кредит, внісши суму в 6600.55, якщо збирати на депозиті, до кінця 99го місяця ми отримаємо суму, яка менше саме на ці 6 з половиною. Додамо її, і кредит погашений.
Візуально малювати треба схоже щоб зрозуміло було всім і кожному. Різницю між варіантами.