Через високі ціни на нерухомість придбати квартиру за готівку складно, тому багато людей оформляють іпотеку, щоб хоч якось поліпшити своє становище. Адже найчастіше люди знімають житло, і в середньому платять за нього 20 000 рублів на місяць, а таку ж суму можна платити за іпотеку. Незважаючи на високі відсотки, люди все одно оформляють великі кредити, так як вважають, що краще платити за своє житло, ніж за знімне, з якого можуть прогнати в будь-який час.
Оформляючи іпотеку, багато хто думає, що купують житло на все життя, і поки кредит не буде погашений, їм не продати його. Але насправді і в такому випадку можна буде продати нерухомість, тільки процес продажу буде трохи відрізнятися від простої угоди. Нижче буде розказано кілька нюансів цього процесу і способів, здійснення угоди.
Що являє собою іпотека в Ощадбанку
Іпотека в Ощадбанку мало чим відрізняється від кредитування в іншому місці, практично всі кредитні організації видають великий кредит на ідентичних умовах. Хоча сбербанк - це єдина організація, яка з року в рік не змінює своїх умов. І для населення Росії це один з надійних і повірених банків, який пропонує своїм клієнтам вигідні умови. В ощадбанку найнижчі відсоткові ставки, які можуть знижуватися з різних причин, наприклад, власники зарплатних і дебетових карт отримують привілеї при формуванні процентної ставки.
Ощадбанк пропонує своїм клієнтам наступні програми:
- Кредитування для молодої сім'ї. Кредит видається під низький відсоток, за умови, що вік подружжя не більше 35 років і у них є початкова сума.
- Житло, що будується. На об'єкти, що будуються процентна ставка невисока, від 9,5%. Якщо ж банк виступає партнером при будівництві, то ставка може знизитися ще на 1 відсоток.
- Готове житло. Тут передбачено два варіанти: вторинний ринок і новобудова. Відповідно процентні ставки на другий об'єкт будуть нижче.
- Кредит по двох документах. Для розгляду заявки знадобиться паспорт і ще один документ, що засвідчує особу. Але при такій програмі діють підвищені ставки і початковий внесок повинен бути не менше 40 відсотків від вартості об'єкта.
- Заміська нерухомість. За цією програмою позичальник може придбати сад, дачу - тобто об'єкти непридатні для постійного проживання. На придбання такої нерухомості початковий внесок повинен бути не менше 15 відсотків.
- Придбання гаража. В іпотеку можна придбати і гараж, якщо його знос не перевищує 10 відсотків. На такий тип кредитування передбачені низькі процентні ставки, від 10, 05%.
Причини виникнення продажу іпотечної квартири
Причин, за якими позичальник хоче продати житлову площу маса. Адже поки не поживеш в тій чи іншій квартирі певний термін, не зрозумієш, подобається вона тобі чи ні. Не можна за один день зрозуміти, які сусіди, як розвинений район. Звичайно, при покупці, вона здається прекрасним, але з часом люди можуть розчаруватися в своєму виборі.
Нижче будуть описані основні причини, за якими у позичальника з'являється бажання продати іпотечну квартиру.
1. Відсутність коштів на оплату боргу
У зв'язку з кризою, не кожна людина може виплачувати іпотеку, крім того погіршити фінансове становище можуть непередбачені обставини, наприклад, звільнення з роботи або хвороба.
З нестачею коштів на погашення боргу доводиться стикатися багатьом людям. Адже іпотека оформляється на довгий період часу, в середньому на 15-20 років, і за такий тривалий період може змінитися багато. Адже продумати все з точністю до дрібниць не вийде. І бути впевненим в завтрашньому дні може, на жаль, не кожна людина. Навіть власник бізнесу може втратити все в лічені секунди і залишитися без засобів існування.
Якщо людина не буде своєчасно гасити свій борг, то банк може відібрати заставне майно і виставити її на торги. Краще вже самому продати його, щоб хоч трохи грошей залишити собі.
2. З'явилося бажання придбати більш простору квартиру або меншу за площею
Цей варіант теж поширений. Наприклад, в будинку народилася дитина, і молода сім'я хоче збільшити свою площу, виділивши йому кімнату.
Деякі люди змінюють більш просторе житло на менш просторе, з наступних причин:
- Щоб скоротити вартість комунальних послуг.
- Щоб скоротити суму щомісячного платежу - оформивши новий кредит.
- Наприклад, людина самотня і йому ні до чого велика площа.
Проблеми, з якими можна зіткнутися при продажу іпотечної застави
Як говорилося вище, то продати обтяжену квартиру - це справа не з легких, але все-таки можливе. Обом сторонам доводиться стикатися з деякими проблемами при оформленні або переоформленні угоди.
Для правильного проведення всієї процедури, необхідно звернутися в спеціальну компанію.
Щоб не бути обдуреним краще за допомогою вдатися до фахівців, це можуть бути:
Повністю покладатися на фахівців не варто, потрібно все одно перечитувати всі документи, які пропонують вам підписати. Не варто забувати, що юристи можуть бути шахраями, тому краще звертатися до перевірених фахівців або слідувати рекомендаціям знайомих.
Вимоги Ощадбанку при продажу квартири, що знаходиться в іпотеці
Ощадбанк не може відмовити своєму позичальникові у продажу його житла, але він може пред'явити до продажу ряд вимог, які той повинен виконати.
- Поставити банк заздалегідь повідомлено. Робити це краще за місяць до нарахування нового платежу. Якщо ви вирішили продати обтяжений об'єкт потрібно повідомити про це фінансову організацію, не менше ніж за місяць до наступного платежу. Потрібно надати вагомі докази того, чому ви вирішили продати заставний об'єкт. Варто підготуватися до того, що співробітники будуть вас відмовляти від продажу. Найкраще говорити, що у вас немає коштів на погашення кредиту, тоді отримати дозвіл буде набагато простіше. Але в такому випадку вам навряд чи оформлять ще один кредит навіть на меншу суму грошей.
