У сучасних ринкових умовах придбати дороге майно (наприклад, автомобіль) або нерухомість досить складно. Саме тому активно функціонують схеми підписання договорів, що дозволяють отримати майно тут і зараз, а кошти в якості погашення зобов'язань вносити поступово. До таких угод можна віднести договір кредиту, розстрочки, лізингу, найму-продажу і оренди з правом викупу.
Поняття і обов'язкові умови оренди з правом викупу
У ст.624 Цивільного кодексу РФ (далі ГК РФ) встановлює диспозитивное право орендодавця і орендаря підписати додаткову угоду з передбаченням права орендаря на викуп майна. отриманого як орендоване, по закінченню терміну оренди або у разі внесення останнім обумовленої сторонами ціни. Ці умови можуть бути також відображені як частина договору. Слід зазначити, що законодавець буквально не виділяє договір оренди з правом викупу в окремий тип договору. розглядаючи його в контексті договір оренди в цілому.
Договір оренди з правом викупу можна визначити як угоду, яка укладається сторонами - орендарем та орендодавцем і передбачає передачу в найм орендарю якогось майна із правом наступного його викупу та отримання орендодавцем замість грошових коштів в сумі, обумовленою сторонами.
Як основні умови договору можна виділити:
Для такого типу договору особливе значення набуває саме термін договору. Обумовлено це тим, що саме до цієї умови може бути прив'язана фінальна стадія договору - викуп майна.
Що стосується ціни договору, то умовно її можна розподілити на дві частини - орендна плата і викупна ціна. Викупну ціну можна визначити як кошти, які повинен сплатити орендар для отримання майна в свою власність. Існує два варіанти її закріплення. Варіант номер один - включення ціни викупу в орендну плату. В такому випадку орендна плата може бути трохи вище, ніж середня плата за оренду подібного виду майна на ринку. Також викупна ціна може виведена в спеціальний окремо внесений платіж. Тоді орендна плата буде стандартною для середніх умов ринку, однак при виникненні у орендаря бажання викупити майно або по завершенню терміну оренди він повинен буде внести окремий платіж.
Слід зазначити, що при укладанні угоди право приватної власності на майно залишається в орендодавця. Трансфер права приватної власності в момент укладення договору, як це відбувається для всіх консенсуальних договорів, які не здійснюється. Трансфер відбувається разом з виконання умови викупу - завершенням терміну оренди або внесенням орендарем додаткового платежу в рахунок викупу.
Предметом договору оренди з правом викупу може бути будь-яке майно, крім випадків, встановлених законом. Закон встановлює два види майна, щодо яких не може бути укладений цей договір:
- землі лісового фонду, отримані в оренду;
- орендовані об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена.
Форма і реквізити договору
Форма договору - обов'язкова письмова. Сторони повинні передбачити (прописати) в договорі такі обов'язкові реквізити:
Ст.609 ЦК України встановлює, що стосовно форми договору оренди застосовуються ті ж вимоги, що і до форми договору купівлі-продажу такого ж майна.
Оподаткування витрат за договором оренди
Особливості оподаткування залежать від умов самої угоди. Так, умови можуть передбачати два варіанти внесення і отримання платежів:
- отримання власником виключно орендних платежів;
- отримання орендодавцем одночасно орендних і викупних платежів.
У першому варіанті орендні платежі вважаються платою за користування майном. Орендар може включити такі платежі до витрат і вказувати їх як витрати для цілей оподаткування. Суми ПДВ по ним можна записувати до відрахування.
У другому випадку варто розмежовувати орендні і викупні платежі. Якщо з першими ситуація та ж, то з викупними все трохи складніше. Вони не враховуються до відрахування з ПДВ до тих пір, поки не відбудеться трансфер права власності, тобто майно не буде викуплено. Після трансферу права власності орендарем вони єдиної сумою можуть бути позначені до відрахування.
Різниця між договорами оренди, лізингу та розстрочення
Ці угоди схожі за своїми правовими наслідками, тому їх досить часто плутають. Однак їх досить легко розрізнити, розібравшись в окремих нюансах. Якщо говорити про договір лізингу, то він відрізняється видом і станом майна, переданого в оренду.
При укладанні договору лізингу орендарю передається майно, яке не перебувало в чиєму-небудь користуванні (в тому числі і орендодавця) - воно спеціально купується з метою здачі в лізинг.
Для договору оренди така вимога не передбачена. Крім того, договір лізингу передбачає участь в правовідносинах трьох сторін - продавця майна, орендаря і орендодавця. Тоді як договір оренди - двосторонній.
При укладанні договору розстрочки покупець відразу набуває право власності на неї (в момент укладення договору). При підписанні ж договору оренди трансфер права власності відбувається в момент, обумовлений договором (як зазначалося вище - завершення терміну оренди або внесення платежу). Таким чином, ці договори мають абсолютно різний правовий характер. Перший - консенсусний, другий - реальний.
Крім договорів лізингу і розстрочки договір оренди з правом викупу також легко переплутати з договором найму-продажу, передбаченим положеннями ст.501 ЦК. Тут відмінність полягає в обсязі прав орендодавця. Якщо в разі підписання договору найму-продажу орендодавець може вимагати від орендаря подальшого викупу найманого майна, то при підписанні договору оренди з правом викупу орендар має право вирішувати, буде він купувати майно чи ні. Застосовувати жодні санкції або здійснювати тиск орендодавець в цьому випадку не може.
Оренда з викупом і без - переваги і недоліки
Оренда майна з правом викупу популярна на ринку в регіонах, де існує низький попит на продаж того чи іншого майна. Так, наприклад, в США і деяких країнах Європи активно розвивається інститут підписання договорів оренди з додатковим правом викупу щодо нерухомості. Це пов'язано з тим, що така форма договору має для орендаря низку переваг. Якщо говорити про оренду з правом викупу нерухомого майна, то укладення такої угоди позбавляє орендаря від збору додаткової документації (наприклад, довідок про доходи, з податкової і т.д.). Для укладення договору достатньо лише досягнення згоди з орендодавцем. Тоді як при отриманні, наприклад, кредиту на придбання житла в країнах Європи потрібно пройти довгу процедуру в банку або кредитній установі, яка не гарантує фінального результату у вигляді задоволення клопотання. Крім того, при укладанні такої угоди немає необхідності в первинному внеску, зібрати який для отримання розстрочки або кредиту може бути досить проблематично.
До недоліків такого типу договору можна віднести саме згадуваний вище момент трансферу права власності до орендаря. Багатьох лякає в цьому договорі саме той момент, що вносячи оплату за майно, орендар не отримує повного права розпорядження ним. Однак такі ризики характерні і для звичайних договорів розстрочки або іпотеки, наприклад.
Також до ризиків підписання договору оренди з правом викупу відносять можливість зміни ціни майна в процесі внесення платежів за його оренду. Наприклад, при укладенні договору вартість авто становила 2 000 рублів. Однак до моменту викупу його вартість становить 12 000 рублів, і орендар вимагає внести саме цю суму. Щоб уникнути такої ситуації фахівці рекомендують обумовити в договорі фіксовану ціну предмета договору (застосовується, в тому числі, і при безпосередньому викуп). В цілому, така угода - один з непоганих варіантів придбання майна в приватну власність за умов відсутності початкового капіталу.
- Що необхідно знати орендуючи приміщення
- Орендна плата і можливі способи її зниження
- Права орендаря і закон на тему місць загального користування
- Обов'язки орендаря по користуванню місцями загального користування
- Орендар і пожежна безпека
- Проведення огляду нерухомості при оформленні оренди
