Як не помилитися з іпотекою
Як правило, при виборі іпотечної програми позичальник насамперед оцінює розмір ставки по кредиту. В процесі вибору банку-кредитора процентні ставки відіграють важливу роль, але не слід забувати, що існують додаткові збори (комісії) за надання та обслуговування кредиту, які в деяких випадках можуть помітно збільшити повну вартість кредиту. Тому необхідно поцікавитися, які одноразові виплати вам буде необхідно зробити додатково і які додаткові збори (комісії) доведеться виплачувати протягом всього кредитного періоду. Крім того, позичальникові щорічно доведеться платити за страхування нерухомості та інших ризиків, що теж складає якийсь відсоток від кредиту.
Кожен банк, який видає іпотечний кредит, працює виключно зі своїми страховиками, і тарифи у них різні. Можливі й інші додаткові витрати, які розраховуються як відсоток від кредиту. Таким чином, щоб правильно порівняти іпотечні програми по кредитній ставці, необхідно розрахувати «фактичну відсоткову ставку», що включає відсоток по кредиту, відсоток по страховці і відсоток по додаткових витрат.
Часто у позичальника виникає питання: «В якій валюті брати кредит?». Краще в тій, в якій позичальник отримує основний дохід. У цьому випадку немає витрат на конвертацію при щомісячних платежах по кредиту і коливання валютного курсу однаково позначаються і на доходах, і на вартості кредиту. Спроба виграти на різниці курсів валюти доходів і валюти кредиту досить ризикована, якщо врахувати, що іпотечне кредитування - це довгострокове захід.
Порядок розрахунку платежів - ще один важливий вибір. Ануїтетні (рівні) платежі зручні для планування сімейного бюджету, і на початку розрахунків по кредиту вони менше за сумою, ніж диференційовані. Але в підсумку позичальник, який вибрав аннуїтетную схему розрахунків, заплатить більше відсотків (різниця може скласти не одну сотню тисяч рублів). Диференційовані платежі на початку терміну кредитування стають важким тягарем, але вони безперервно зменшуються, і десь в середині терміну іпотечного кредитування у позичальника з'являються вільні грошові кошти для нових покупок і нових кредитів.
Якщо немає можливості зробити вибір іпотечної програми самостійно або немає впевненості в правильності цього вибору, то можна подати заявку на кредит і розглянути пропозиції, які зроблять співробітники іпотечних банків і компаній-брокерів виходячи з ваших персональних умов. Після отримання від банку повідомлення (швидше за все усного) про те, що ви влаштовуєте банк як позичальник, треба вимагати від банку підтвердження в письмовій формі, з описом основних умов майбутньої кредитної угоди.
Ніколи не підписуйте документи в поспіху. Попросіть у банку копії договорів, уважно ознайомтеся з ними, і якщо виникли питання, то постарайтеся їх вирішити завчасно, до моменту підписання документів. Більш переважно було б ще раз уважно прочитати всі документи перед їх підписанням в момент укладання угоди.
Найбільш часто зустрічаються порушення прав споживачів при іпотечному кредитуванні полягають у стягненні поряд з відсотками комісій, не передбачених чинним законодавством (наприклад, за ведення та обслуговування кредитного рахунку, за видачу кредиту та інші), в нав'язуванні додаткових послуг (скажімо, страхування життя і здоров'я позичальника ), наділення банку правом одностороннього порядку змінювати умови договору і збільшувати процентну ставку.
Якщо в договорі іпотечного кредитування виявилися умови, що ущемляють права позичальника, споживач має право звернутися в банк з вимогою про їх виключення. Але навіть якщо договір підписаний, позичальник має право вимагати відшкодування збитків у судовому порядку - виплати грошей, витрачених на оплату комісії за видачу кредиту, страхової премії.