Як можна позбутися законно придбаної нерухомості
Добросовісні покупці будинків, квартир та іншого майна у нібито неодружених власників можуть позбутися свого законно придбаного майна.
Судова практика свідчить, що такі угоди легко розриваються після появи «другої половинки» у колишнього власника. Попередити таке де-факто шахрайство практично неможливо.
Відповідно до Сімейного кодексу РФ нажите подружжям під час шлюбу майно є їхньою спільною власністю. Тому навіть якщо нерухомість, акції або інші активи оформлені на одного з подружжя, продавати їх він має право, тільки отримавши згоду другого.
Але далеко не завжди покупець може перевірити наявність шлюбних зобов'язань, що дає грунт для зловживань.
Чоловік та дружина одна сатана
Цивільний кодекс РФ презюмирует сумлінність учасників угод. Зазвичай неодружені власники надають нотаріально засвідчену заяву про свій сімейний стан, а також пред'являють паспорт з відсутнім штампом про укладення шлюбу. Але на практиці такі штампи далеко не завжди переносяться в новий паспорт, в тому числі в разі його втрати. А нотаріус лише підтверджує підпис одного заявника, не маючи повноважень перевірити правдивість викладеного в засвідчувати документи.
В результаті складається в шлюбі власнику ніщо не заважає вважатися холостим і продати будинок або інше майно без санкції «другої половинки». Тоді формально обдурений чоловік може вимагати визнання досконалої без його відома угоди недійсною, наслідком чого стане анулювання права власності вже нового власника. Причому позбутися нерухомості покупець може коли завгодно - термін давності обчислюється не з дати продажу, а коли «друга половинка» дізналася або повинна була дізнатися про несанкціонований відчуженні майна.
Жертвами такого обману стали добросовісні набувачі. Так, Світлана Лисова набувала земельну ділянку і будинок під Туапсе, що належить Сергію Бадасяну. При оформленні угоди продавець представив нотаріальне завірена заява про те, що він не перебуває в зареєстрованому шлюбі і не має дружини. Не було відповідної позначки і в паспорті власника, за даними державних реєстрів власність не мала обтяжень. Однак через кілька місяців після реєстрації угоди дружина «несподівано знайшлася» і подала позов про визнання угоди недійсною. За твердженням Рузанов Бадасян, чоловік продав спільно нажите майно, скориставшись її тимчасовою відсутністю.
У свою чергу покупниця стверджувала, що не знала і не могла знати про шлюбних зобов'язання продавця. Сам договір пройшов правову експертизу і здійснений строго в рамках закону. Крім того, згідно з сімейним законодавством, поки не доведено протилежне, передбачається, що при розпорядженні спільним майном один чоловік діє за згодою другого. Причому для придбання нерухомості Світлана Лисова змушена була взяти кредит в Ощадбанку, який також не бачив в спірному договорі вад.
Але служителі Феміди вирішили захистити права «обдуреної дружини» і дітей, визнавши угоду купівлі-продажу житлового будинку і ділянки недійсною і зобов'язавши добросовісного набувача повернути нерухомість в спільну власність подружжя Бадасян. До такого ж висновку прийшла і наглядова колегія Верховного суду Росії: «Матеріали справи не містять відомостей про те, що Бадасян Р.Р. знала про угоду купівлі-продажу нерухомості між її чоловіком і покупцем, нотаріально засвідченої згоди на вчинення правочину не давала », - констатувала вища інстанція.
У регіонах практика поки залишається суперечливою. Так, столичні суди найчастіше підтримують покупців, навіть коли продавці викриті в зловживаннях (в тому числі в фальсифікації документів і таке інше). Наприклад, в одному з рішень щодо такого спору Московський міський суд вказав, що поки не доведено інше, згода всіх співвласників презюмируется. «Недотримання одним з подружжя встановленого порядку здійснення угоди з нерухомістю саме по собі не доводить відсутність згоди другого з подружжя», - уклали служителі Феміди.
Інших висновків в більшості суперечок дотримуються суди Санкт-Петербурга і ряду інших суб'єктів Федерації.
З літа минулого року угоди купівлі-продажу знаходиться у спільній власності нерухомості повинні оформлятися через нотаріуса (АПИ докладно писало про таке нововведення - Нотаріальне обтяження). Але і така процедура не гарантує набувачеві захист від претензій «ошуканих подружжя», так як приватно практикуючі служителі юстиції також не можуть отримати об'єктивну інформацію про шлюбних зобов'язання продавця. У деяких регіонах вдається вжити запобіжних заходів: за угодою зі столичним РАГСом інформацію з його баз даних отримують московські нотаріуси. Однак їм доступні відомості тільки про шлюби, укладені в «білокам'яній», а тому про дружину, з якою навіть корінний москвич «розписався» за межами столиці, нотаріус не дізнається.
