Дуже часто здають в найм житлоплощу доводиться стикатися з ситуацією, коли через велику заборгованість або поганого поводження квартиранта його доводиться виселяти з квартири «з боєм».
А от у випадку, коли між квартирантом і орендодавцем укладено договір, відносини між нами переходять в юридичну площину. Як пояснили фахівці юридичної безкоштовної приймальні Державної житлової інспекції РФ, в цьому випадку починає діяти положення глави 35 Цивільного кодексу РФ.
Правда, є простий вихід - не продовжувати договір оренди, дочекатися, поки він закінчиться, і потім діяти, як вже описано.
Однак якщо чекати більше неможливо з яких-небудь причин, то в ст. 687 ГК РФ і ст. 17 ЖК РФ перераховані причини, за якими можна розірвати договір найму:
- невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі в разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором терміну платежу;
- руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
- систематичного порушення квартирантами прав і законних інтересів сусідів;
- якщо приміщення використовується не за призначенням (в квартирі не живуть, а використовують для інших потреб);
- якщо житло стає непридатним для життя (визнано аварійним і т. д.);
- здачі квартири в піднайм.
Однак потрібно пам'ятати, як вказує Ілля Трифонов, директор ТОВ «Швидка юридична допомога», голова громадського об'єднання «Комітет народного контролю», що в разі, якщо між орендодавцем і орендарем укладено договір найму, у кожного з них (за законодавством) наступають права і обов'язки, розірвання яких можливо лише за допомогою суду. Самовільно виселити мешканця, просто викинувши його майно на сходову клітку, не можна: загрожує неприємними наслідками.
Якщо ж колишній мешканець зможе довести, що його майну або йому самому завдано «істотної шкоди», то штраф може зрости. Тоді вступає в дію ст. 330 КК РФ «Самоправство», по якій покарання власника житла, викинув майно орендаря на вулицю, або, ще гірше, що побив мешканця, його дії
«Караються штрафом в розмірі до вісімдесяти тисяч рублів або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до шести місяців, або обов'язковими роботами на строк до чотирьохсот вісімдесяти годин, або виправними роботами на строк до двох років, або арештом на строк до шести місяців .
Те саме діяння, вчинене із застосуванням насильства чи загрози його застосування, - карається примусовими роботами на строк до п'яти років, або арештів на строк до шести місяців, або позбавленням волі на строк до п'яти років ».
Таким чином, єдиний спосіб виселити недбайливого мешканця - йти з позовом до суду.
Найчастіші приводи в суді, через які виселяють мешканців - борги за квартиру або порушення спокою сусідів. Однак все повинно бути доведено, так, в разі порушення спокою, потрібно в кожному випадку викликати поліцію і вимагати складання протоколу.
До речі, як показує Трифонов, часто при оформленні договору в суму платежів за оренду включається оплата комунальних послуг. Щоб вимагати платежі з квартиронаймачів, потрібно попередньо переоформити договори з постачальниками послуг на квартирантів. В іншому випадку платити повинен власник житла. Переоформлення договорів практикується при укладенні договору на тривалий термін.
У будь-якому випадку несплата ЖКП може служити підставою для розірвання договору оренди.
І останнє. Виселення неугодного квартиранта, хоч в більшості своїй закінчується перемогою господарів, процедура досить тривала і марудна.
Терміни розгляду позову про виселення квартирантів:
- Позов про виселення подається в районний суд за місцем проживання відповідача (ст.131-132 ЦПК РФ).
- Термін розгляду заяви 2 місяці (ст.154 ЦПК РФ).
- Апеляція подається протягом 1 місяця (ст. 321 ЦПК РФ).
- Суд розглядає апеляційну скаргу до 2 місяців (ст.327.2 ЦПК РФ).
- Відповідач може подавати заяву про відстрочку виконання рішення про виселення терміном до року.
До речі, поки йде судовий процес з мешканцями за статтею «Самоправство», то вони мають право жити в квартирі власника до рішення суду (причому подаючи касацію і затягуючи процес винесення остаточного рішення).