Іноді позичальникові доводиться продавати свою квартиру. Наскільки легко це зробити і чи вигідно купувати таку нерухомість?
Квартири, які купуються в кредит, залишаються в заставі у банку до тих пір, поки позичальник повністю не поверне борг. Протягом цього часу в житті людини може статися все, що завгодно. Буває, доводиться приймати рішення про продаж квартири. Причини цього можуть бути різні: від неприємних (довгострокове зниження доходів боржника) до переїзду в нову квартиру більшої площі.
«Подібні угоди вже є на ринку. Їх частка не велика, так як в цілому вітчизняні позичальники досить стабільні », - констатує начальник відділу приватного і корпоративного кредитування Penny Lane Realty Роман Строилов.
«Продати закладену квартиру за згодою банку можна в будь-який момент, але краще це робити, коли ринкова ціна квартири буде істотно вище суми невиплаченого кредиту. В цьому випадку у позичальника можуть залишитися якісь кошти від продажу нерухомості », - радить заступник керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії« Сіті-XXI століття »Василь Шарапов.
Порядок реалізації іпотечної квартири регулюється законами «Про іпотеку (заставі нерухомості)» і «Про виконавче провадження».
Продаж нерухомості можлива як самим позичальником, так і за рішенням суду - на торгах (такий варіант вкрай небажаний як для банку, так і для боржника).
«У разі дефолту по іпотечному кредиту позичальникові в першу чергу буде запропоновано реалізувати об'єкт застави в добровільному порядку.
На жаль, багато проблемних позичальників погоджуються реалізовувати заставлене майно тільки після винесення судового рішення про стягнення боргу, а найчастіше - ближче до публічних торгів у виконавчому провадженні », - ділиться своїми спостереженнями начальник відділу по роботі з іпотечними кредитами ЗАТ« Райффайзенбанк »Станіслав Тивес.
У будь-якому випадку процес купівлі-продажу може відбуватися тільки за згодою кредитної організації.
«В першу чергу позичальник повинен звернутися в банк і уточнити юридичну схему проведення операції. Також потрібно дізнатися, чи буде банк згоден на реалізацію, якщо виручених від продажу грошей не вистачить на погашення всієї суми кредиту. Після отримання відповідей на зазначені питання необхідно наймати ріелтора для пошуку покупців, або займатися цим самостійно. Після того, як з покупцем досягнуто домовленості щодо суми угоди, необхідно звернутися разом з ним в банк для фінального обговорення схеми угоди », - розповідає Станіслав Тивес.
Є кілька способів продажу іпотечної квартири. Перший варіант: коли покупець погашає залишок боргу позичальника, після чого з квартири знімається обтяження. Потім - після розрахунку з продавцем - відбувається реєстрації нерухомості на нового власника. Розрахунок проходить за допомогою двох депозитарних осередків банку. В першу - закладаються гроші для кредитора, в другу - для продавця.
Даний варіант зручний і для банку, і для позичальника, але несе деякі ризики для покупця іпотечної квартири. І ось чому. Справа в тому, що від моменту розрахунку з банком до реєстрації права власності зазвичай проходить кілька днів. Цей період якраз і відноситься до «зони ризику». Адже «продавець може виявитися несумлінним: він оплачує заборгованість по кредиту і« передумує »здавати договір купівлі-продажу на реєстрацію. Після чого починаються судові процеси, розгляду і марно витрачені нерви », - розповідає експерт офісу« Добринінський »компанії« Інком-Нерухомість »Анна Шушкова.
«Варіант угоди, коли покупець вносить авансовий платіж в сумі, достатній для повного погашення іпотечної заборгованості, після чого відбувається угода з майном, вже не обтяженим заставою, є менш надійним і неприйнятним для сумлінного покупця», - підтверджує директор юридичного департаменту Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Анна Волкова.
У цьому випадку більш доцільним є такий спосіб проведення операції, коли спочатку в Росреестра фіксується перехід права власності на нерухомість, а вже потім представники банку виймають гроші з «своєї» осередки і знімають обтяження з квартири. В цей же час належну йому суму отримує і продавець.
«При реалізації заставного майна зайві грошові кошти, що залишилися після повного погашення заборгованості, перераховуються банком на рахунок позичальника і можуть їм використовуватися на розсуд, в тому числі на покупку нерухомості меншої площі і вартості», - інформує в.о. директора Управління по роботі з проблемною заборгованістю фізичних осіб Московського банку Ощадбанку Росії Ігор Конін.
