- У минулому році Асоціації інвесторів Москви виповнилося 20 років. Зрозуміло, що за такий великий термін змінилися і країна, і місто, і методи ведення бізнесу. І АІМ як організація, що представляє інтереси учасників ринку нерухомості, повинна йти в ногу з часом: міняти методи роботи, шукати нові форми діалогу з міською владою. Зміна курсу, нові напрямки в роботі пов'язані не стільки з кадровими змінами в керівництві, скільки з прагненням відповідати викликам часу. Більшість членів асоціації прийшли до висновку, що необхідно змінити підходи до роботи зі структурними підрозділами Уряду Москви. Те, що було добре п'ять-десять років тому, сьогодні вже виявляється багато в чому неефективним і неактуальним. І якщо ми хочемо зберегти нашу асоціацію, не допустити, щоб через неефективність нашої роботи її покидали компанії, розчаровані нашими діями, ми повинні навчитися працювати в нових умовах.
Мова йде не скільки про бажання зібрати побільше внесків, а про бажання розширити базу асоціації, для того щоб ясніше розуміти системні проблеми, що стоять перед галуззю. Ми розраховуємо залучити виробничий бізнес, який прагне будувати нові корпуси для індустріальних підприємств і якому для отримання містобудівного плану земельної ділянки потрібна допомога фахівців. Тому зараз правління асоціації працює над створенням програми, яку ми направимо в різні організації, і за рахунок цього постараємося залучити в наші ряди нових членів.
Якщо влада хоче, щоб місто розвивалося гармонійно, вони повинні прислухатися до позиції середнього бізнесу. Тому на нашому недавньому звітно-виборних зборах було проголошено, що ми переходимо від конфронтації з міською владою до конструктивної взаємодії. І пов'язано це не з тим, що ми визнали, що зазнали поразки в протистоянні, яке розгорталося по ряду питань протягом останніх років, а тому, що відчули: змінився підхід міської влади до цих проблем, змінилася їхня точка зору на роль нашої асоціації. Ми відчуваємо, що нас готові почути.
- Зараз місто пропонує інвесторам три напрямки діяльності: роботу по реорганізації промислово-комунальних зон, реалізацію проектів в «новій» Москві і участь в реалізації програми будівництва ТПУ. Що перш за все цікаво для членів асоціації?
- Ми вважаємо перспективними всі три напрями, але кожне з них має свої складності в реальному втіленні. Про це йшлося і на звітно-перевиборні зборах асоціації, і на першому засіданні її правління в нинішньому році.
Якщо говорити про промзонах, то в разі одного правовласника проблем з їх реорганізацією не виникає. На жаль, хаотична приватизація, що проводилася на початку 90-х років минулого століття, призвела до того, що таких промзон у нас одиниці. Більшість же представляють клаптева ковдра з земельних ділянок і об'єктів нерухомості, що належать десяткам, а часом і сотням різних власників і правовласників. І не всіх господарів цих об'єктів влаштовує перспектива редевелопмента цієї території. Хтось володіє там складом і цілком успішно здає його в оренду, хтось має маленьке виробництво, хтось хоча і готовий збільшити капіталізацію своєї нерухомості, але має завищені очікування щодо вартості знаходяться в його розпорядженні активів. І коли кожен, дізнавшись про підготовлюваний Редевелопмент, запитує за свою ділянку або об'єкт нерухомості більше ринкової ціни, у жодної будівельної компанії, ні в якого банку не вистачить коштів, для того щоб здійснити такий проект. Вихід можна знайти в узгодженні інтересів, в створенні якогось товариства власників об'єктів нерухомості в межах промзони заради здійснення проекту її розвитку.
Для того щоб пройти всі необхідні підготовчі етапи до затвердження проекту планування на ГЗК і затвердження його постановою Уряду Москви з видачею ГПЗУ, звичайно потрібно півтора-два роки. При цьому об'єднанню інвесторів все одно доведеться ризикувати - до затвердження проекту на ДЗК він залишається в підвішеному стані і неясно, що і в якому обсязі на ділянці можна буде побудувати. Якщо виробнича територія не має в числі власників багатого фінансиста, зацікавленого в її реновації, процес буксує. Але створення товариства можливо і на етапі розробки проекту планування, та й не обов'язково всі його учасники повинні вносити свою частку грошима. Хтось може внести свою частку юридичною експертизою проекту, хтось - містобудівними напрацюваннями, хтось - безпосереднім виконанням проектних робіт. І наше професійне об'єднання може стати хорошим інструментом узгодження інтересів різних власників, посередником між ними.
