Головна »На допомогу позичальникові» Поради позичальнику »Іпотека: поради щодо вибору банку та програми кредитування
Іпотека: поради щодо вибору банку та програми кредитування
Традиційно, перші питання, які з'являються у потенційних позичальників, звучать наступним чином: «В якому банку?» І «За якою програмою?» І знайти відповіді на них зовсім не так просто, як може здатися. Справа в тому, кількість пропозицій на ринку іпотечного кредитування постійно збільшується. А чим більше варіантів - тим більше ймовірності помилитися при виборі того чи іншого продукту. Тому в цій статті ми постаралися сформулювати ряд порад щодо вибору банку та іпотечної програми.
В якому банку вигідніше оформити іпотеку?
Сьогодні все більша кількість банків пропонує своїм клієнтам іпотечні продукти. Серед них і невеликі, і великі, і російські, і «дочки» іноземних банків. При підписанні іпотечного договору ви укладаєте партнерство на довгі роки, а тому до вибору партнера варто підійти відповідально.
По-перше, варто звернути увагу на величину банку, його профіль і термін роботи на іпотечному ринку. Від цих факторів певною мірою залежать умови кредитування.
Як правило, чим більший банк, тим м'якше вимоги до позичальників і нижче ставка по кредиту. Цим же можуть «похвалитися» банки, для яких іпотека є профільним напрямком діяльності. Нерідко йдуть назустріч позичальникам банки-новачки на іпотечному ринку. Щоб залучити клієнтів, вони часто виявляють підвищену лояльність до позичальників
Дуже важливо, щоб банк чітко доносив інформацію до своїх клієнтів, працював чесно і відкрито.
Ще раз нагадаємо, що іпотечний кредит оформляється на тривалий термін, а тому при виборі банку
обов'язково потрібно оцінити загальний рівень обслуговування клієнтів в ньому. Так, наприклад, режим роботи відділень, наявність / відсутність в них черг, зручність розташування офісів і ін.
Якщо в ході спілкування зі співробітниками банку у вас склалося враження, що позичальник для них - лише «безправний прохач», рахуватися з яким зовсім не обов'язково, то вступати в стосунки з цією організацією однозначно не варто. За 10-15 років може статися що завгодно. Уявіть собі: просто чи вам буде договорити з таким банком про реструктуризацію заборгованості, про відстрочку виплат, про продаж квартири з-під застави?
Яку валюту вибрати?
Найчастіше росіяни вважають за краще брати іпотечні кредити в рублях і в доларах. Однак банки пропонують позичальникам досить широкий вибір: крім рублів і доларів, іпотека оформляється
в євро, японських єнах, швейцарських франках.
Найчастіше вибір позичальників падає на ту валюту, за якою діють мінімальні ставки. Однак ті, хто міркує так само, мислять досить поверхово: вони не враховують можливих ризиків, пов'язаних з курсовою різницею і витрат на конвертацію. Щоб мінімізувати перераховані ризики, фахівці радять брати кредит в тій валюті, в якій ви отримуєте дохід.
За статистикою, іпотеку в «екзотичних» валютах воліють або неписьменні позичальників, які спокусилися на низький відсоток, або, навпаки, знавці фінансового ринку, здатні робити певні прогнози і прораховувати ризики. Причому останні, як правило, оформляють кредити на відносно короткий термін - 5-7 років, не більше. На більш тривалий термін прорахувати перспективи практично неможливо.
Вибір конкретної іпотечної програми
Для того, щоб визначити, наскільки вам підходить та чи інша кредитна програма, необхідно оцінити її основні параметри. Але перш ніж почати вивчати і порівнювати умови, пропоновані різними банками, визначитеся з сумою кредиту і розміром платежів по ньому.
Для початку вивчіть вимоги, які пред'являються банком до позичальника - від цього залежить як ставка, так і розмір кредиту, який банк погодиться вам надати. Як правило, вони стосуються віку клієнта (від 25 до 55-60 років), наявності у нього ліквідної власності (банки найбільш лояльні до власників нерухомості, земельних ділянок, автомобілів і т.д.), «білизни» доходів (потрібно офіційне документальної підтвердження ). Знаючи всі вимоги банку і використовуючи іпотечний калькулятор, які діють на сайтах практично всіх банків, ви зможете прорахувати максимальну суму кредиту, на яку можете розраховувати.
Що стосується розрахунку платежів по кредиту, то заявленої процентною ставкою справа не обмежується. Як правило, на плечі позичальника лягають додаткові витрати по оплаті комісії за розгляд заявки, за видачу кредиту, за обслуговування позикового рахунку і т.д. Існує таке поняття, як «ефективна процентна ставка». Воно означає сукупність всіх платежів по кредиту. Обов'язково з'ясуйте величину ефективної процентної ставки, оскільки вона часто істотно перевищує ті «відсотки», увагу на яких акцентують банки.
Основними параметрами іпотеки вважаються термін кредиту, механізм його повернення і деякі додаткові умови.
Термін кредиту при іпотеці може становити від 3 до 50 років. Але найчастіше іпотечні позики видаються на 10, 15 і 20 років. Термін іпотеки визначається розміром кредиту і можливістю його погашення. Природно, що чим менший термін іпотеки, тим менше величина переплати за житло, що купується.
Механізм повернення. Найчастіше погашення кредиту йде щомісячними ануїтетними платежами. Позичальник регулярно платить одну і ту ж суму - з першого до останнього дня. Вона включає в себе і платіж в рахунок погашення основного боргу, і відсотки по ньому.
Є банки, у яких йде фіксоване погашення кредиту (диференційована схема) - рівними платежами погашається тільки основний борг, а сума за відсотками погашаються в залежності від того, скільки відсотків «набігло» на залишок позичкової заборгованості. Ефективна ставка за такою схемою буде трохи нижче, ніж при ануїтетних платежах.
Додаткові условія.В аш вибір кредитора не повинен обмежуватися такими параметрами, як сума, спосіб повернення, термін. Крім цього, є ще безліч важливих факторів. Серед них - страхування іпотеки, права позичальника по відношенню до нерухомості, що купується, можливість дострокового погашення позики, його рефінансування і багато іншого. Будьте уважні при виборі іпотечної програми і не залишайте жоден пункт договору без уваги!