Ринок житла відчутно гальмує. Новобудови продаються погано: за даними Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК) і Національного об'єднання забудовників (НАК), 45% заявленого до будівництва житла в Росії до цих пір не продано. Ринку житла загрожує тривалий і глибокий спад. Хто може йому допомогти?
За даними Росреестра, кількість угод на вторинному ринку впала мінімум на третину. Слово «криза» більше не є табу для ріелторів. А це, в свою чергу, змушує покупців житла обережним: до чого купувати зараз, коли банки неохоче дають кредит, а роботодавці охоче урізують зарплати і проводять скорочення, якщо можна почекати і купити дешевше?
Підтримувати попит на ринку житла завжди допомагали приватні інвестори. Поки кінцеві покупці вичікували, вони першими вкладалися в впав ринок, отримуючи за ризик до 100% прибутку. Але тепер приватні інвестори зникли - свою справу зробили і девальвація рубля, і боротьба держави з власниками «зайвого» житла.
Держава і забудовник
Багато опитаних «МК» експерти впевнені - багато можуть зробити самі забудовники. На думку гендиректора Strategy Development Дмитра Земскова, пережити важкий час забудовникам допоможе «тактика розумного дисконтування». Це - хороша транспортна доступність об'єктів, зниження ціни квадратного метра (а не кількості цих самих квадратів), іпотека зі ставкою не більше 12%, дотримання графіка будівництва.
Однак регулювати попит подальшим зниженням вартості квадратного метра, маркетинговими акціями та знижками далі не представляється можливим, попереджає президент ГК GranelleGroup Ильшат Нігматуллін: «З початку року основне зростання вартості об'єктів нерухомості відбувався лише за рахунок зміни стадії будівельної готовності. Ціни досягли свого дна, а ринкова вартість квадратного метра опинилася на межі собівартості будівництва ».
«Існує кілька способів, які дозволяють помітно оживляти ринок нерухомості. І тільки деякі з них лежать у веденні забудовників », - підтверджує Олександр Шмаков, директор з розвитку ГК« Сапсан ». Набагато важливіше тут роль держави. Так, іпотека допомагає тільки при ставці не вище 11-12%, а на ціну квадратного метра сильно впливають адміністративні бар'єри, пов'язані зі складністю отримання документів територіального планування, містобудівного зонування і документації з планування території. Самим забудовникам експерт радить вкладатися в домобудівні потужності.
Романси для фінансів
Розширення фінансових стимулів, на думку багатьох опитаних експертів, - найшвидший спосіб оживити попит. Президент ГК «Прем'єр» Микола Цигани назвав кілька антикризових заходів, що полегшують борговий тягар і для забудовників, і для покупців. Серед них - встановлення на один рік іпотечної ставки в 7%, продовження програми субсидування іпотечної ставки і т.п.
«У сьогоднішніх реаліях єдиним інструментом для пожвавлення ринку житлової нерухомості можуть стати грамотні, продумані фінансові інструменти, такі як доступна іпотека і тривала розстрочка», - говорить гендиректор «Kaskad Нерухомість» Артур Григорян.
Пільгові кредити важливі для вторинного ринку, заперечує заступник директора департаменту новобудов Est-a-Tet Олексій Оленєв. Для новобудов важливіше будівництво сучасних нестандартних об'єктів з привабливою вартістю.
Є й інші варіанти крім субсидування іпотечної ставки, нагадує гендиректор «Еталон-Інвест» Данило Селедчік. Наприклад, можна реалізувати процес викупу заставних у забудовників. Ще один варіант - законодавчо врегулювати ринок проектного фінансування, щоб банки могли надавати кредити забудовникам на більш тривалий час.
Субсидування іпотечної ставки мотивує, але не гарантує стабільних виплат, а саме цього сьогодні бояться люди, вважає голова ради директорів ГК «Садове кільце» Сергій колуна. На його думку, потрібно ввести відстрочку до трьох місяців по щомісячних виплатах при втраті роботи на період пошуку нової.
