300 тисяч нових робочих офісних місць потрібно створити в Москві, щоб заповнити вакантні 3 млн квадратних метрів в столичних бізнес-центрах, вважає керівник відділу стратегічного консалтингу та досліджень Cushman Wakefield Денис Соколов. Коли вони будуть створені? Через рік, два, п'ять років, а, може бути, ніколи? Наскільки абсурдна думка директора з проектування Rose Group Сергія Крючкова, що в колівінгі. «Комуналку для креативного класу» перетворяться респектабельні офіси в ММДЦ «Москва-Сіті»? Хіба ви не абсурдна? У всякому разі, бізнес-спільнота не перший рік обговорює редевелопмент об'єктів комерційної нерухомості. Портал ComEstate.ru вирішив з'ясувати, наскільки реально перепрофілювати бізнес-центр, наприклад, в апартаменти, а торгову галерею в склад.
Втім, не всі ці «перероблені» об'єкти можна було б вважати якісними офісами. Зокрема, як зазначає заступник директора департаменту офісної нерухомості компанії Praedium Нелля Імаметдінова, апарт-комплекс «Берзаріна, 12» виник на базі колишнього адміністративного будинку. Найчастіший випадок для ринку, вважає експерт, - це все-таки редевелопмент застарілих адміністративних будівель (або заводських територій, в яких стихійно виникли низькоякісні офіси після зупинки виробництва) і створення на місці цих проектів якісних комплексів апартаментів.
Однак процес пішов і офіси «перетворюються» в апартаменти вже на будь-якій стадії реалізації проекту. «Деякі спочатку офісні проекти були переглянуті ще на папері, такі як РК« Філі Град »і МФК« Водний »компанії MR Group, - резюмує директор з розвитку відділу стратегічного консалтингу CBRE Марія Стольнікова. - Деякі проекти зазнали реконцепції вже на етапі будівництва: Atlantic Apatment, «Савеловський Сіті», Mon Cher на Великій Якиманці. Найближчим часом на ринок вийде ще один проект апартаментів МФК «Царська Площа» замість офісного комплексу «Кришталеві вежі» на Ленінградському проспекті компанії Coalco ». Приклади можна продовжувати - директор з розвитку компанії Welhome Андрій Хитров говорить ще про одне: компанія «Мосінжпроект» замість бізнес-центру площею 150 тис. Кв. метрів на ділянці в ММДЦ «Москва-Сіті» побудує МФК з готелем, офісами і апартаментами загальною площею 275 тис. кв. метрів.
100 тисяч рублів за кв. метр - ціна редевелопмента
При капітальному перепрофілювання об'єктів, як правило, змінюється його площа. Необхідно переробляти несучі конструкції, отримувати додаткові техумови (як правило, в бізнес-центрах витрата води істотно нижче, ніж в апартаментах), міняти вид дозволеного використання земельної ділянки з адміністративного на готельний, отримувати дозвіл на будівництво. Некапітальної перепрофілювання об'єкта не має на увазі збільшення його площі, однак все одно необхідно міняти комунікації, створювати додаткові «мокрі точки», міняти дозволений вид використання земельної ділянки. Все це затратно, довго і пов'язане з отриманням великої кількості дозвільної документації.
Друге життя бізнес-центру: апартаменти або торгова галерея
Експерт також відзначає складності, які можуть виникнути при узгодженні «переробленого» об'єкта відповідно до Генплану Москви: «У влади є чітко сформований і затверджений державний документ, в якому вказана щільність забудови, поверховість кожного будови. Фактично, оскільки апартаменти тепер можуть зводитися тільки в складі МФК, то будувати їх можна на землях промислового призначення в тому числі. Однак проект не повинен порушувати Генплан ».
З Неллі Імаметдіновой згоден і Андрій Хитров. Він також говорить про технічну можливість перепрофілювати офісні центри в апартаменти, але не бачить в цьому сенсу. Вільні планування сучасних офісів мають на увазі можливість спорудження стін і перегородок практично будь-яких форм. Складністю при перепрофілюванні офісного центру в житловий об'єкт можуть стати інженерні системи, що потребують суттєвих будівельних змін. Інсоляція в бізнес-центрах спочатку розрахована за нормами, неприйнятним для житлових об'єктів, також кількість машиномісць для житлових об'єктів має бути істотно більше, ніж для офісних. Крім того, у багатьох офісних будівлях існує центральна припливно-втяжні вентиляція і відсутня можливість відкриття вікон. Всі перераховані вище параметри істотно збільшують вартість переробки об'єктів. У зв'язку з цим найбільш рентабельним є перепрофілювання об'єкта до початку стадії будівництва, під час узгодження інженерної документації. Андрій Хитров відзначає також, що в більшості випадків зміна виду дозволеного використання землі обходиться забудовнику занадто дорого, що робить реалізацію об'єкта нерентабельною. Винятком стають випадки, коли держава сама змінює вид дозволеного використання землі для стимуляції інтересу девелоперів в конкретному районі.
