У числі поширених мені останнім часом питань, є і такий: «вправі власник квартири самостійно замінити в ній батареї опалення, без погоджень і дозволів?».
Як показує практика, більшість громадян змінює батареї опалення (опалювальні прилади) в своїх квартирах самостійно, нікого не питаючи і не повідомляючи, і відповідно не отримуючи на це будь-яких дозволів. Почасти це відбувається тому, що на цей рахунок серед громадян поширена помилка, що в своїй квартирі власник має право робити все, що йому заманеться. При цьому, грає свою роль і елементарне небажання обслуговуючих багатоквартирні будинки організацій проводити періодичні огляди житлових приміщень в багатоквартирних будинках. Всі разом це і призводить до ситуації, в загальному ситуації. Проте, дозвіл на заміну батарей опалення отримувати все-таки треба. А в деяких випадках, заміна батарей опалення взагалі може виявитися перебудовою житлового приміщення, з усіма наслідками, що випливають звідси проблемами. В іншому випадку, самовільно замінили опалювальні прилади громадяни, несуть ризик відповідальності за свої дії. Який? Це можна побачити нижче. Але спочатку поговоримо про те, як дотримати закон.
Згідно ч.1 ст.25 ЖК РФ, «Перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення». (Далі все цитати - курсивом). Таким чином, якщо в вашому технічному паспорті на квартиру відзначені батареї опалення, то їх заміна, не кажучи вже про перенесення на інше місце, буде перебудовою. А перебудова житлового приміщення, згідно з частиною 1 статті 26 Житлового кодексу РФ, «проводиться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування на підставі прийнятого ним рішення».
- Заява;
- правовстановлюючі документи на переулаштовується житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
- підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови переулаштовує житлового приміщення;
- технічний паспорт переулаштовує житлового приміщення;
- якщо квартира не у власності, а в користуванні за договором соцнайма - то будуть потрібні ще й згоди в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (в тому числі тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача);
- якщо квартира є пам'ятником архітектури, історії або культури або знаходиться в будинку, що є пам'яткою архітектури, історії або культури, то потрібно висновок органа по охороні пам'ятників архітектури, історії і культури про допустимість проведення перебудови житлового приміщення.
Рішення про погодження або про відмову в погодженні має бути прийнято не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання документів заявником. Узгодження є підставою проведення перебудови житлового приміщення. Відмова в узгодженні можна оскаржити до суду.
Завершення перебудови житлового приміщення підтверджується актом приймальної комісії.
Самовільна перебудова можна спробувати узаконити в суді - згідно з частиною 4 статті 29 Житлового кодексу РФ, «на підставі рішення суду житлове приміщення може бути збережене в перебудовані і (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси громадян або це не створює загрозу їх життю або здоров'ю ». Однак в цьому випадку все буде залежати від укладення судової технічної експертизи, яке зовсім не обов'язково буде на вашу користь, так як існують певні технічні норми, порушувати які не можна.
Все вищевикладене, як я вже говорив, стосується заміни батарей опалення, в разі, якщо вони відзначені в вашому технічному паспорті на квартиру, і таким чином, підпадають під поняття «перебудова».
Якщо ж у вашому технічному паспорті на квартиру відсутні батареї опалення, то їх заміна нічого очікувати бути перебудовою. Однак, не поспішайте радіти - тут теж є свої нюанси, і дозвіл на заміну батарей опалення отримувати все одно доведеться.
Згідно з пунктом 1.1. Правил, «справжні Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду визначають вимоги і порядок обслуговування і ремонту житлового фонду з метою: забезпечення схоронності житлового фонду всіх форм власності».
Згідно з пунктом 1.2. Правил, житловий фонд визначається як сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки і квартири.
Згідно з пунктом 1.7.1. Правил, «Переобладнання житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках дозволяється проводити після отримання відповідних дозволів в установленому порядку. Переобладнання житлових приміщень може включати в себе: установкубитових електроплит замість газових плит або кухонних вогнищ, переноснагревательних сантехнічних і газових приладів, пристрій знову і переобладнання існуючих туалетів, ванних кімнат, прокладку нових або заміну існуючих підвідних і відвідних трубопроводів, електричних мереж і пристроїв для установки душових кабін, "джакузі", пральних машин підвищеної потужності та інших сантехнічних та побутових приладів нового покоління ».
Відповідно до пунктів 5.2.5. 5.2.8 Правил, «Збільшувати поверхню або кількість опалювальних приладів без спеціального дозволу організації з обслуговування житлового фонду не допускається». «При ремонті прийшли в непридатність нагрівальні прилади. трубопроводи, запірно-регулююча арматура, воздуховипуськниє пристрої та інше обладнання повинно бути замінено відповідно до проекту або рекомендаціями спеціалізованої організації з урахуванням сучасного рівня устаткування, що випускається ».