Держпідтримка може виражатися ще і в падінні собівартості будівництва: зниження ціни на землю (як варіант: продаж землі девелоперам в розстрочку), розстрочка при виплаті вартості перекладу виду дозволеного використання, а також зниження вартості підключень до основних мереж, додає керуючий партнер Gravion Group Юрій Неманежін .
А Дмитро Котровскій, партнер «Химки Груп», вважає, що радикально попит на ринку житла може підвищити тільки друкарський верстат: тільки треба направити надруковані рублі саме на ринок нерухомості, регулюючи при цьому ціни забудовників. «Ринок завирує, якщо покупець буде розуміти, що він не бере у банку кредит під 10%, який не впевнений, чи зможе віддати, а бере у держави спеціально надруковану субсидію в розмірі 5-10 млн, але використовувати цю субсидію він може тільки на покупку квартири і ремонт в ній. При цьому продати цю квартиру він не зможе, наприклад, в найближчі 10 років », - міркує експерт.
нестандартні рішення
Не секрет, що будівництво дохідних будинків у всьому світі веде до зниження цін на ринку при одночасному стійкому і рівному попиті на нове будівництво.
Самі девелопери, за словами глави групи «Батьківщина» Володимира Щокіна, вже почали перетворювати офіси в апартаменти. Причина проста: ставки оренди офісів впали більш ніж на 30%, ціни на житло - до 40%, а орендна плата знизилася лише на 5%. Але інтерес девелоперів підриває великий термін окупності дохідних будинків.
«Якщо побудовані квартири буде викуповувати держава або інституціональний інвестор, а далі їх здавати в оренду, то на ринку з'явиться додатковий інструмент для консервативних розміщень, держава за короткий термін підвищить забезпеченість населення житлом, громадяни зможуть вирішити свої житлові проблеми дешевшим способом», - перераховує переваги Наталія Круглова з Strategy Capital Advisor.
З огляду на, що громадяни поки не готові перейти від концепції власного житла до концепції житла знімного, можна розвивати, наприклад, варіант оренди з викупом, вважає віце-президент NAI Becar Дмитро Сороколетов. Плюс такої схеми - відсутність ризиків на можливе зростання цін на житло, можливість орендувати житло без накопичення первісного внеску. Мінус - в результаті виплата щомісячного платежу сумарно виходить дорожче, ніж придбання житла за допомогою іпотеки.
Варіантом оренди з викупом може служити т.зв. корпоративне житло, відзначає гендиректор «СТАРТ Девелопмент» Сергій Хромов. Найвідомішим тут є досвід деяких Норільський компаній, який пропонує працівникам, в яких він зацікавлений, житло «на материку»: працівник оплачує 50% вартості житла і 10 років зобов'язаний відпрацювати на підприємстві. Весь цей час житло він орендує, а після закінчення терміну отримує у власність.
Зараз починає розвиватися новий варіант такого житла: при будівництві освітніх та інноваційних центрів поруч будуються житлові комплекси для їх співробітників. «Корпоративне житло і університетський кампус необхідне доповнення при наявності промислового виробництва. Дуже важливо, щоб в університетському містечку будувалося житло не тільки для студентів, а й для викладачів. Крім того, повинна бути представлена готель і апартаменти для запрошених лекторів і науковців. Це дозволяє залучати та утримувати більш якісні робочі кадри. І відповідно, є додатковою конкурентною перевагою », - пояснює він.
У компанії може не вистачити співробітників на житло, що будується, попереджає Сороколетов. Втім, на його думку, це навіть на краще: віддавши частину квартир в будинку по корпоративних програмах, можна решту продати за ринковою ціною, «відбивши» частина витрат. Прикладом може служити «будинок Газпрому». Побудований ще при Ремі Вяхірєва для топ-менеджерів компанії, він не користувався у них попитом - мало хто хотів жити прямо навпроти офісу. Зате на ринку це будинок викликав ажіотаж.