У зоні особливої уваги
Опитані юристи переконані, що гарантованого механізму захисту від недобросовісних холостяків не існує. Згідно із законом будь-який громадянин має право запросити в органах загсу довідку про його сімейних зобов'язання - наявності або відсутності реєстрації шлюбу, але - тільки в суб'єкті Федерації, в якому видається така довідка. Тобто документ, наприклад, з петербурзького загсу не означає, що петербуржець не оформив шлюб, скажімо, в Москві або Пскові. Сама довідка оформляється практично миттєво, а державне мито становить всього 200 рублів. Також можна її отримати, звернувшись через Інтернет або в Багатофункціональних центрах надання державних і муніципальних послуг (МФЦ).
Крім того, далеко не завжди наявність офіційного і посвідченого нотаріусом згоди другого з подружжя захищає покупця від претензій з його боку. Наприклад, розглядаючи спір про законність продажу Володимиром Васильєвим Людмилі Кир'янової будинку і земельної ділянки в тому ж Краснодарському краї, суд з'ясував, що підпис в письмовій згоді його дружини фальсифікована. Верховний суд Росії прийшов до висновку, що інтереси обдуреної дружини важливіше прав добросовісного набувача.
Олег Ганюшін, юрист Адвокатського бюро «Прайм Едвайс Санкт-Петербург»
При покупці нерухомості у який не перебуває в шлюбі власника повністю виключити ризик «несподіваного» появи подружжя, наявність якої продавець приховував, і пред'явлення останньою позову про визнання угоди недійсною, просто неможливо. Тому єдиним способом, якої дозволить на 100 відсотків уникнути подібної суперечки, є покупка виключно у сімейного власника з отриманням нотаріально завіреної згоди дружини (чоловіка) на розпорядження нерухомістю.
Однак потенційному покупцеві слід підготуватися до можливого оскарження угоди, зібрати докази своєї сумлінності. Такими можуть бути копія паспорта та нотаріальне завірення про те, що продавець в шлюбі не перебуває. Згідно із законом суд має право відмовити у визнанні угоди недійсною, якщо набувач сумлінний, тобто він не знав і не повинен був знати про те, що продавець перебуває в шлюбі. Чому Верховний суд не бажає застосовувати ці норми і замість набувача захищає дружина, зовсім не ясно. Юридичне співтовариство практично одностайно в думці, що такий підхід не можна назвати правильним як з точки зору тлумачення закону, так і з точки зору політики правового регулювання. Варто сподіватися, що рано чи пізно практика зміниться.
Перевірка наявності шлюбних відносин продавця знаходиться за межами обов'язків нотаріуса. До того ж якщо власник навмисно приховує цей факт, нотаріус не має правових механізмів для проведення перевірки. Особливо дана проблема посилюється в разі, коли шлюб було укладено на території іншої держави, і, відповідно, даних про нього немає в реєстрах актів цивільного стану Росії. Все це означає, що нотаріальне посвідчення правочину ніяк не допоможе вирішити обговорювану проблему, а нотаріуси не повинні і не будуть відповідати за заподіяну набувачеві збиток.
Петро Герасименко, президент Нотаріальної палати Санкт-Петербурга
Якщо в паспорті власника відсутній штамп про шлюб і сам продавець заперечує наявність сімейних зобов'язань - нотаріус не має права вимагати будь-яких документів, доказів або відмовляти в посвідченні згоди і угоди.
Хоча проблема дійсно існує і актуальна. Нерідко недобросовісні продавці підписують заяву про відсутність шлюбних відносин і вводять учасників угоди в оману. Тому покупцям треба бути обережними і, бажано, вжити додаткових заходів з перевірки сімейного стану продавця. Наприклад - опитати його сусідів про наявність сім'ї. У спірній ситуації це буде додатковим доказом виявленої добросовісним набувачем обачності.
Сподіваюся, що в цьому році Нотаріальна палата Санкт-Петербурга укладе угоду з Комітетом у справах реєстрації актів цивільного стану (РАЦС). Тоді нотаріуси зможуть в режимі онлайн і безкоштовно перевіряти відомості про цивільний стан, в тому числі шлюбі. Це дозволить попередити шахрайство.