Сім'я благополучно розпорядилася коштами материнського капіталу і придбала за державний сертифікат собі житло - квартиру або будинок. Однак в житті інколи виникають різні ситуації, коли потрібно терміново продавати житлове приміщення, куплене на материнський капітал. До таких життєвих обставин можна віднести, наприклад, зміну місця проживання або заміну житла на більш підходяще. У цих випадках логічно виникає питання, а чи можна продати будинок або квартиру, придбану за кошти материнського капіталу?
Умови законного продажу
Угода купівлі продажу житлового приміщення, в який були вкладені кошти материнського капіталу законна, якщо тільки вона відбувається з метою поліпшення житлових умов сім'ї, якій видавався сертифікат материнського капіталу. Залежно від того, витрачалися чи кошти материнського капіталу на будівництво або придбання продаваного нового власника об'єкта нерухомості, а також від віку дітей - залежать умови і способи його продажу.
Так, якщо до моменту виникнення необхідності продати будинок серед його власників немає неповнолітніх (діти досягли віку 18 років), для здійснення операції необхідно лише отримати письмову згоду всіх власників часткою.
Але якщо учасникам часткової власності не настав 18-років, тоді купівля продажу повинна бути схвалена органом опіки та піклування, інакше угода буде вважатися незаконною.
Спочатку, коли сім'ї видавався сертифікат материнського капіталу, головною умовою була вимога в обов'язковому порядку оформити купується будинок або квартиру в загальнопайової власність в рівних частках на всіх членів сім'ї, включаючи звичайно ж усіх неповнолітніх її членів. І тут органи опіки та піклування в силу своїх обов'язків повноважень пильно контролюють за дотриманням цієї умови, припиняючи будь-які варіанти, коли неповнолітніх в результаті яких-небудь дій можуть позбавити прав на купується за материнський капітал житло.
Це і є головна причина, чому для продажу житла, придбаного на кошти материнського капіталу, потрібна наявність дозвільного документа органу опіки та піклування.
Щоб отримати такий дозвіл, необхідно представити пакет документів, який підтверджує, що права і інтереси неповнолітніх власників будуть дотримані під час продажу житла.
Яким чином ці права не будуть порушені?
Права неповнолітніх будуть дотримані, коли в ході операції з продажу будуть виконані дві умови:
- 1) за неповнолітніми співвласниками часток збережуться їх права на майно в новому чи іншому житловому приміщенні (вже наявному або купується замість продаваного).
А для цього їм обов'язково повинні бути виділені рівноцінні частки.
Якщо купується житло не більше, ніж яке у них було, то частка на дітей повинна бути збільшена при оформленні на них права власності. Це буде гарантом того, що житлові умови і майнові інтереси дітей не погіршуватися.
Таким чином, будинок або квартира, придбані за участю державних коштів материнського капіталу можливо продати, якщо опіка та піклування дасть на, то дозвіл і, якщо сім'я поліпшить або збереже свої колишні житлові умови (умови збереження майнових прав та інтересів неповнолітніх дітей).
Через якийсь час можна продати будинок, куплений або збудований за материнський капітал?
Що буде, якщо житло, придбане за материнський капітал, було продано без узгодження з органом опіки?
Така угода не буде зареєстрована Росреестра і сім'я не зможе оформити на себе право власності на нове житло. Операція буде визнана недійсною.
На який термін видається дозвіл на продаж будинку або квартири органом опіки?
Такого терміну в законодавстві не встановлено, але склався порядок, при якому дозвіл видається терміном на 3 місяці. Є відомче лист Міністерства освіти (№ 09-М «Про захист житлових прав неповнолітніх»), в якому зазначено, що в таких випадках договори про купівлю-продаж надаються протягом одного місяця з дня отримання схвалення з боку органів опіки на продаж об'єкта нерухомості. Якщо по закінченню цього терміну угода не відбулася, необхідно повторно звертатися в опіку за отриманням повторного дозволу.
І ще є важливі моменти. Незважаючи на те, що будинок, який був придбаний за допомогою сертифіката можна продати в будь-який час після покупки, важливо дотримуватися наступних правил.
Якщо будинок або квартира належали родині менше 3 років (а щодо житла, придбаного починаючи з 01.01.16 р - менше 5 років), при його відчуженні буде необхідно сплатити прибутковий податок! Податок можна не платити, члени сім'ї раніше не використали своє право на податкові відрахування і збираються провести в одному податковому періоді відразу дві угоди: з продажу старого і з придбання нового житла.