Схожа ситуація складається і з освоєнням територій «нової» Москви, коли її територія входила до складу Підмосков'я і обласна влада активно і недорого розпродавали земельні ділянки. Головна відмінність від освоєння території промзон полягає в тому, що в «новій» Москві проекти планування території розробляються за рахунок міського бюджету. Але і там багато власників невеликих ділянок площею 1-5 га, при цьому частина з них не має уявлення про справжню вартості своїх ділянок, а інші, навпаки, їх переоцінюють. Опрацювання цього напрямку у нас тільки начитається, тут ще чимало білих плям. Але перспективи для співпраці у нас хороші - представники Департаменту розвитку нових територій постійно присутні на заходах нашої асоціації.
Що ж стосується транспортно-пересадочних вузлів, то це для інвесторів також надзвичайно цікава, але поки ще не до кінця опрацьована тема. Деякі члени Асоціації інвесторів в силу ряду причин вже виявилася втягнутою в процес спорудження ТПУ. Нам здається, що, незважаючи на активні пропозиції властей взяти участь в цій програмі, в Уряді Москви поки не дуже чітко уявляють, як це буде відбуватися. Вони запевняють, що цією програмою потрібні інвестиції, а нам здається, що цим проектам потрібен девелопер - управлінець, який розкладе всю економіку проекту, створить бізнесплан, а не просто великий гаманець, який дасть гроші на незрозуміло що.
З одного боку, в Москві будуть створюватися ТПУ біля платформ, оператором робіт на яких визначені структури РЖД. Крім того, будуть ТПУ біля станцій метро, оператором і замовником зведення яких стане ГУП «Московський метрополітен». РЖД - це природний монополіст, структура федерального рівня, і нам - регіонального об'єднання будівельних компаній середнього бізнесу - складно взаємодіяти з ним на рівних. Інша річ метрополітен - структура міського підпорядкування, зрозуміла і добре нам знайома. Тому наша асоціація пропонує керівництву метрополітену спільно з Департаментом містобудівної політики і Моськомархитектури обговорити конкретні ТПУ біля станцій метро, які можуть бути побудовані і управлятися членами АІМ. Ми ще не встигли уважно пропрацювати все пропозиції міста, але нам варто систематизувати і звести воєдино всі побажання влади і пропозиції, зроблені інвесторами. У нас мало хто готовий взяти на себе забудову території вузла цілком, зате досить пропозицій від тих інвесторів, хто готовий звести в складі ТПУ окремі комерційні об'єкти - автомийки, техцентри, торгові галереї тощо
- Які заходи для подолання труднощів, що виникли в галузі в період кризи, пропонує асоціація?
- Нещодавно ми проводили зустріч в Мосстройінвесте, і нас запитали, які дії в допомогу інвесторам слід зробити? І ми сказали, що найсерйознішою проблемою є великий платіж, який кожен інвестор повинен зробити, перш ніж почати будівництво. Йдеться або про платіж за зміну виду дозволеного використання ділянки - про серйозне відсотку від кадастрової вартості, точний розмір якого зависитот щільності навколишньої забудови, або про платіж за зняття заборони на будівництво в розмірі 80% від кадастрової вартості. Ми ж запропонували Москомстройінвеста перенести ці платежі на кінець проекту і виплачувати їх при оформленні прав власності на об'єкт або дозволити вносити їх в розстрочку. Однак в Уряді Москви не впевнені, що зможуть розробити для цього варіанту внесення платежів ефективний механізм, що захищає інтереси столичного бюджету, оскільки мали місце прецеденти, коли будівельні компанії подавали в суд, відмовляючись від внесення платежів, і суд схилявся на їхній бік і об'єкти по його рішенням оформлялися у власність. Цю проблему необхідно вирішувати, оскільки гальмує вона не тільки будівництво житла або офісних центрів, а й нових промислових об'єктів.
Наприклад, для того щоб почати будувати технопарк площею 20 тис. Кв. м за межами центру столиці, на вході доведеться заплатити 400 млн руб. У нинішніх умовах ніхто з виробничників за це не візьметься. Варто було б передбачити можливість розстрочки цих платежів. Адже для житла прекрасно працює іпотека: люди вже живуть в квартирі і на протязі багатьох років виплачують її вартість. Конкретного механізму ми поки запропонувати не можемо, але в цьому напрямку необхідно рухатися, і нашими юристами зараз ведеться опрацювання правових аспектів можливості розстрочки платежу.
- Чи взаємодіє Асоціація інвесторів Москви з Клубом інвесторів?
