Значна частина населення виробляє покупку житла, оформляючи кредит (іпотеку) в банках другого рівня, при цьому заставою виступає нерухомість. В силу різних причин, об'єктивних і суб'єктивних, позичальник може виявитися в ситуації, яка не дозволяє йому своєчасно погашати кредит. Чи означає це неіменованих втрату житла? Чи існує можливість зберегти житло, якщо воно закладено в банку, і є єдиним?
Перевірка правомірності вибору банком судової або позасудового процедури реалізації застави
Згідно з пунктом 3 статті 24 цього Закону є певні обмеження, в силу яких банк не має права здійснити реалізацію іпотеки в позасудовому порядку, а саме якщо:
- для іпотеки нерухомого майна потрібна згода іншої особи або органу і така згода не було отримано;
- предметом іпотеки є нерухоме майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;
- предметом іпотеки є нерухоме майно, що перебуває у спільній власності, і будь-хто з його власників не дає письмової згоди на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку;
- є письмова відмова заставодавця з іпотечного житлового позики, що є фізичною особою, від проведення реалізації закладеного нерухомого майна в позасудовому порядку, зареєстрований органом юстиції і представлений протягом 25 календарних днів з моменту отримання повідомлення банку про невиконання зобов'язань;
- предметом іпотеки є житло та (або) земельну ділянку з розташованим на ньому житлом, є забезпеченням за договором про надання мікрокредиту (кредиту), укладеним фізичною особою з мікрокредітной організацією (кредитним товариством).
У зазначених випадках стягнення на заставлене майно звертається тільки за рішенням суду.
Заставодавець має право перевірити правомірність вибору банком процедури реалізації іпотеки (предмета застави), і в разі порушення вимог закону вимагати припинення реалізації застави в позасудовому порядку.
Перевірка достовірності оцінки заставленого майна
Заставодержатель (банк), звертаючись до суду з позовом, зазвичай висуває вимоги до заставодавця про стягнення суми боргу шляхом звернення стягнення на заставлене майно.
Згідно з підпунктом 3 пункту 3 статті 21 Закону "Про іпотеку нерухомого майна" приймаючи рішення про звернення стягнення на нерухоме майно, закладене за іпотечним договором, суд повинен визначити і вказати в рішенні початкову продажну ціну закладеного нерухомого майна при його реалізації. Вартість заставленого майна підтверджується звітом про оцінку. У разі відсутності даного звіту, заставодавець має право висувати суду заперечення проти задоволення вимог про продаж предмета застави, зважаючи на відсутність у суду можливості визначити початкову (стартову) вартість заставленого нерухомого майна.
Заставодавець у разі незгоди з ринковою вартістю заставленого майна, зазначеної в звіті про оцінку, має право оскаржити даний звіт шляхом пред'явлення самостійного позову або заявивши клопотання про проведення судової експертизи для визначення вартості майна.
Перевірка пропорційності заявлених вимог вартості заставленого майна
Дуже часто не виконане зобов'язання заставодавця становить не весь борг, а тільки його прострочену частину.
У разі, якщо розмір заявлених заставодержателем вимог про звернення стягнення на заставу несоразмерен вартості заставленого майна відповідно пунктом 2 статті 21 Закону "Про іпотеку нерухомого майна" в зверненні стягнення на майно, закладене за іпотечним договором, може бути судом відмовлено, так як допущене боржником порушення основного зобов'язання вкрай незначно і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна. Можливість такого відмови також передбачена в пункті 2 статті 317 Цивільного кодексу.
Як доказ невідповідності розміру боргу за кредитом та вартості заставленого майна заставодавець може надати суду звіт про оцінку. До того ж в іпотечному договорі має бути вказана ринкова і заставна вартість предмета застави, що також може бути використано заставодавцем як доказ невідповідності заявлених вимог вартості закладеного майна.
Зазначені доводи і оцінку доказів невідповідності необхідно відобразити в письмовому відгуку на позов і представити суду.
