Кілька порад приватному інвестору
Великобританія для російського інвестора приваблива не тільки тому, що це найближча країна, де розмовляють мовою, який більшість з нас вчили в школі. І не тому, що там безпечно вести бізнес. І навіть не тому, що вона не входить в єврозону і намагається всіма силами відгородитися від кризи, що вибухнула в Європі кризи.
Британію відрізняє розвинений, добре структурований, повністю інтегрований в економіку ринок нерухомості, що відкриває масу можливостей для інвесторів. Це дуже динамічний ринок: досить сказати, що середньостатистична англійська родина готова переїжджати, покращуючи житлові умови, раз в три роки. Оренда житла на відміну від таких країн, як Німеччина, вважається справою тимчасовим, і все намагаються зробити перший крок в придбанні власності.
Про силу цього ринку свідчить і те, що він витримав кризу і що настала слідом за ним рецесію. А Лондон і заможний південний схід країни як ніби всього цього і не помітили. В Британії не було і хвилі дефолтів по іпотечних кредитах, як це сталося в США.
На часто задається мені питання, чи цікаво вкладатися в нерухомість у Великобританії, я відповідаю так: успіх залежить від розуміння: що саме купувати і як. Ось кілька практичних порад.
Купівля за готівку: переваги cash buyer
Вас також може зацікавити
Для продавця нерухомості покупець з готівковими коштами (cash buyer) завжди краще тих, у кого, як прийнято говорити, «фінансування підготовлено». Адже насправді вираз finance arranged всього лише означає обумовлений з банком кредит, а не те, що юрист, який представляє інтереси покупця, може підтвердити надходження грошей для завершення угоди.
Тому cash buyer може розраховувати на 5% знижки - «за визначеність», за відсутність перешкод для негайного укладення угоди. А це означає, що при наступних рухах ринку, припустимо, при зростанні на 2% в рік, така знижка збільшить дохід інвестора. При цьому, купивши за гроші, завжди можна потім досить задешево оформити новий кредит під нерухомість.
Купити, щоб продати
У Британії вельми поширена практика покупки нерухомості через аукціон. Це може бути вигідно з точки зору ціни - якщо, наприклад, об'єкт був вилучений банком у неплатника по іпотеці. Крім цього, не буде клопоту, пов'язаних з купівлею у фізичної особи.
Тепер уявімо, що ви як інвестиції купили на аукціоні об'єкт за £ 500 000, витратили на ремонт £ 100 000 і сподіваєтеся продати за £ 700 000, в гіршому випадку - за £ 650 000. Для британського бізнесу це нормальна, досить поширена маржа. Для інвестора з Росії тут криються вельми своєрідні підводні камені. Справа в тому, що росіяни звикли до досить високим стандартам ремонтно-будівельних робіт, і обійтися сумою £ 100 000 для позначеного об'єкта їм ніяк не вдасться. У Британії ж найголовнішим визначальним фактором якості ремонту і матеріалів є їх дешевизна. Англійці самі жартують над тим, що 90% всіх житлових приміщень в країні пофарбовані однією фарбою кремового відтінку (називається «Магнолія»), але міняти нічого не збираються.
Тому інвестиційні проекти «buy-to-let» (купити, щоб продати або здавати в оренду) спрацьовують тільки в тому випадку, якщо зрозуміти і прийняти місцеві правила гри. Конкурувати на цьому ринку можна тільки відмовившись від власних уявлень про якість.
Інвестиції в нерухомість у Великобританії не дають права на отримання виду на проживання. Але є випадок, коли наявність нерухомості є необхідною умовою для британського громадянства. Якщо здобувач був відсутній в країні довше, ніж передбачалося в таких випадках, то серйозність його намірів жити в Великобританії доводиться саме тим, що у нього в Великобританії є будинок, де постійно проживають сім'я і діти.
Інвесторам, які бажають купити будинок або квартиру в Великобританії, треба мати на увазі, що швидко отримати дохід не вийде. Буде потрібно кілька років зростання цін, щоб з урахуванням тієї самої відсоткової знижки за готівку, про яку ми говорили, відшкодувати витрати, включаючи гербовий збір, один з найвищих в світі: до 5% від вартості нерухомості, що купується.
Отже, мої поради інвесторам: «тиснути» кешем на ціну, шукати «безкомпромісні» об'єкти, не робити поспішних покупок з помилками. І не піддаватися чуткам - наприклад, про нашестя грецьких грошей на британський ринок у зв'язку з можливим дефолтом Греції (або будь-який інший країни, нині опинилася в схожій ситуації, - Італії, Іспанії і т. П.). Інвестори звідти купують нерухомість, щоб приїхати і жити. Ми не греки, нам поспішати нікуди.