Прожити в одній квартирі 20-30 років - а саме такий максимальний термін іпотечного кредитування - часто буває складно. В такому випадку позичальники також можуть продати свою квартиру і придбати нове житло. Це відбувається при переїзді боржника в інше місто, покупці їм квартири більшою чи меншою (в разі виникнення матеріальних труднощів) площі.
«Продаж заставного об'єкта і придбання об'єкта меншої площі з одночасним частковим або повним виконанням зобов'язань позичальника перед банком можна також розглядати як один з варіантів виходу з дефолту по іпотечному кредиту. У разі часткового погашення кредиту проводиться «альтернативна» угода з одночасною видачею нового іпотечного кредиту позичальникові. Різниця між ціною продажу і покупки йде на часткове погашення раніше виданого іпотечного кредиту. Природно, що сума нового кредиту буде менше попереднього, відповідно, і щомісячний платіж також буде менше », - пояснює Станіслав Тивес.
«Нещодавно ми реалізували трикімнатну квартиру в районі Празької. Продавцем виступав проблемний позичальник, який заборгував банку 3 млн рублів, кредитор вже зібрався звертатися в суд. Однак проблему вдалося вирішити мирно. «Трійка» була продана за 9 млн: 3 млн пішли на покриття боргу, а на 6 млн ми підібрали продавцеві «двушку» в цьому ж районі », - розповідає Анна Шушкова.
Якщо позичальник не погоджується на добровільну реалізацію квартири, але при цьому не має можливості обслуговувати борг, банк змушений звертатися до суду.
«Звернення стягнення є крайнім заходом в тому випадку, якщо врегулювати спірні відносини з боржником без звернення стягнення не представляється можливим, - підкреслює Ганна Волкова. - Відповідно, до звернення стягнення кредитор може запропонувати боржнику варіанти досудового вирішення: реструктуризацію боргу, добровільну реалізацію закладеного майна за згодою заставодержателя з погашенням заборгованості за рахунок виручених від продажу застави коштів, перекредитування ».
«Після вступу в законну силу рішення суду, виконавчий лист видається заставодержателю (банку) або іде судовому приставу-виконавцю, на підставі якого пристав-виконавець збуджує виконавче провадження, заарештовує закладене майно, передає його на відповідальне зберігання, а потім на реалізацію шляхом проведення публічних торгів у формі аукціону », - розповідає про експерт АІЖК.
Інформацію про проведення торгів можна отримати з кількох джерел.
«Організатор торгів сповіщає про майбутні публічних торгах в періодичному виданні, що є офіційним інформаційним джерелом органу виконавчої влади суб'єкта РФ за місцем знаходження майна, а також направляє відповідну інформацію для розміщення в мережі інтернет в порядку, встановленому Урядом РФ. Особи (фізичні або юридичні), які бажають взяти участь в публічних торгах, вносять задаток і подають заявку на участь в торгах. Виграв публічні торги визнається особа, що запропонувала на найбільш високу ціну за продається майно », - повідомляє Ігор Конін.
Як правило, в судовому порядку квартира продається за ціну меншу, ніж це могло б статися при добровільній реалізації застави. Так що для покупців така угода може бути вельми вигідною.
«На перших торгах у виконавчому провадженні первісна вартість продажу заставленого майна повинна відповідати 80% від вартості, визначеної судом. У разі визнання перших торгів такими, на других торгах початкова продажна вартість становить 85% від вартості на перших торгах. Таким чином, початкова ціна об'єкта на других торгах буде нижчою за ринкову на 30% », - підтверджує Станіслав Тивес.
Однак покупка іпотечної квартири може супроводжуватися певними ризиками. До них відносяться, підкреслює експерт, «висока ймовірність оскарження в судовому порядку процедури торгів позичальником, наявність на об'єкті нерухомості можливих сторонніх обтяжень у вигляді арештів, наявність в об'єкті зареєстрованих осіб». При цьому є ще один важливий нюанс. Платити за квартиру доведеться «вперед», а це означає, що потенційні покупці, ймовірно, не матимуть можливості подивитися придбану житлоплощу. «Одним словом, якщо у покупця є бажання купити такого роду об'єкт на торгах, то підходити до цього питання треба дуже акуратно, уважно перевіряючи всі документи по квартирі», - резюмує Станіслав Тивес (ЗАТ «Райффайзенбанк»).
«Як правило, позичальник не оскаржує результати торгів, так як торги проводяться після набрання судовим рішенням законної сили», - висловлює свою думку Василь Шарапов.
Продаж іпотечної квартири - крайній варіант для позичальника, який відчуває матеріальні труднощі. Попередньо можна спробувати вирішити проблему менш болючими методами - наприклад, реструктурувати борг.
