Поради про те, як убезпечити себе при купівлі квартири.
Поради про те, як убезпечити себе при купівлі квартири.
Квартиру, як і будь-який інший товар, можна купити, але її покупка, в силу особливих специфічних властивостей квартири як товару, є справою досить важким, а часто і досить ризикованим.
Одна справа, коли ви купуєте квартири в будинках-новобудовах. Тут найголовніше - вибрати продає їх фірму, довго і стабільно працюючу на ринку нерухомості, що має репутацію надійного партнера і володіє повноваженнями на продаж новобудов від Уряду Москви. Перевіривши фірму, Ви уникнете ситуації, в якій опинилися обдурені інвестори, які вклали гроші в фірми типу "Мосжілстрой", купивши неіснуючі або вже куплені іншими громадянами квартири. Якщо агентство пройшло перевірку і відповідає перерахованим вище вимогам, то можна сміливо укладати з ним договір (це може бути або договір інвестування, або договір уступки прав вимоги), природно уважно його вивчивши.
Зовсім інша справа - покупка квартири на вторинному ринку житла, тобто в якій до Вас вже хтось жив. Тут підводних каменів набагато більше.
Щоб Вам стала зрозумілою вся складність цієї затії, я покажу послідовність дій потенційного покупця. Для початку квартиру потрібно знайти, потім, сторгувавшись з її продавцем, внести передоплату, уклавши авансовий договір, де необхідно зафіксувати всі умови, на яких буде згодом укладено договір купівлі-продажу. Авансовий платіж також є засобом забезпечення виконання зобов'язань по покупці квартири покупцем. Якщо договір авансу не укладено, то у продавця немає ніяких гарантій того, що після збору всіх документів, необхідних для продажу квартири, покупець в останній момент не відмовиться від угоди, залишивши продавця з простроченими довідками, втраченим часом і втраченими можливостями. Попередній договір захищає також інтереси і покупця, роблячи неможливим (якщо продавець не шахрай) продаж квартири іншій особі. До умов, які потрібно обговорити в авансовому договорі, відносяться: ціна продажу квартири, крайня дата укладення договору, терміни звільнення квартири, хто оплачує вартість оформлення договору (вартість нотаріального посвідчення, державна реєстрація та вартість оренди банківської комірки), тобто попередній договір вносить максимальну ясність у відносини між продавцем і покупцем і мінімізує можливість обману як з однієї, так і з іншого боку. Хоча бувають шахрайства і на цьому етапі. Є "продавці", які беруть кілька авансів за свої або чужі квартири і не повертають їх; в нашому агентстві є чорний список, в який ми заносимо всіх виявлених шахраїв.
Ще серед шахраїв від нерухомості поширена махінація, коли квартира продається за дорученням вже після того, як власник нерухомості помер. Згідно із законом такий правочин є нікчемним, тобто недійсною з моменту її укладення. Взагалі, потрібно акуратно ставиться до покупок житла за дорученням. Так само необхідно досліджувати можливість зворотного прописки в цю квартиру громадян, що мають на це право.
Звичайно ж всю цю перевірку покупець має право проігнорувати, понадіявшись на російське "авось", але це загрожує мінімум поганим сном протягом десяти років (термін позовної давності за нікчемними правочинами), а максимум вселенням в вашу квартиру громадян, що мають на це право, наприклад, тимчасово знятих з реєстраційного обліку (особи, що знаходяться в тривалому відрядженні або в місцях позбавлення волі), або взагалі втрати Вами прав власності на цю квартиру.
Передача грошей за продаж квартири - один з найважливіших моментів угоди, і ми зазвичай орендуємо для цієї мети сейфи в депозитаріях надійних банків, які забезпечують доступ до сейфу продавця тільки в разі державної реєстрації договору купівлі-продажу квартири.
Тепер ви знаєте, як купити квартиру. Але якщо ви хочете, щоб Вас при цьому не обманули, щоб Ви не допустили помилок і уникли зайвих клопотів, то краще, звичайно, звернутися в ріелторську фірму, яка професійно, на законних підставах допоможе Вам здійснити вашу мрію. Адже в структуру агентства нерухомості входять і юридична служба, і служба безпеки, і відділ реєстрації, і інші підрозділи, які здійснюють перевірку квартири, і її оформлення у власність покупця, а величезна база робить можливість вибору Вами квартири, що задовольняє всім вашим вимогам, цілком реальною.
Для довідки. Згідно статистики кожна десята угода, що укладається самостійно або за допомогою "чорного маклера" закінчується невдало, в той час як при роботі з ліцензованими ріелторськими агентствами з 300 угод тільки одна проходить зі збоями.