Іпотека в валюті

Валютна іпотека: плюси і мінуси

Іпотечні кредити в банках можна отримати в різних валютах: в доларах, в євро, в Швейцарських франках або навіть в Японських ієнах. Це - відомо, а тому не цікаво.

Складнощів з отриманням іпотеки в іноземній валюті немає ніяких: потрібно вибрати банк, де умови кредитування трохи краще, та в анкеті-заяві на іпотечний кредит поставити галочку навпроти тієї валюти, в якій бажаєте взяти кредит.
В іншому - ніяких відмінностей від отримання кредиту в рублях: ті ж перевірки позичальника різними службами банків, то ж прийняття рішення банком щодо можливості надання Вам кредиту:
- дам;
- не дам;
- дам, але не Вам.

Плюси валютної іпотеки.

Плюс валютної іпотеки один: номінальні ставки по валютних кредитах, як правило, нижче, ніж по кредитах в рублях.

Наприклад, маючи перший внесок 20% від вартості переданої в заставу банку квартири і доходи, що підтверджуються довідкою за формою 2-ПДФО, кредит в доларах можна отримати за ставкою 8,5% річних, в той час як в рублях ставка по кредиту буде від 11 , 5 - 12% річних.

Середній кредит в Москві (за інформацією Центрального Банку Російської Федерації) становить приблизно 4 мільйони рублів;
в той час як середня «тривалість життя» іпотечного кредиту становить 7 років.

Підставами в Кредитний калькулятор ануїтетних платежів відповідні дані, і порахуємо різницю. (Я пропоную скористатися саме цим калькулятором, бо більшість банків використовують зараз ануїтетні платежі погашення кредиту, коли кожен місяць позичальник платить однакову суму платежу, що складається з відсотків за користування кредитом і грошей в рахунок погашення основного боргу.

Отже, для розрахунку переплати по кредиту в доларах подстве:

Розмір кредиту: 4 000 000 рублів;
Процентна ставка по кредиту: 8,5% річних;
Термін кредиту: 7 років.

Вважаємо і отримуємо:
Всього заплачено 5 236 968
В погашення боргу: 4 000 000
В погашення відсотків 1 236 968

Зауважте: за 7 років переплата склала всього 1 236 968 рублів.

Терера порахуємо переплату по кредиту в рублях. У калькулятор подстве:

Розмір кредиту: 4 000 000 рублів;
Процентна ставка по кредиту: 11,5% річних;
Термін кредиту: 7 років.

Вважаємо і отримуємо:
Всього заплачено 5 753 139
В погашення боргу: 4 000 000
В погашення відсотків 1 753 139

Зауважте: за 7 років переплата склала вже 1 753 139 рублів, тобто на 516 171 рубль більше!
Як бачите, при валютної іпотеці переплата по кредиту менше, а значить, валютна іпотека вигідніше. начебто вигідніше.
А якщо розібратися - не дуже-то і вигідна валютна іпотека.

Мінуси і ризики валютної іпотеки

В наведеному вище прикладі, я свідомо допустив одне лукавство: я не став переводити рублі в долари, коли вважав переплату по кредиту. Я припустив, що курс валюти змінюватися не буде, що він буде постійним: таким же, як при видачі кредиту.

Припустимо, що курс не буде змінюватися, і що в наступні 3 роки також залишиться на рівні 31 рубль за 1 долар США.

Наш борг по кредиту, в розмірі 166 667 доларів США, складе за курсом 31 рубль за 1 долар 5 166 677 рублів.

Пропоную в калькулятор підставити розмір кредиту не в рублях, а в доларах США:

Розмір кредиту 166 667 доларів США;
Процентна ставка по кредиту: 8,5% річних;
Термін кредиту: 7 років.

Вважаємо і отримуємо:
Всього заплачено: 218 207,44
В погашення боргу 166 667
В погашення відсотків: 51 540,44 доларів США

А тепер зробимо найцікавіше: порахуємо все, що заплачено позичальником по кредиту (і в рахунок погашення основного боргу, і відсотки за 7 років) за курсом 31 рубль за 1 долар США:
218 207.44 х 31 = 6 764 430,6 рублів.
Спочатку борг позичальника був (за умовою) 4 мільйони рублів. Тобто, 4 мільйони - це ті чужі гроші, які взяли, а потім повернули.
Переплата по кредиту становить:
6 764 430,6 рублів - 4 000 000 рублів = 2 764 430,6 рублів.

