Новосілля - подія, яка буває в житті всього кілька разів. Саме через унікальність цієї радісної події питання пріобретеніянедвіжімості стає особливо актуальним. Як максимально убезпечити угоду при покупці квартири?
Нову або іноді іншу квартиру багато хто вибирає по критерію зручного планування, красивого виду з вікна, чистоти парадного і багатьох інших факторів. Вже стало нормою, що ріелтори супроводжують операції і покупці сподіваються на них і мало хто намагається сам вникнути в документи і побачити ознаки «проблемності» квартири, пише Україна кримінальна.
В Україні новосілля у більшості сімей відбувається один або два рази за все життя, тому перевірка квартири перед придбанням - запорука спокійного володіння.
Найбільш поширеними проблемами є:
1. Неузаконена перепланування - план квартири не відповідає в технічному паспорті на квартиру або поверхового плану. Згідно із законом будь-які перепланування повинні бути узаконені. Вартість легалізації перепланування становить близько 10-15% від ринкової вартості приміщення. При легалізації перепланування важливо згоду сусідів і допустимість виконаних робіт. Квартира з неузаконеним переплануванням не може бути легально продана, подарована, виступати заставою. На перепланування можна сторгувати до 30% від ціни, т. К. Часто зруйновані стіни доводиться ставити на місце.
2. Електричні навантаження занадто високі для даного приміщення. При огляді зверніть увагу і на потужність електричних приладів: бойлер у ванній, кондиціонер (и) або тепла підлога на кухні і т. Д. Вибивання пробок навряд чи буде приносити радість.
3. Виписка з паспортного столу - перевіряємо хто виписався, коли і за яких обставин. Максимальний період за який можна отримати виписку з будинкової книги становить 20 років. Проблемні виписані це: тимчасово виписані, виписані за рішенням суду, особи, які пропали безвісти.
4. Перевіряємо історію володіння квартирою в БТІ- важливо щоб квартира не міняла власника, як мінімум, останні 3 роки. У кращому випадку квартира була куплена для перепродажу, в гіршому квартиру перепродували і повертали через суд.
5. Дієздатність продавця як правило перевіряється наявністю довідкою з психоневрологічного диспансеру. У недієздатних власників є опікун (опікунська рада), який власне і уповноважений давати згоду на укладення угоди. Ідеально, якщо за кілька днів до угоди продавець отримує довідку, що його психічне здоров'я в порядку, а в день укладання угоди отримує ще одну довідку.
8. Наявність обмежень на відчуження майна. Майно може бути предметом судових спорів, бути в статутному фонді юридичної особи або заставою.
9. Здоров'я продавця в цілому. Погано коли продавець інвалід і йому терміново потрібні гроші на операцію. Суд може визнати, що квартира була продана при збігу важких обставин і угода може бути визнана недійсною. Квартира повертається колишньому господареві, а колишній покупець назад гроші може і не отримати або отримати суму, зазначену в договорі купівлі-продажу з метою оптимізації оподаткування.
10. Продавець - розлучений чоловік або дружина (а). Пара розійшлася. Всі роз'їхалися, є рішення суду про поділ квартири. Проблемною є ситуація коли квартиру продає один з подружжя при відсутності іншого. Також краще відмовитися від угоди, якщо один з подружжя вважається зниклим без вісті.
11. Згода всіх власників на продаж квартири і відповідно їх перевірка на дієздатність, як і продавця.
12. Наявність судових суперечок по квартирі, в тому числі і діючих. Не варто відмовлятися від такої угоди, проте потрібно перевірити чи закінчені спори, які рішення судів і яких інстанцій прийняті.
13. Які згоди сусідам давав продавець: користування загальною коморою, згода на перепланування і т. Д. Т. Е. Домовленості, які потрібно буде дотримуватися новому власнику.
14. Квартира у спадок. Хоча законодавчо і встановлена процедура вступу в спадщину, існують складні ситуації, що вимагають судового розгляду. Основна проблема це родичі, часто засуджені або проживають за кордоном.
15. Квартира повинна бути звільнена від меблів і в ній вже ніхто не повинен бути прописаний. Прописка неповнолітніх дітей за новим місцем проживання повинна бути перевірена.
16. Довіреність, якщо угода укладається за дорученням, повинна бути перевірена у нотаріуса, який її видав. Хоча краще від такої угоди відмовитися.
18. Площа приміщення потрібно переміряти самому. Часто бувають помилки в технічних паспортах. Зустрічаються випадки «збільшення» приміщень на планах.
19. Добре, якщо попередня угода по квартирі була більш 3-х років тому, т. Е. Більшість суперечок «відпадають» по позовної давності.
20. Для неповнолітніх має бути позитивне рішення опікунської ради.
Як Ви бачите існує дуже багато нюансів при купівлі - продажу квартири, тому ідеальної можна вважати квартиру в обжитий новобудові, яку продає перший господар.
Перевірка всіх угод з «історії» квартири складна, а часом і нездійсненне завдання. Додамо, що жодна експертиза не дасть повної гарантії «юридичної чистоти» квартири. Бувають випадки розірвання первинної приватизації і скасування всіх наступних договорів купівлі-продажу.
У будь-якому випадку всі зібрані продавцем документи слід перевірити шляхом запиту до органу, що видав ці документи, або отримати їх самому за дорученням продавця.
Звернення до адвокатів для супроводу угоди купівлі нерухомості істотно знижує ризики.