- Отримати від банку письмову згоду на продаж квартири третім особам. Після того як ви повідомили банк про своє бажання продати об'єкт, потрібно чекати від них відповіді. Звичайно, їм невигідно втрачати свого клієнта. Якщо вони відхиляють вашу заявку, то можна звернутися в центральний банк, який займається подібними питаннями. Про це потрібно сказати працівникам, так як вони можуть змінити своє рішення на вашу користь. Адже для фінансової організації краще, якщо ви виплатите свої борги і закриєте договір, ніж розбиратися з Центральним банком. У разі позитивної відповіді потрібно приступати до дій: шукати покупця на у і здійснювати операцію, після якої сплачувати борги.
- Погасити всі відсотки по іпотеці - якщо такі є. З приводу цього питання потрібно проконсультуватися з працівником банку або прочитати уважно свій договір. Можливо, за дострокове погашення вам будуть зараховані штрафи або інші виплати. Якщо це прописано в договорі, то ці виплати обов'язкові.
Способи продажу квартири, коли згода банку не потрібно
Хоча є й такі способи продажу, коли можна не повідомляти банк, а просто погасити основний борг і закрити свій договір.
1. Зайняти грошей у знайомих для погашення кредиту
Якщо у вас є знайомі, які можуть вас виручити великою сумою грошей, то краще звертатися за допомогою до них. Це найідеальніший варіант, який виключає багато ризиків.
Схема цього методу проста:
- Ви берете в борг гроші.
- Гасіть іпотеку.
- Ставайте власників, знімаєте обтяження.
- Продаєте квартиру за бажану суму.
- Віддаєте борг знайомим.
2. Взяти завдаток у покупця і повернути йому борг після зняття обтяження, знизивши ціну на житло
Це дуже ризикований метод, але якщо ви напишіть розписки з нотаріусом і знизите вартість квартири, покупець може погодитися на це.
Його ризики обумовлюються наступним:
- Він дає вам в якості застави суму, яку ви заборгували банку.
- Ви гасіть свій борг.
- Знімаєте обтяження.
- Можете передумати продавати нерухомість.
Адже коли гроші отримані, по суті, власник може робити з квартирою все що завгодно, і навіть передумати її продавати.
Способи продажу квартири, коли дозвіл банку отримано
Але найчастіше зустрічаються такі варіанти, коли згода банку просто необхідно. Крім того, банківські працівники часто контролюють весь процес угоди. Після підтвердження можна надходити кількома шляхами.
- Схема з повним погашенням кредиту, коли покупець, за згодою банку, набуває сам квартиру у позичальника. Такий варіант придбання нерухомості з обтяженням один з поширених. Для цього потрібно отримати згоду банку, зібрати всі документи, укласти попередній договір купівлі-продажу. Після перевірки всіх документів складається основний договір купівлі-продажу. Продавець отримує свої кошти, і покупець стає власником.
- Покупець набуває сам квартиру у позичальника, використовуючи осередок депозитарію. Необов'язково передавати гроші готівкою. Можна передати їх через банківську комірку, яку надає фінансова організація - крім того такий спосіб передачі грошових коштів менш безпечний. Але варто зазначити, що осередок може ще й контролювати іпотечний брокер, якого потрібно тримати постійно в курсі подій. Потрібно відкрити дві банківські комірки, в першу кладеться сума, рівна заборгованості, а в другу різницю від вартості об'єкта і боргу. Тобто перша осередок належить повністю продавцеві, а друга банку. Це один із зручних способів.
- Покупець, за згодою банку, набуває сам квартиру у позичальника, використовуючи акредитивний рахунок. Якщо покупець переводить гроші на акредитивний рахунок, він повинен бути відкритий в цьому банку, в якому ви платите іпотеку. Кошти перераховуються в день угоди, але попередньо сторони повинні вирішити, хто буде мати доступ до грошей, покладеним на рахунок. Найчастіше сума боргу перекладається банку, а решту може зняти продавець і застосувати на свої потреби.
- Варіант зі зміною позичальника, коли покупець, за згодою банку стає новим позичальником, отримавши кредит на покупку житла в заставі. Такий варіант продажу застосовується на практиці не так часто, так як для оформлення цієї угоди буде потрібно багато паперів і часу. Але хоча, такі варіанти теж не варто виключати. Суть цього методу проста, сума боргу просто переходить новому позичальникові, якщо він сподобається банку. Для цього покупець повинен підписати договір з фінансовою установою, і після передачі грошей - якщо є початковий внесок, він стає новим власником.
Також оформити кредит може і інший банк, але так процедура укладання угоди тільки ускладнюється. Такий варіант більш зручний для позичальника, наприклад, якщо в іншому банку йому запропонують оформити кредит під більш низький відсоток. Але варто зазначити, що не всі установи погоджуються на подібне умови.
Чи можна продати квартиру, що знаходиться в іпотеці і купити іншу?
Продати квартиру, яка знаходиться в іпотеці, можна, і, причому існує кілька варіантів для здійснення цього процесу. Деякі люди продають житло для того, щоб купити нове, з більшою площею. Але ось в чому полягає проблема: не кожен банк погодиться оформити кредит позичальникові, який достроково погасив перший. Але щоб отримати згоду, можна фахівцям організації пояснити, з якої причини ви достроково закрили кредит.
Продати об'єкт з обтяженням можна, але, як правило, це тривалий і складний процес. Але якщо ви зважилися на це, то потрібно довести справу до кінця. Варто зазначити, що в такому питанні багато нюансів, на які потрібно звертати увагу.