- На ринку ми займаємо різні екологічні ніші, але дійсно є проблеми, заради подолання яких нам варто було б об'єднати зусилля. І наші колеги не відмовляються від нормального професійного діалогу, ми його вже ведемо. Ми навіть обговорювали можливість вступу в Клуб інвесторів в якості асоційованого члена. Як відомо, вимога для вступу в клуб - 1 млн кв. м нерухомості в будівництві або побудованої в управлінні. Разом члени асоціації цілком задовольняють цій вимозі. Але потім подумали і визнали це зайвим. Ми в змозі і самі вести діалог з владою, і вони готові вислухати наші пропозиції. Тому вирішено було, що з загальних проблем ми будемо узгоджувати свою позицію з Клубом інвесторів, а специфічні проблеми середнього бізнесу будемо обговорювати з владою окремо.
- Які виставкові заходи та конференції планує проводити АІМ в цьому році?
- Асоціація інвесторів Москви традиційно виступає одним з організаторів виставок «Нерухомість» в Центральному будинку художників і «Домекспо» в Гостинному Дворі, кожна з яких проводиться двічі на рік - навесні і восени. Ми обов'язково будемо брати участь в семінарі «Діалог з інвестором», який організовує Москомстройінвеста. Більш того, до наступного семінару, який повинен пройти в травні, ми не тільки готуємося, але і формуємо порядок: за домовленістю з комітетом, обговорюватися на ньому будуть питання, підготовлені нашою асоціацією.
Ми також будемо брати участь у всіх значущих міжнародних виставках нерухомості, в тому числі в MIPIM в Каннах. У цьому році на ній не буде, як в попередні роки, московського стенду, але наша делегація братиме участь в цьому заході. Плануємо ми брати участь і в мюнхенській ExpoReal. У минулому році ми вперше взяли участь в MIPIM Asia в Гонконзі. Але ця виставка, як виявилося, проводиться в незвичному для нас, складному форматі. Там немає стендів як таких, вся виставка - хол і кілька залів, в яких проходять конференції, але, я думаю, ми пристосуємось і продовжимо участь і в цій виставці теж.
- Я вважаю, що поєднання двох посад дозволяє мені тримати руку на пульсі галузі. Як діючий керівник девелоперської компанії, я веду проекти від містобудівної опрацювання до введення в експлуатацію і продажу. І я маю чітке уявлення про ті труднощі, з якими стикається інвестиційно-будівельна компанія на всіх етапах своєї роботи. Зараз я ясно уявляю собі, чим відгукнеться, наприклад, те, що мені записали в договір про оренду земельної ділянки, коли настане момент оформлення об'єкта у власність. І коли я приходжу в Москомстройнадзор і отримую відмову, я чітко усвідомлюю, що мова йде не про окремий випадок, а про системну проблему, яку необхідно вирішувати. Саме щоб не втратити зв'язок з актуальними процесами, що відбуваються в галузі, я не хочу йти з поста керівника компанії. У АІМ у мене є звільнений заступник голови правління асоціації - Олена Соловйова, вона допомагає мені у вирішенні практичних питань, пов'язаних із взаємодією з владними структурами. У мене багато помічників, та й наш засновник Борис Фролов, хоч і займає тепер посаду не президента, а почесного президента, на спокій поки не пішов. Він працює в своєму колишньому кабінеті, ми з ним спілкуємося, разом відвідуємо різні департаменти Уряду Москви, і він охоче ділиться зі мною своїм величезним життєвим досвідом.
У асоціації також є виконавчий директор, цей пост, як і раніше, займає Ірина Мамонова, в її функції входить технічна, організаційна робота, пов'язана зі збором внесків, прийомом в асоціацію нових членів, практичною підготовкою виставкових заходів.
- Любов Юріївна, а який ваш шлях до посади керівника девелоперської компанії? Ваша нинішня діяльність відповідає вашому освіті?
Тоді ми були дуже наївними, і, оскільки мова йшла про реконструкцію, ми саме відновлювали первісний вигляд будівель, не збільшували поверховість. А коли Управління з охорони пам'ятників дозволило нам робити мансарди і ставити мансардні вікна Velux, це було для нас як одкровення. Тоді, на самому початку 90-х, ми і уявити собі не могли, що можна будівля знести, а не стягувати його і не боротися за збереження кожного цегли, що будівля можна надбудовувати на два поверхи.
Потім, пішовши з Сретенки, ми займалися подібною філігранної роботою в інших місцях центру Москви - реконструювали маленькі старовинні будиночки. А коли ми заробили кошти для реалізації великих проектів в Москві, майданчики для них закінчилися, і сьогодні наша компанія працює в Підмосков'ї. Зараз ми будуємо житлові комплекси загальною площею 100 тис. Кв. м в основному в Раменському і Пушкінському районах Московської області і в Москві.
Текст: Дмитро Ільїн