Що таке шахрайство?
Незважаючи на наявність такого органу контролю, схеми шахрайства з нерухомим майном набувають все більшого поширення в наші дні. Для того щоб зрозуміти що таке шахрайство потрібно звернутися до чинного Кримінального Кодексу РФ, який розуміє під ним розкрадання чужого майна шляхом обману та зловживання довірою. При цьому найбільш небезпечні схеми шахрайства з нерухомим майном спрямовані на вилучення такого або його вартості. Вони майже завжди пов'язані з криміналом і характеризуються високим інтересом з боку шахраїв і ще більш високим розміром завданих збитків.
підміна документів
Для того щоб не потрапити в таку ситуацію простежте, щоб документи, надані для підпису виглядали наступним чином: спочатку продавець підписує документ на квартиру (договір); після йде державна реєстрація договору, а лише потім підписується передавальний акт на нерухоме майно та окремо фіксується передача грошових коштів, наприклад, за допомогою розписки. При цьому передача грошових коштів повинна відбутися або до, або вчасно підписання передавального акта.
Після підписання договору, у продавця є право вимагати належну за договором грошову суму, несплата якої є підставою для розірвання укладеного договору. Але, якщо продавець підписав передавальний акт і розписку до фактичної передачі грошей і їх в подальшому не отримав, то довести зворотне буде практично неможливо, за законом факт передачі грошових коштів підтверджується письмовими доказами, що фіксують цей факт.
Розрахунки між сторонами
Формулювання в договорі
Дуже часто шахраї, використовуючи складні і специфічні юридичні фрази в договорі, наводять громадян на хибний слід, в зв'язку з неправильним сприйняттям конкретних фраз в договорі. Так, наприклад, на перший погляд звичайний договір про купівлю-продаж житлового будинку може покладати на продавця і додаткові зобов'язання, які раніше сторони не обговорювали. У разі порушення таких зобов'язань, на продавця накладаються додаткові фінансові санкції.
Для того щоб не потрапити в таку пастку, уважно вивчіть весь текст договору, а якщо щось викликає сумнів - проконсультуйтеся у фахівця.
передоплата
При виборі шахрайської схеми «передоплата», недобросовісна сторона бере з покупця передоплату в повному розмірі або якийсь відсоток і навмисно створює такі умови, при яких вона не повертається. Як правило, якщо шахраї вибрали саме цю схему, то у них немає мети продати нерухомість, а є мета створити для покупця ситуацію, при якій він не виконає певних умов. А раз умови не виконуються, то передоплата залишається у продавців.
При дії схеми «передоплата» можуть створюватися як нездійсненні умови, так і фігурувати в процесі купівлі-продажу або при укладанні договору оренди житла неуповноважені особи, які тут же розчиняються з грошима.
Шахрайство в цьому випадку полягає в тому, що організація, що надає таку інформацію, позиціонує себе як фірма, що здає квартири в оренду.
подвійний продаж
При дії схеми «подвійних продажів» один і той же об'єкт нерухомості продається, обмінюється або здається в оренду нескінченну кількість разів, різним особам. Помилитися при цьому розкладі зможе і юридично підкований покупець, оскільки право власності за реєстром прав на нерухомість закріплено за колишнім власником до моменту реєстрації угоди купівлі-продажу з тим покупцем, який першим оформив угоду.
Якщо виникла ситуація, при якій шахрай уклав кілька договорів купівлі-продажу, тобто здійснив понад однієї угоди щодо однієї квартири протягом певного періоду часу, то продавець отримує двох - п'яти - десятикратну вартість квартири. Реєстрація першої угоди починається через деякий час, протягом якого шахрай встигне продати квартиру кілька разів. І лише після, зареєструвати угоду спробують інші особи, які однозначно отримають відмову в цьому, тому що право власності належить першому покупцеві. Єдиний вихід - судовий розгляд, яке, швидше за все ні до чого не приведе, оскільки шахрай, своєчасно підстрахувавшись, оголосив себе неплатоспроможним, встиг витратити всі отримані гроші або є підставною особою, місцезнаходження якого встановити неможливо.
способи захисту
Серед методів захисту від шахрайства можна виділити такі універсальні способи, як отримання виписки з єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та детально вивчити її на предмет наявності обтяжень, встановлення істинного власника і осіб, що мають право користуватися приміщенням, і т.д. І друге засіб - вивчення умов договору, що укладається. Особливу увагу приділіть порядку проведення розрахунків. Оптимальний і надійний варіант - передача грошових коштів після державної реєстрації угоди і переходу права власності. Якщо продавець буде заперечувати проти подібного умови, то запропонуйте йому компроміс, на який він погодиться, якщо не має намірів сховатися з отриманими грошима. Так, ви можете скористатися банківськими послугами - помістити гроші в банківську комірку, які зможе забрати продавець при настанні певних умов, наприклад, при поданні в банк свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості, закріплене за покупцем.
Що стосується самої угоди, то тут важливо перевірити не тільки наявність необхідних для її проведення документів, але і їх справжність. Попросіть у продавця виписку з будинкової книги, а також всі документи, що свідчать про історію передачі квартири від власника до власника, що допоможе уникнути багатьох ризиків, пов'язаних з тими особами, які зареєстровані в квартирі і мають право користування даним житловим приміщенням. При наявності таких громадян, покупець має право вимагати провести їх виписку з квартири до здійснення угоди.
Якщо попередній власник отримав нерухомість в якості спадщини, то необхідно убезпечити себе від інших спадкоємців, які можуть претендувати на цю квартиру. Ситуацій, які можуть вплинути на юридичну долю нерухомості багато, тому не соромтеся і з'ясуйте у власника всі можливі ризики, спірні моменти і своєчасно дозвольте їх.