Величезна кількість людей мріє про власний красивому будинку за межею міста. Але, на жаль, фінансові можливості часто не сприяють здійсненню цієї мрії. Іпотека на будівництво будинку дарує реальний шанс почати облаштування. Незважаючи на те, що сама фраза «будівництво приватного будинку» у багатьох асоціюється з чимось фінансово непідйомним, в порівнянні з покупкою квартири це може бути менш витратним.
Багато громадян помилково вважають, що іпотека може бути оформлена тільки на покупку готового будинку або квартири. Разом з тим, цей вид кредитування видається і на будівництво будинку.
Іпотека на будівництво будинку
У цій статті ми розглянемо, що являє собою іпотека на будівництво будинку, її види та особливості оформлення.
Особливості отримання іпотеки на будівництво
Іпотека, як один з видів кредитних продуктів, є найдорожчим і для банку представляє максимальний фінансовий ризик. Велика сума позики і тривалий термін кредитування змушують банки пред'являти особливі вимоги до позичальників.
Відразу слід сказати, що згода банку на видачу іпотеки під будівництво будинку набагато складніше отримати, ніж іпотеку на придбання готового житла.
З чим це пов'язано? Все з тим же фінансовим ризиком. Справа в тому, що надаючи велику позику на готові апартаменти, нерухомість за умовами договору є запорукою, що знижує ймовірність невиплати кредиту позичальником.
Це дозволяє банку запропонувати максимально вигідні умови позичальникові і продовжити термін позики. Будівництво ж власного будинку для банку пов'язано з певним ризиком. Сама ділянка, на якій планується забудова котеджу, не має тієї ліквідністю по заставі, у скільки оцінюється сам займ. Тому говорити про заставне майно самого недобудованого будинку в даному випадку складно.
Але часто банки надходять по-іншому. Вони надають позику на будівництво під заставу особистої нерухомості позичальника.
З точки зору вимог, які банки висувають до позичальників, іпотека на будівництво будинку нічим не відрізняється від іпотеки на покупку готового будинку. Разом з тим, процентна ставка і сума початкового внеску, обов'язкового за програмою кредитування можуть відрізнятися.
Якщо порівняти два продукти по іпотеки в Ощадбанку Росії, то різниця між ними складе 0,5% на користь покупки готового житла. Крім цього, доведеться клієнту надати і ліквідний позику на весь період кредитування, що для багатьох є скрутним.
Позика на будівництво будинку
У випадку ж з оформленням іпотеки на готове житло, сама нерухомість вже може виступати в якості застави.
А ось ВТБ-24 пропонує більш лояльні умови позичальникам, які хочуть оформити іпотеку на будівництво. Банк дозволяє вказати земельну ділянку, на якому буде проходити забудова в якості основного застави. Але при цьому земельна ділянка на момент здійснення операції, вже повинен знаходитися у власності позичальника, а не оформлятися під іпотеку.
Купити або побудувати?
Якщо ви до цих пір не вирішували для себе, що вигідніше: придбати готові апартаменти або взяти іпотеку на будівництво, давайте порівняємо обидва варіанти, щоб знайти оптимальне рішення.
- Приватний будинок дарує безліч перевага в порівнянні з міською квартирою: краща екологія, відсутність настирливих сусідів, велика площа приміщення.
- Беручись за будівництво власного котеджу, є можливість самостійно вибирати матеріали, дизайн, планування, що дозволить не тільки виконати проект, що повністю відповідає індивідуальним перевагам, а й істотно заощадити.
Переваги іпотеки на будівництво будинку
Багато людей сьогодні набагато охочіше вибирають іпотеку на будівництво будинку, ніж придбання готового котеджу. Можливість самостійного вибору ділянки, планування і т.д. дозволяє людині побудувати будинок своєї мрії. А всі витрати за матеріалами, робіт і погодженням покриває сума іпотеки.
Також такі програми передбачають самостійний вибір забудовника. Часом великі будівельні організації співпрацюють з банками, що дає можливість оформити позику на пільгових умовах.
Переваги та недоліки іпотеки
Згідно зі статистикою, банки не видають кредит без заставного майна в 99% випадків. Оцінці підлягає, як правило, велика нерухомість: дача, квартира, автомобіль, будинок. При цьому потрібно враховувати, що позику не може перевищувати 70% від вартості ліквідного майна.
Особливості іпотечного кредитування
Іпотека на будівництво будинку відноситься до цільових позиках і видавати вона може траншами. Що це означає?
З огляду на те, що будівництво буде проводитися етапами, клієнту не потрібна відразу вся сума позики (як у випадку придбання готового житла). Який сенс оплачувати відсоток за іпотеку в 1-2 мільйони рублів, коли можна взяти позику трьома частинами протягом 5 років. Це дозволить знизити відсоток переплати і фінансове навантаження.
Звичайно, можна звертатися за позикою і не один раз, беручи невеликі суми, але при цьому доведеться щоразу проходити процес оформлення угоди, що істотно забирає час і нерви.
