В останні дні навколо іпотеки розгорівся черговий ажіотаж. Шість років безупинно зростаючі темпи кредитування відразу впали «нижче плінтуса». Квітучий бізнес придбав жалюгідний вигляд, а доля позичальників почала викликати серйозні побоювання.
Під завісу року російська влада збирається зробити ряд важливих кроків, спрямованих на подолання іпотечної кризи в країні. Зараз йде нагальна доопрацювання законопроектів, які повинні поліпшити становище як банків, так і позичальників. Планується, що нововведення набудуть чинності з початку наступного року. Більшість їх стосується правил випуску та обігу іпотечних цінних паперів. Продаж таких паперів забезпечує банкам кошти на видачу нових кредитів. Так виникає вторинний іпотечний ринок, за рахунок якого і функціонує система.
Однак в Росії вторинний іпотечний ринок досі не існував, через що банки змушені були розвивати іпотеку за рахунок іноземних кредитів. Останні кілька років банкіри до хрипоти твердили про необхідність вітчизняних джерел фінансування житлового кредитування, але їх розробки мертвим вантажем осідали в різних комітетах і комісіях.
Тепер нарешті система внутрішнього рефінансування іпотечного ринку набуває зримих обрисів. Вирішуються три ключових питання: за якими правилами випускати іпотечні цінні папери, як їх можна продавати і хто їх буде купувати. Нежиттєздатний закон про іпотечні цінні папери адаптується до реальної дійсності.
На перших порах головним джерелом фінансування іпотеки стане держава в особі Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Воно ж призначено відповідальним за надання підтримки іпотечних позичальників, які не в змозі продовжувати гасити взяті кредити з поважної причини - через втрату роботи або істотної частини доходів.
У загальних рисах виходить така схема. Позичальник звертається в банк з проханням реструктуризувати його кредит, там вивчають його матеріальне становище і приймають рішення або піти назустріч, або відмовити. Причому повністю звільняти від платежів по кредиту планується тільки у виняткових випадках. У АІЖК вважають, що позичальник повинен обов'язково платити сам хоча б символічну суму, щоб не забувати про свої зобов'язання. Посильний розмір платежу буде розраховуватися виходячи з величини існуючого доходу.
Допомога держави буде небезкорисливій
Фактично позичальник отримує свого роду кредит від держави, і треба буде виплатити відсотки за користування наданими коштами. Яким чином і скільки - поки невідомо. Є пропозиція відштовхуватися від ставки рефінансування Центрального банку - сьогодні це 13%. А виплати за таким держкредиту, ймовірно, додадуть до тих сумах, які позичальник буде вносити в рахунок погашення іпотеки, після того як його фінансове становище стабілізується. Якщо сума, що вийшла виявиться надто велика, розмір платежу можна буде знизити, розтягнувши термін погашення кредиту.
Щоб отримати можливість реструктуризувати платежі по іпотеці, позичальникові доведеться довести своє тяжке фінансове становище. Для цього йому буде потрібно довідка про реєстрацію з біржі праці для безробітних або довідка за формою 2-ПДФО, яка підтвердить, що доходи позичальника різко знизилися. Виписка з Єдиного державного реєстру нерухомості покаже, скільки об'єктів житлової нерухомості перебуває у власності позичальника. Зрозуміло, доведеться пред'явити копії паспорта та кредитного договору. Логічним буде, якщо доведеться задекларувати і доходи чоловіка.
Невідомо, в якому вигляді банки отримають компенсацію за те, що увійдуть до положення позичальників. В агентстві повідомили, що схему готуються оприлюднити найближчим часом. Банкам найбільше подобається варіант, якщо їм гарантують відшкодування втраченого прибутку. Але це малоймовірний варіант. Більш реалістичним виглядає дозвіл не записувати реструктуризований іпотечний кредит як дефолтний, щоб не формувати додаткових резервів і не псувати структуру балансу. В цьому випадку АІЖК не знадобиться витрачати бюджетні гроші на компенсації - досить буде гарантувати викуп кредиту у банку, якщо позичальник не відновить свою платоспроможність.
Не кожен отримає право на державну підтримку у важку хвилину. Працівники, які отримують значну частину зарплати «в конверті» і втратили саме в «чорній» частини, довести втрату доходів не зможуть. Якщо у позичальника крім закладеної в банк квартири є у власності інше житло, він теж не зможе реструктуризувати свій борг за іпотечним кредитом. Буржуям пільги не покладені.
До речі, на думку фахівців, частина прострочених боргів по іпотеці ніяк не пов'язана з погіршенням матеріального становища позичальників. Якщо стає відомо, що банк зазнає труднощів і йому загрожує банкрутство, деякі вважають, що в такій ситуації вони зможуть уникнути відповідальності за порушення своїх зобов'язань з погашення кредиту.
Чи не дочекаються допомоги неакуратні позичальники. Часті прострочення, допущені в «мирний час», характеризують людину як несумлінного клієнта, і виділяти кошти на погашення кредиту за нього АІЖК не має наміру.
Кредити, видані на придбання житла на стадії будівництва, не є іпотечними, якщо вони не забезпечені заставою у вигляді готового об'єкта нерухомості. Тому позичальник, у якого забезпеченням по кредиту служить право вимоги на житло, може не турбуватися щодо розстрочки - вона йому не призначена.
Насторожує та обставина, що можлива реструктуризація іпотечної заборгованості, за словами прем'єр-міністра, буде являти собою звільнення «від сплати відсотків за іпотечними кредитами або по виплаті основного боргу». При ануїтетною схемою погашення кредиту, домінуючою в Росії, перші кілька років більшу частину щомісячного платежу складають саме відсотки. Так що звільнення від платежу по кредиту в частині основного боргу для багатьох позичальників погоди не зробить, полегшення боргового тягаря буде несуттєвим.
Залишається сподіватися, що співробітники АІЖК, які будуть розробляти типовий стандарт реструктуризації, врахують цей факт. Принаймні генеральний директор АІЖК Олександр Семеняка визначив розмір платежів, які позичальник буде все ж зобов'язаний платити по кредиту, як «незначні суми».