Експерт відзначає також, що набагато простіше частково перепрофілювати готовий офісний центр в торговий об'єкт, але варто при цьому враховувати, що увага покупців зосередиться на декількох нижніх поверхах. До того ж через невелику площу поверху не в кожному бізнес-центрі можна відкрити торгову галерею.
Протилежної точки зору дотримується Андрій Ковальов: «Перегляд концепції офісних комплексів в сторону апартаментів, чи йде мова про повну зміну офісної функції на житлову або про введення додаткової житлової функції, економічно зараз вельми виправданий. Формально залишаючись комерційною нерухомістю, апартаменти по суті своїй є саме житлом - і набагато більш затребувані в кризу, ніж офіси, потреба в яких зараз вкрай невелика. Частково ця тенденція компенсує іншу - переклад апартаментних проектів в класичне житло ».
Склад замість торгового центру
Нове життя, як вважають деякі експерти, можна вдихнути і в інші об'єкти комерційного призначення. Наприклад, директор департаменту комерційної нерухомості компанії RRG Юрій Тараненко каже, що торгові центри, де вакансія хоч і не така катастрофічна, як у офісах, але теж цілком собі пристойна - до 13-15%, можна переробити в склад, правда варто враховувати деякі технічні моменти. «По-перше, необхідно модернізувати існуючі системи підвозу і підйому вантажів. Зрозуміло, що обсяг товарів, що постачаються в бутики ТЦ істотно нижче, ніж в складський комплекс. Крім того, доведеться зробити під'їзні шляхи, які зможуть забезпечувати серйозних потік фур. По-друге, в багатьох ТЦ є атріуми і інші особливості внутрішньої архітектури, які доведеться піддати серйозній реконструкції і привести в стан, придатне для зберігання і транспортування вантажів. Виходячи з усього перерахованого, великий ТРЦ перепрофілювати в логістичний центр навряд чи має сенс. До того ж якщо цей ТРЦ розташований в хорошій локації в межах МКАД, то і орендна ставка буде високою, що робить безглуздим перепрофілювання такого об'єкта в склад, - говорить Юрій Тараненко. - Так що в цьому сенсі для орендарів набагато простіше «базуватися» за МКАД. А ось якщо зробити складські площі в невеликих ТЦ, вони, швидше за все, будуть затребувані. Та й обсяг вантажів, які можна буде там зберігати, не зажадає серйозних змін прилеглої території та конструктиву будівлі ».
Експерт зазначає, що сьогодні реконцепция ТЦ відбувається, але в іншому напрямку. Замість класичних «якорів» у вигляді продуктових гіпермаркетів або великих мережевих магазинів спортивних товарів і електроніки приходять нестандартні орендарі (фітнес-центри, кінотеатри, аквапарки, дитячі розважальні парки). Крім того, ТЦ йдуть від традиційного пулу орендарів і намагаються замінити відомі мережеві бренди, які розташовані в більшості молів, на нетипові, маловідомі і більш цікаві для покупця бренди.
З Юрієм Тараненко згодна і Марія Стольнікова, відзначаючи, що в більшості випадків локація і технічні параметри торгових центрів не підходять для перепрофілювання в офісні приміщення або апартаменти, а реконцепцію не дуже успішних торгових центрів, в першу чергу, слід починати з більш якісної організації внутрішнього простору , створення пулу орендарів, який в точності відповідає цільовій аудиторії об'єкта. «Ми не знаємо вдалих прикладів реконцепції споруджуваних або існуючих торгових центрів в офісні приміщення або апартаменти. Торгові центри мають свою специфіку, зокрема, розміщення на пішохідних і транспортних потоках, що в меншій мірі з точки зору локації підходить для апартаментів, - уточнює експерт. - Більш того, технічні параметри торгових центрів: конфігурація будівлі, глибина приміщень, висота стель і інсоляція - не застосовні для офісних приміщень та апартаментів ».
Аналогічної думки дотримується і директор департаменту досліджень Colliers International Вероніка Лежнева: «Якщо ми говоримо про класичних торгових центрах, то перепрофілювання їх в інші об'єкти, мабуть, одна з найскладніших завдань, якщо в принципі взагалі реалізована. Специфічний конструктив торгових центрів мало підходить для інших сегментів нерухомості. Для офісів і апартаментів - занадто велика глибина поверху і, відповідно, недостатнє природне освітлення і зручність планувань. Склади і системи зберігання також викликають питання. В основному, коли мова заходить про реконцепції торгових центрів, то мова йде про реконструкцію або зміні пулу орендарів або дизайнерських рішеннях ».
Думки експертів щодо доцільності глобальної реконцепції проектів, коли змінюється функціональне призначення будівель, розходяться. Не викликає сумнівів, мабуть, тільки той факт, що практично будь-яка успішна бізнес-модель в силу різних обставин рано чи пізно застаріває. І ситуація нескінченного зростання орендних ставок, що приносять гарантований доларовий потік власникам проектів комерційної нерухомості, мабуть, назавжди залишилася в минулому. Як діяти на стагнує в перспективі багато років ринку, вирішувати, зрозуміло, бенефіціарам.