У випадку ж з періодичними позиками, договір буде залишатися той же. Але, згідно з умовами основного документа, щороку, наприклад, клієнт буде отримувати на свій рахунок обумовлену суму грошей. Відповідно і графік платежів на рік розраховується виходячи з величини цієї суми, а не всього боргу.
Як будемо платити?
Який варіант погашення кредиту краще вибрати? Сьогодні банки пропонують два види погашення позики: диференційований і ануїтетний.
Суть диференційованого варіанта зводиться до того, що кожен місяць основний борг знижується на певну величину, а відсотки нараховуються на залишок боргу.
На початку періоду погашення боргу клієнту доводиться виплачувати найбільші суми, які з кожним місяцем будуть зменшуватися. За це причини, незважаючи на економічну доцільність, багато клієнтів відмовляють від такого варіанту графіка погашення. Нерівномірне фінансове навантаження не дозволяє правильно розподілити сили і взяти іпотеку на термін в 5-10 років.
Відсоток по іпотеці
Варто відзначити швидкість погашення кредиту при виборі основного виду розрахунку. Чим швидше буде погашений кредит, тим меншу суму доведеться переплачувати за користування кредитними коштами. У випадку з диференційованим погашенням, сума поступово знижується, а ось аннуїтетний однаково розраховує всю суму за відсотками.
Аннуїтетний платіж передбачає оплату боргу рівними частинами щомісяця. Багато клієнтів вибирають даний варіант розрахунку за його простоту і прозорість.
Крім того, він дозволяє розподілити рівномірно всю фінансове навантаження боргу і поступово виплачувати банку взяту позику частинами. При цьому клієнту легко тримати в голові зазначену в договорі суму щомісячного платежу і паралельно розраховувати свої інші витрати.
Вимоги до позичальників від банків
Як вже говорилося вище, іпотечне кредитування на будівництво будинку представляє для банку максимальний фінансовий ризик. Саме тому кредитні установи висувають підвищені вимоги до позичальників.
Деякі банки не кредитують осіб з тимчасової реєстрацій, а ось ТрансКапітал, ВТБ 24 і Райффайзен видає іпотеку іноземцям.
У цьому випадку клієнтові обов'язково потрібно буде надати національний паспорт держави, резидентом якої він є. Інформація з паспорта повинна бути переведена на російську мову і нотаріально завірена.
Вимоги до позичальників
Вперше звертаючись до кредитної установи за іпотекою, необхідно буде заповнити заяву позичальника, де вказати необхідну суму позики. Кожен банк видає свою заяву, де можуть бути самі різні питання.
Ці дані необхідні банку для проведення стандартної процедури скорингу. Це алгоритм перевірки, який враховує загальний фінансовий ризик потенційної угоди і визначає рівень платоспроможності позичальника.
У кожного банку свої вимоги до кредитного балу, але, як правило, програма враховує такі дані:
- вік клієнта;
- спеціальність і кваліфікація;
- місце роботи і тривалість трудового стажу;
- сімейний стан;
- наявність додаткового доходу.
Що стосується документів, що підтверджують дохід, то ідеальним варіантом є надання довідки 2-ПДФО, яку видає бухгалтерія. Але справедливості заради варто помітити, що багато громадян сьогодні отримують так звану «сіру зарплату» в конвертах, тому не можуть офіційно підтвердити свій дохід.
Довідка в обов'язковому порядку повинна бути підписана головним бухгалтером або директором. Якщо довідка підписується відповідальною особою за дорученням, то співробітник банку може зажадати у вас копію довіреності в додатку до довідки.
Деякі банки не приймають жодного документа, крім довідки 2-ПДФО, але такі банки, ка ВТБ-24, Райффайзенбанк. Металлинвест розглядають і інші форми підтвердження доходу.
Для того щоб оформити іпотеку на будівництво будинку, необхідно надати наступний пакет документів:
- паспорт громадянина РФ (оригінал і копія);
- ІПН (оригінал і копія);
- Наявність прописки в РФ (або тимчасова реєстрація);
- заяву позичальника;
- документ про майно (яке виступає в якості застави);
- довідка 2-ПДФО (документ, що підтверджує офіційний дохід);
- копія трудової книжки (всі сторінки завірені відділом кадрів).
Документи для іпотеки
Додатково, деякі кредитні установи можуть вимагати такі документи:
- водійське посвідчення (копія та оригінал);
- закордонний паспорт;
- військовий квиток;
- свідоцтво про шлюб / розлучення;
- документи, що підтверджує додатковий дохід.
Сума іпотеки і термін кредитування: на що розраховувати?
Безумовно, кожен банк має право встановлювати свої умови кредитування, розробляючи іпотечні продукти. Але в цій статті ми зібрали стандартні умови по іпотеці на будівництво будинку, які сьогодні можна зустріти на банківському вітчизняному ринку.