Якщо будинок купувався в іпотеку, яка на момент його продажу ще не погашена, то крім дозволу опіки, необхідно отримати згоду банку на переведення зобов'язань на нового покупця.
Чи можна виконати зобов'язання щодо виділення частки після продажу?
Якщо материнський капітал повністю або частково направляється на погашення іпотеки, сім'я зобов'язана представити до відділу опіки та піклування нотаріально оформлене зобов'язання про те, що в перебігу шести місяців після зняття обтяжень з об'єкта нерухомості, вони наділять всіх дітей частками в ньому. Закон не вказує терміни, протягом яких житлове приміщення, придбане з використанням материнського капіталу, не підлягає відчуженню.
Тобто продаж будинку або квартири може трапитися в будь-який момент, незалежно від того, чи всі члени сім'ї отримали свої частки чи ні. В діях батьків державними органами не є буде угледівши шахрайство, коли така угода отримала схвалення органу опіки.
Опіка дає письмовий дозвіл на відчуження будинку без виділення часток дітям, якщо їм буде надана площа в іншому будинку.
Іншим житлом тут може виступати житло, куплене в обмін відчужуваного (квартира або будинок). Іншим житлом може бути також житлове приміщення, вже наявне у власності батьків або інших родичів.
Технологія продажу будинку, купленого на материнський капітал
І так, ми розібралися, що чинне законодавство не містить заборон на відчуження будинків, куплених або споруджених із залученням сімейного капіталу, навіть якщо в них є частки неповнолітніх. Така угода буде законна, якщо діти будуть забезпечені в іншому житло рівнозначними частинами.
При одночасній угоді (двом різним угодам) з купівлі та продажу житла між сторонами договорів підписується попередній договір купівлі-продажу, в якому відразу ж прописуються частки, належні неповнолітнім. Такий договір або зобов'язання про виділення частини житлового приміщення у власність неповнолітніх членів сім'ї повинні бути завіреними нотаріусом і надані в орган опіки разом із заявою на дозвіл купівлі-продажу.
Як оформити заяву в орган опіки на продаж будинку, квартири?
Для будь-якої угоди з продажу квартири, будинку або іншої житлоплощі, в якій прописаний неповнолітній дитина, необхідно отримати дозвіл і згоду органів опіки та піклування. Без цих документів продаж житла неможлива і буде неправомірною, договір буде анульованим. Законами РФ охороняються інтереси і права дітей, тому абсолютно всі угоди з нерухомістю підлягають суворому контролю і перевірок. При продажу будинку або квартири, частки в яких належать неповнолітнім дітям, обов'язково придбання нового житла, яке за площею не менше й за умовами проживання не гірше проданого. Для отримання згоди і дозволу органу опіки, подається відповідна заява. Якщо цього не робити при продажу житла, опіка звертається до суду з позовом про визнання продаж незаконним і про притягнення батьків до заходів відповідальності, передбачених чинним законодавством.
Подача документів
Перед оформленням операції з продажу житла власник зобов'язаний подати письмову заяву з повідомленням про свій намір в органи опіки та піклування, щоб отримати дозвіл і згоду. У цьому документі, крім повідомлення про продаж, слід вказати, що всі права, а також інтереси неповнолітньої дитини будуть дотримані. Складається заяву власноруч в присутності співробітника опіки.
Поряд із заявою та документами співробітник органу опіки зобов'язаний поговорити з батьками і дітьми (яким виповнилося 14 років) зі складанням звіту про результати співбесіди.
До заяви, з проханням дозволити продаж житла, потрібно додати такі документи: паспорти батьків або опікунів, свідоцтво про шлюб або його розірвання, свідоцтво про народження неповнолітніх дітей, документ материнського капіталу, документи про придбаної житлоплощі, де будуть надані частки неповнолітнім дітям, документи на продається нерухомість (свідоцтво права власності; кадастрові та технічні паспорти та плани; виписку про вартість житла), довідку про відсутність боргів, виписка з будинкової книги, паспорта дітей, які досягли 14 років, письмове їх згоду на продаж належної йому частки, довідки про оціночну вартість обох об'єктів нерухомості, попередні договори купівлі-продажу.