«Реструктуризація - це внесення змін до початкові умови укладеного з позичальником кредитного договору. До них відносяться: збільшення терміну користуванням кредитними коштами, зміна валюти кредиту, встановлення пільгового періоду обслуговування і черговість погашення заборгованості по кредиту, зниження розміру неустойки або відмова від справляння неустойок », - повідомляє Ігор Конін.
На думку експерта, реструктуризація дає клієнтові такі можливості:
- пережити тимчасові труднощі, не зіпсувавши свою кредитну історію;
- отримати відстрочку по оплаті основного боргу.
- істотно знизити боргове навантаження за рахунок збільшення терміну користування кредитом.
«Якщо позичальник до кінця не впевнений у своїх можливостях обслуговувати кредитні зобов'язання після пільгового періоду реструктуризації, у нього немає чіткого розуміння перспектив погашення, впевненості в стабілізації фінансового становища, то в такому випадку проведення реструктуризації недоцільно і одним з можливих способів погашення заборгованості по кредиту є реалізація закладеного майна », - підкреслює Конін (Сбербанк).
«Продаж застави, особливо житла, в більшості випадків не вигідна позичальнику, так як передбачає судові витрати, виконавче провадження, встановлені законом дисконти при прийнятті майна на баланс і т.д. Тому тут правильніше буде говорити не про вигоди, а про можливість або неможливість проведення реструктуризації », - вважає Ганна Волкова (АІЖК).
Роман Строилов (Penny Lane Realty) вважає, що «продавати квартиру слід в тому випадку, якщо вичерпані всі можливості домовитися з банком про відстрочення або розумної реструктуризації».
У будь-якому випадку позичальникові дуже важливо - аж до прийняття рішення про реструктуризацію або продажу квартири - не припиняти обслуговування кредиту. В іншому випадку банк має право вдатися до нарахування штрафних санкцій, які збільшать суму боргу.
Як продати іпотечну квартиру закладена в ощадбанку
Області Війська Донського. Ці селяни як продати іпотечну квартиру закладена в ощадбанку обробляли ТОВ десятин землі. На одного жителя чоловічої каку статі доводилося десятин. 3. Третю групу хліборобів становили так звані іногородні, чи іногородци, в основному переселилися сюди із сусідніх продати північних районів в роках в. Це були отримали свободу кріпаки. Вони заполонили землі Донського і Кубанського іпотечної військ, а також Ставропольську губернію. м їх число досягло на Дону ТОВ, а за деякими даними перевалило за квартирі мільйон. Іногородні обзавелися господарством, маючи десятини землі на одного члена сім'ї чоловічої статі, або наймалися в працівники. 4. На закладена території Війська Донського були також землі, що належали поміщикам. Як правило, царі дарували донські землі заслуженим державним діячам, полководцям чи просто в своїм фаворитам. Ббльшая частина маєтків перебувала під Таганрогом і під Донецьком, з розвитком промисловості і будівництвом шахт ці території почали виходити Ощадбанку з-під контролю війська. м існувало маєтків загальною площею в мільйон десятин. Перерозподіл землі став головною рушійною силою революції. І на Дону, як продати іпотечну квартиру закладена в ощадбанку де розшарування населення було
Як уряд вирішує проблему з дефолтной іпотекою
Дуже сильним, розігралися особливо як уряд вирішує проблему з дефолтной іпотекою жаркі сутички за землю. Управління козацьких військ Після скасування Військової колегії якому управління козацькими землями, причому не тільки військове, але і адміністративно-цивільне, перейшло введення Військового міністерства. Для цього там був урядом сформований особливий департамент, що називався Управління іррегулярних військ, згодом воно було перейменовано в Головне управління козачих військ. За сьогоднішніми мірками, козачі війська вважалися вирішує нерегулярними, так само як і невеликі військові формування сусідніх азіатських народів, які, втім, приєднувалися до козацьких полків і несли службу нарівні проблему з козаками. Кавказькі народи, так само як прибалти і великі народи Азії, були звільнені від військової служби. Національний склад царської з Росії був своєрідним, і тепер складно зрозуміти, якими принципами керувалися тоді у Військовому міністерстві. Поляки і фіни також звільнялися дефолтной від військової служби. Поляки головним чином через їх неблагонадійності, а фіни тому, що входило до складу Російської імперії Велике князівство Фінляндське було іпотеки автономним і російські закони на його території як уряд вирішує проблему з дефолтной іпотекою не діяли. Всі перераховані вище народи були призвані в армію