Стандартно, банк видає позику в розмірі 20-85% від загальної суми іпотеки. У випадку з кредитуванням на будівництво, необхідно буде надати кошторис, в якій буде вказана загальна суму.
Іпотека може бути оформлена на термін від 5 до 30 років, в залежності від необхідної суми і рівня доходу позичальника. Іпотека передбачає індивідуальний підхід, адже мова йде про тривалий період і банк, в першу чергу, зацікавлений в повному поверненні боргу. Тому банк не стане навмисно зменшувати суму кредитування, підвищуючи фінансову щомісячне навантаження, яку клієнтові свідомо буде складно виплачувати.
Земельна ділянка в якості застави
Крім того, всім відомо, що банки отримують основний прибуток саме з кредитних продуктів, тому вони зацікавлені в тривалому періоді дії договору. Тому якщо позичальник відчуває, що, розрахований за стандартною схемою графік платежів складний для нього, краще відразу сказати про це кредитному інспекторові і попросити інший розрахунок. У деяких випадках, банки можуть піти назустріч і надати клієнту право вибору за способом платежу: ануїтетний або диференційований.
Розмір ставки залежить від обраного банку і може варіюватися в залежності від пакета наданих документів. Чим нижче фінансовий ризик для установи, тим вигідніше ставку може воно запропонувати позичальникові.
Також на розмір процентної ставки можуть впливати такі чинники, як термін кредитування, умови, розмір початкового внеску.
Розмір процентної ставки - це перше на що звертає увагу клієнт, підбираючи банк для оформлення іпотеки. Разом з тим, на кінцеву суму переплати впливає не тільки даний фактор. Важливо звертати увагу на комісії, додаткові сервіси, страхування і штрафні санкції, які виставляє банк. Часом занижена процентна ставка з лишком перекривається розміром комісій і додатковим видом послуг, який автоматично включається банком в іпотечний портфель.
Процес оформлення іпотеки
Найчастіше позичальники, беручи для себе рішення про оформлення іпотеки, не уявляють всю процедуру укладання угоди.
Процес цей може розтягнутися від декількох днів до декількох тижнів. Найтривалішу процедуру в даному процесі займає перевірка ліквідності заставного майна. Для мінімізації ризиків, банку необхідно ретельно перевірити платоспроможність клієнта і предмет застави.
Схема співпраці залежить від обраного банку, але, як правило, вона виглядає наступним чином:
Крок 1. Клієнт звертається в банк із заявою на іпотеку.
Крок 2. Клієнт збирає пакет документів і надає їх у банк.
Крок 3. Банк приймає рішення про видачу кредиту.
Крок 4. При позитивному рішенні починається збір документів по земельній ділянці, вибору будівельної компанії.
Крок 5. Клієнт передає зібрані документи в банк для перевірки. На даному етапі також проходить перевірка ліквідності заставного майна.
Крок 6. Оформлення документів в Росреестра і накладення обтяження на земельну ділянку, який виступає в якості заставного майна.
Крок 7. Процедура підписання договору
Крок 8. Перерахування позикових коштів на розрахунковий рахунок клієнта (або на рахунок будівельної компанії).
У деяких випадках кредит може бути здійснений двома-трьома траншами. Це проводиться з двох причин. По-перше, знімає з клієнта додаткове фінансове навантаження і дозволяє взяти позику тільки на ту суму, яка необхідна на даному етапі будівництва. По-друге, банк залишає за собою право контролю над цільовим використанням грошей.
У цьому випадку, після закінчення першого терміну кредитування, клієнт зобов'язаний надати в банк фінансову звітність про цільове використання позики. Банк перевіряє і здійснює другий транш.
Після завершення будівництва, позичальник оформляє будинок, як готовий об'єкт нерухомості. Надалі, якщо позичальникові потрібні додатково кошти для оздоблювальних робіт, земельну ділянку стає вже запорукою з нерухомістю, що значно знижує для банку фінансовий ризик. Для клієнта це є можливість отримання кредиту за зниженою процентною ставкою.
Як платити менше?
З огляду на велику суму позики і тривалий термін кредитування, багато банків пропонують клієнтам знизити фінансове навантаження і оформляють відстрочку виплати основного боргу. Це дозволяє клієнту протягом 2-3 років виплачувати банку тільки відсотки за користування позикою. З огляду на те, що процес побудови завжди пов'язаний з непередбаченими фінансовими витратами, для багатьох клієнтів - це реальна можливість взяти іпотеку і не потрапити в боргову залежність з перших же місяців.
висновок
З огляду на всі вищеописані умови іпотечного кредитування, для деяких позичальників звичайний споживчий займ може здатися більш простим і вигідним рішенням. Але цей вид кредитування теж має свої недоліки.
Іпотека на будівництво
Сума споживчого позики рідко перевищує 1-1,5 мільйона рублів. Та й максимальний термін кредитування буде 5-7 років.