Як бачите, для того, щоб «просто» замінити в своїй квартирі свої батареї опалення, все одно необхідний дозвіл керуючої організації. Причому, цими правилами, пунктом 3.1.1. керуючим організаціям прямо наказано проводити в квартирах усіх форм власності періодичні огляди, чого, звичайно на практиці не відбувається. «Інженерно-технічні працівники організацій по обслуговуванню житлового фонду під час періодичних оглядів житлових і підсобних приміщень та налагоджень інженерного обладнання повинні звертати увагу на технічний стан конструкцій і обладнання, температурно-вологісний режим і санітарний стан у приміщеннях».
Однак, ігнорування керуючими організаціями своїх прямих обов'язків з огляду квартир громадян на предмет стану інженерного обладнання (тих самих опалювальних приладів), а також нормативних актів громадянами, самовільно змінюють на свій розсуд прилади опалення в своїх квартирах, зовсім не означає, що зазначені правові норми не працюють. Працюють, та ще й як!
Розбирається в даному судовому акті ситуація склалася в зв'язку з тим, що проживає в одній з квартир в багатоквартирному будинку громадянин, самовільно замінив у своїй квартирі батарею опалення: прилад конвекторного типу, на чавунний прилад опалення. Через перевищення тиску в системі опалення, замінена батарея, не розрахована на такий тиск, лопнула, і вода залила нижчу квартиру, серйозно пошкодивши там майно. Постраждалі мешканці звернулися до суду з позовом про компенсацію збитку до господаря вищестоящої квартири, який самовільно замінив батарею опалення, а також до керуючої компанії, яка, на думку позивачів: «неналежним чином здійснила технічне обслуговування інженерного внутрішньобудинкового обладнання і підготовку його до зимового періоду, що стало причиною аварії і виникнення збитків », вважаючи їх обох винуватцями події.
Розглянувши спір, суд прийшов до наступних висновків:
1. Причина затоплення - текти приладу опалення.
2. Управління багатоквартирним будинком здійснюється керуючою компанією, а отже виходячи із загальних вимог закону і представленої копії договору управління багатоквартирним будинком слід, що керуюча організація, за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи по управлінню, утриманню та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, надавати комунальні та житлові послуги належної якості, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Керуюча організація зобов'язана була на час проведення гідравлічних випробувань перекрити трубопроводи засувками, які після закінчення робіт, відкрити. Крім того, керуюча організація зобов'язана була проводити регулярні огляди квартир, на предмет обстеження стану опалювальних приладів. В результаті керуюча компанія зробила послугу неналежної якості, в зв'язку з чим, суд визначив ступінь її провини в події розмірі 85%.
«При цьому, судова колегія не може погодитися з доводами апелянта про неправильне застосування пунктів 3.1.1. 5.2.5 і 5.2.8 вищевказаних Правил, оскільки вони регулюють порядок періодичних оглядів опалювальних приладів і ін. В цілому, а не тільки входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку. Як правильно вказав суд першої інстанції, із загального змісту Правил слід, що інженерно-технічні працівники організацій по обслуговуванню житлового фонду зобов'язані виробляти періодичні огляди житлових приміщень, санітарно-технічного обладнання, в тому числі і опалювальних приладів, даватьразрешеніе на збільшення поверхні або кількості опалювальних приладів ».
3. Заподіяння шкоди сталося через розриву опалювального приладу, який був самовільно встановлений громадянином без отримання відповідного дозволу через безконтрольність з боку обслуговуючої організації - Керуючої компанії щодо того, якого типу санітарно-технічне обладнання, зокрема опалювальні прилади, встановлені в квартирах мешканців обслуговується ними вдома (внаслідок невиконання покладених на керуючу компанію законом обов'язків).
Суд визначив ступінь провини громадянина, самовільно замінив у своїй квартирі прилад опалення, в події, в розмірі 15%.
«Встановлюючи ступінь провини громадянина в заподіянні шкоди позивачам в розмірі 15%, суд першої інстанції дійшов висновків про те, що самовільна заміна їм приладу конвекторного типу на чавунний прилад опалення з допустимим тиском 0,6 МПа, є причиною того, що подача допустимого тиску 10 кгс / кв. см при наявному типі опалення в багатоквартирному будинку, привело до розриву опалювального приладу, встановленого з порушенням технічних умов. При цьому суд виходив з того, що власник. самовільно зробив заміну приладу опалення на чавунні типу М 140, межа міцності яких, як випливає з п. 16 Правил надання комунальних послуг громадянам, тиск у внутрішньобудинкової системи опалення: з чавунними радіаторами - не більше 0,6 МПа. ».
Як бачите, суд однозначно вказує на громадянина, самовільно замінив батарею опалення як на одного з винуватців заподіяння громадянам майнової шкоди в результаті затоплення квартири. І нехай вас не обнадіює невисокий відсоток його провини, визначений у даному випадку судом - розбирається ситуація досить специфічна, і тому не факт, що у вашому випадку причиною течі батареї опалення будуть, в тому числі, некваліфіковані дії співробітників керуючої організації. Єдиним винним в затопленні сусідів можете виявитися тільки ви, і наслідки легковажного ставлення до проблеми в вигляді самовільної заміни батарей опалення може обійтися вам дуже дорого.