Якщо неповнолітні не вказані в договорі на придбання житла як співвласників, необхідно нотаріальне зобов'язання про наділення їх частками в майбутньому.
Від імені малолітніх дітей, яким на момент продажу квартири не виповнилося чотирнадцяти років, діють їхні батьки, усиновителі або офіційні опікуни. Після досягнення чотирнадцятирічного віку дитина повинна брати участь в угоді особисто, але при цьому батьки повинні дати на це письмову згоду.
Якщо діти після продажу квартири залишаються з батьками, дозвіл і згоду органів опіки та піклування можна отримати тільки, якщо замість проданого об'єкта нерухомості купується рівноцінна квартира або будинок.
Для того, щоб з максимальною вірогідністю рішення опіки було позитивним важливо дотримати наступні прості умови
- показати інспектору відділу опіки чистоту наміченої угоди, переконати його, що ви знайшли завчасно підходящий варіант і укласти попередній договір як на продаж, так і на покупку житлового приміщення;
- в обох договорах потрібно вказати одну і ту ж дату підписання підсумкового договору купівлі-продажу, тобто обидві угоди мають пройти одночасно.
Після отримання згоди органу опіки, угоду можна буде реалізувати провести в будь-який зручний час.
Іноді батьки намагаються скоротити час і не упустити вигідну угоду при продажу та купівлі житла і чим ризикують. Вони продають квартиру, не чекаючи дозволу опіки, купують нове житло, реєструють в ньому дітей і тільки після цього, подають звіт органам опіки. Нерідко органи опіки не погоджуються з такими діями і оскаржують угоду в судовому порядку з сумними для продавця і покупця нерухомості результатом.
Чи можна продати сертифікат материнського капіталу?
Сертифікат заборонено переводити, іншими словами отримати за нього тим чи іншим способом реальні грошові купюри.
Відомо, що використовувати кошти материнського капіталу на три конкретні цілі: на поліпшення житлових умов (придбання, будівництво житлового приміщення, сплата початкового внеску, погашення основного боргу при отриманні кредиту, в тому числі іпотечного, на придбання або будівництво житла); на освіту дітей в будь-якому навчальному закладі на території РФ, мають право на надання платних освітніх послуг; на формування накопичувальної частини трудової пенсії матері, яка є власницею сертифікату. І важливо нагадати, що розпоряджатися материнським капіталом як правило можна після трьох років з моменту народження дитини. Виняток було прописано в новому федеральному законі, що стосується оплати за кредитними договорами на придбання або будівництво житла. До цього моменту мамам при наявності материнського капіталу нічого не залишалося, як чекати три роки і тільки потім направляти його на погашення кредитних зобов'язань.
Чи можна продати будинок, побудований на материнський капітал?
Діти в родині, яка розплачувалася за купується і житло, що будується засобами материнського капіталу отримують право власності на частину житлового приміщення. Це відноситься і до його купівлі за рахунок коштів сертифіката (в тому числі за іпотечним кредитом) і до його будівництва або реконструкції.
У будь-якому варіанті операція з продажу будинку, в який раніше був притягнутий материнський капітал, вимагає обов'язкової згоди органу опіки. Лише в одному випадку їх схвалення не обов'язково, це коли реконструйований чи побудований будинок за материнський капітал почали продавати після того як дітям, яким видавався сертифікат материнського капіталу, стали вже дорослими, тобто досягли 18 років. В інших випадках продаж можливий тільки для подальшої покупки більш комфортного і просторого житла - або, принаймні, рівнозначного того житла, яке реалізується. Винятком визнаються випадки, коли батьки змушені проводити обмін на інше житло менше за площею для того, щоб направити кошти, що компенсують різницю, на лікування важкохворого дитини.
При реалізації на вторинному ринку будинків, споруджених із залученням сімейного капіталу, частина яких належить неповнолітнім, застосовуються ті ж описані раніше правила, що і в разі відчуження будь-який інший нерухомості, співвласниками якої виступають діти.
З усього сказаного, можна зробити наступні висновки:
- Набутий, реконструйований чи побудований на кошти материнського сертифіката житловий будинок можна продати в будь-який час.
- При його продажу повинні дотримуватися вимоги, встановлені законом і спрямовані на дотримання прав і інтересів неповнолітніх членів сім'ї.