Помітили?
Начебто і ставка по кредиту значно менше, але за рахунок виріс валютного курсу, переплата по валютному кредиту виявилася більшою.

І це ще не найстрашніше при кредитуванні у валюті.
Найстрашніше при валютної іпотеки - зростання курсу «в моменті».

Найстрашніший ризик валютної іпотеки

Курс валюти то зростає, то падає. Середня зміна валютного курсу протягом декількох років може бути порівняно невеликим (хоча, зростання курсу з 24 рублів за долар до 31 рубля за долар невеликим назвати можна досить умовно.
Але, як пам'ятаєте, були моменти часу, коли курс долара становив 36 рублів за долар.

Уявіть, що позичальник з зарплатою 80 000 рублів на місяць бере кредит 4 000 000 рублів, що за курсом 24 рубля за долар одно кредиту 166 167 доларів США, і бере цей кредит на 15 років. Уявімо також, що зарплата 80 000 рублей складається з окладу 60 000 рублів і премії 20 000 рублів.
Платіж по кредиту становить 1 592,76 доларів США або (в перерахунку на рублі) - 38 226 рублів.
Жити можна: після платежів по кредиту «на життя» залишається 80 000 рублей - 38 226 рублів = 41 774 рублів

І той ризик, що через зміни курсу, платіж по кредиту виявиться більше доходу позичальника, це, мабуть, основний ризик: ну не може людина по кредиту платити більше, ніж заробляє, не може витрачати все, що заробляє, на обслуговування боргу!

Беручи іпотеку у валюті, позичальник сам, самостійно бере на себе валютний ризик! Зміна курсу рубля по відношенню до валюти кредиту - це не страховий випадок: це виключно ризик позичальника!

Позиція банків в питаннях валютного кредитування гранично проста:
В якій валюті кредит позичальник просив - в такій валюті і видав; в якій валюті кредит видав - в такий і поверніть, будь ласка. Ризик зміни курсу валюти - не ризик банку, а ризик позичальника.

Великий плюс валютної іпотеки

Підставами в калькулятор нові дані:

Розмір кредиту: 111 111 доларів США;
Процентна ставка по кредиту: 8,5% річних;
Термін кредиту: 7 років.

Вважаємо і отримуємо:
Всього заплачено: 147 807.05 доларів.

Але середній курс валюти, при якому проходило погашення боргу, що не 36 рублів за 1 долар, а 31 рубль. Отже, позичальник за таким кредитом заплатив:
147 807,05 доларів х 31 = 4 582 018,5 рублів.
А переплата по кредиту склала за 7 років всього 582 018,5 рублів.

Залишилося зовсім небагато: вибрати правильний момент для отримання кредиту - і вперед!

Якщо вийде - бонусом буде мінімальна переплата по кредиту, а якщо не пощастить, то ризик - залишитися і без грошей, і без квартири.

Не знаю як Ви, а я на себе ризики валютної іпотеки брати не хочу.

доларова іпотека - що робити ?! На сьогоднішній день при певному співвідношенні кредит / застава по рефінансуванню можлива ставка 11% річних в рублях на термін до 25 років (пропозиція обмежена терміном акції) .Однак рефінансуватися під заставну квартиру можливо не завжди: якщо залишок боргу становить понад 90% від оціночної вартості квартири , то кредит отримати не вдасться. Тому, при зростанні курсу, краще не затягувати з рефінансуванням в рублі.

доларова іпотека - що робити ?! Добрий день # 33; Що стосується рефінансування кредиту, то процентна ставка по рублевому кредиту буде трохи вище (близько 14% річних), ніж Ваша відсоткова ставка в доларах (10,5%). Якщо раптом відчуєте, що Вам не комфортно платити такий щомісячний платіж, який платите на даний момент, і Ви заходите його зменшити, Ви зможете це зробити за рахунок перегляду терміну кредитування (на більший термін) .В будь-якому випадку, які б не відбувалися коливання долара на ринку, вони навряд чи значно збільшаться.