Як убезпечити себе при купівлі споруджуваної квартири.
Одним з найбільш поширених питань, які задають клієнти фахівцям безкоштовної довідкової служби "Квартир дешевше немає" є питання "А ви можете гарантувати надійність компанії, у якій я збираюся купувати квартиру?".
Договір із забудовником або генеральним інвестором повинен бути складений професійно і грамотно. Тільки так можна убезпечити себе від різних неприємностей, якщо ви проявите безпечність в цьому питанні.
До яких же ризикам треба бути готовим людині, який бере участь в пайовому будівництві?
Варто звернути увагу і на те, з ким ви укладаєте договір. Укладення договору ні з генеральним інвестором, а з посередником додатковий фактор ризику. Фахівці рекомендують купувати квартиру за договором інвестування "з перших рук", минаючи посередників (ріелторів, підрядників, які отримали свої метри за взаємозаліком).
Якщо ви зважилися укладати договір з організацією-посередником, перш за все з'ясуйте, чи є у неї права на сам об'єкт і дозвіл на проведення операцій з ним. У разі, якщо таких прав у посередника немає, ви сильно ризикуєте залишитися без квартири, яка судом буде визнана чужою власністю.
Підходьте до складання договору максимально серйозно. Покажіть його юристу і з'ясуйте, наскільки чітко в договорі прописані моменти, що відображають зобов'язання компанії перед пайовиком.
Професіонали виділяють кілька моментів, на які слід звернути увагу при укладанні договору:
- компанія повинна гарантувати завершення будівництва в певний календарний термін;
- в договорі має бути зафіксована дата надання "дольщику" квартири за актом прийому-передачі;
- необхідно, щоб компанія взяла на себе зобов'язання в обумовлений термін надати пакет документів для реєстрації прав власності на квартиру або своєчасно переоформила документи з переуступки прав власності.
У договорі також важливо передбачити всі можливі конфліктні ситуації і визначити обов'язкові при цьому механізми поведінки для обох сторін.
Ще одним ризиком пайової участі в будівництві, який необхідно передбачити при укладенні договору, є зростання ціни на квартиру.
Це досить слизький момент, оскільки в процесі будівництва ціна може вирости не тільки з об'єктивних причин (підвищення цін постачальниками будматеріалів, зростання частки міста і т.д.), але і за власним рішенням забудовника. Особливо тривожить пайовиків питання доплати на завершальних етапах будівництва.
Експерти ринку вважають, що на сьогоднішній день у будь-якого громадянина, що здобуває житло на "первинці", є реальна можливість скласти договір про пайову участь таким чином, що додаткових грошей з нього ніхто не запросить. Щоб не опинитися в ситуації, коли з вас можуть зажадати істотною доплати тільки тому, що на ринку змінилася кон'юнктура, і забудовник побажав заробити побільше, в договорі необхідно спочатку прописати, що ви згодні тільки з об'єктивним подорожчанням, від якого в умовах нинішньої економічної нестабільності, ніхто, на жаль, не гарантований.
Ще один ризик для людини, яка укладає договір про пайову участь в будівництві, пов'язаний з можливістю багаторазового перепродажу права власності на житло, що будується. Тобто, "пайовик" укладає з компанією договір, вносить гроші за свою майбутню квартиру, готується стати щасливим новоселом І раптом в один прекрасний день з'ясовується, що у квартири є ще кілька власників з такими ж правами Ризики, пов'язані з подвійною продажем права отримання в власність однієї і тієї ж квартири до недавнього часу були однією з найбільш серйозних проблем столичного ринку новобудов. На сьогоднішній день проблема стоїть не так гостро в силу того, що за її рішення взялася реєстраційна палата. Так, наприклад, з її ініціативи ведеться активна робота над створенням і затвердженням єдиних правил спеціального обліку договорів про пайову участь.
Яким же чином можна убезпечити себе від вищеописаного ризику?
Як вже говорилося - ви повинні подбати про захист своїх інтересів заздалегідь, в той момент, коли тільки маєте намір стати пайовиком. Постарайтеся дізнатися про свою майбутню квартиру якомога більше. І прослідкуйте, щоб всі ці дані були зафіксовані в договорі.
Звичайно, в цьому документі вам навряд чи вкажуть номер будинку і квартири Справа в тому, що їх ще просто немає, оскільки будівництво не закінчилося. Що ж стосується т.зв. індивідуальних ознак вашого майбутнього житла (таких, наприклад, як під'їзд, поверх, кількість кімнат, орієнтація кімнат по сторонах світу), то вони неодмінно повинні бути чітко позначені. Фактор "прозорості" - одне з основних умов нейтралізації ризику багаторазової перепродажу права власності на житло, що будується. Ви повинні бачити, з яких джерел до вас переходить ваша майбутня квартира (яка організація є замовником, яка підрядником і т.д.). Ваше невід'ємне право, як пайовика, вимагати у замовника реєстр квартир здається дому та договори на будівництво об'єкта. Якщо фахівці компанії, з якою ви збираєтеся укладати договір, не можуть або не хочуть надати вам всіх цих документів, варто задуматися про доцільність подальшої співпраці з цією фірмою.
Укладаючи договір, продемонструйте компанії свою компетентність і серйозність. Для цього найкраще прийти в офіс фірми з досвідченим юристом, який прямо на місці подивиться договір і вкаже вам на все його "підводні камені", які можуть згодом зіграти з вами злий жарт.
На закінчення ще раз нагадаємо кілька основних моментів, на які слід звернути увагу для нейтралізації можливих ризиків пайової участі в будівництві:
- девелоперська компанія, з якою ви укладаєте договір, повинна володіти стійкою репутацією на ринку і мати хоча б кілька зданих і заселених будинків;
- переважно укладати договір з генеральним інвестором, тобто отримувати квартиру "з перших рук", минаючи посередників;
- перш ніж підписувати договір, проконсультуйтеся з професійним юристом або експертом за договорами подібного роду;
- переконайтеся в тому, що організація, з якою ви укладаєте договір, володіє всіма необхідними правами і повноваженнями.