Належне або часткове виконання зобов'язань по кредиту
Тому, якщо у заставодавця (позичальника) виникли фінансові труднощі, що призводять до несвоєчасного виконання своїх зобов'язань по кредиту або ставлять їх під загрозу, то необхідно докладати всіх можливих зусиль до належного або частковому виконанню зобов'язання, оскільки одностороння відмова від виконання зобов'язання згідно зі статтею 273 Цивільного кодексу не допускається. Рекомендується періодично вносити оплату навіть в самому мінімальному розмірі, оскільки наявність доходів і використання їх на інші цілі, крім погашення кредиту може бути витлумачено як недобросовісна поведінка.
Як показує практика, часткове виконання зобов'язань і своєчасне інформування заставодавцем (позичальником) кредитора (банк) про свої фінансові труднощі може посприяти вирішенню, в разі можливості, кредитором питання в індивідуальному порядку, а саме зміни терміну погашення кредиту або перерахунку пені. Також це буде відповідним чином характеризувати боржника перед судом, який може визнати невиконання зобов'язань вимушеним і ненавмисним.
Відстрочка реалізації закладеного майна
Згідно з пунктом 2 статті 25 Закону "Про іпотеку нерухомого майна" заставодавець має право звернутися до суду із заявою про надання відстрочки в реалізації іпотеки. У пункті 4 статті 21 цього Закону говориться, що на прохання заставодавця суд при наявності поважних причин має право в рішенні про звернення стягнення на заставлене нерухоме майно відстрочити його реалізацію на строк до одного року у випадках, коли:
- заставодавцем є громадянин, незалежно від того, яке нерухоме майно (будинок, квартира) закладено їм за іпотечним договором, за умови, що застава не пов'язаний з підприємницькою діяльністю;
- предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення.
Якщо заставодавець в межах наданого йому відстрочкою часу задовольнить вимоги заставодержателя, суд за заявою заставодавця скасовує це рішення.
Найчастіше у заставодавця (позичальника) поважною причиною виниклих проблем є фінансові труднощі і часто застава не пов'язаний із здійсненням з підприємницькою діяльністю. Згідно з пунктом 1 статті 359 Цивільного кодексу боржник відповідає за невиконання і (або) неналежне виконання зобов'язання при наявності вини. Боржник визнається невинною, якщо доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для належного виконання зобов'язання. Як показує судова практика, що судами береться до уваги, що заставодавець (позичальник) докладає всіх зусиль для виконання своїх зобов'язань або частково їх виконує. У зв'язку з цим суди задовольняють заяву заставодавця (позичальника) про відстрочку реалізації закладеного майна, але не більше ніж на 1 рік.
Відстрочення та розстрочення виконання рішення суду
У разі, якщо за позовом заставодержателя про стягнення суми боргу шляхом звернення стягнення на заставлене майно вже є рішення суду і порушено виконавче провадження, то заставодавець (позичальник) має право згідно з пунктом 1 статті 240 Цивільного процесуального кодексу Республіки Казахстан звернутися, як сторона виконавчого провадження, з заявою до суду про відстрочку або розстрочку виконання судової постанови, а також зміни способу або порядку його виконання. У разі задоволення судом зазначеної заяви, у боржника з'являється можливість отримати час по погашенню заборгованості, що в підсумку дозволить зберегти житло, закладене в банку. Обов'язковою умовою в силу зазначеної норми є доведення боржником обставин, які роблять вчинення виконавчих дій скрутним або неможливим, що досить важко, якщо є предмет застави та відсутні передбачені законом обставини для його реалізації. Тому не можна послатися на майновий стан боржника, яке не дозволяє виконати повністю зобов'язання, передбачене рішенням суду, за рахунок реалізації належного йому майна. Більш детально це питання розглянуто тут.
Врахування інтересів інших власників при реалізація заставленого майна
Банки, видаючи іпотечний кредит або кредит під заставу нерухомості, з метою мінімізації ризику втрати застави завжди перевіряють сімейний стан заставодавця або наявність інших власників на дане майно, що надається в заставу, оскільки згідно з пунктом 1 статті 5 Закону "Про іпотеку нерухомого майна" іпотека нерухомого майна , що знаходиться у спільній власності може бути встановлена за наявності письмової згоди на це всіх власників. У зв'язку з цим банки при видачі кредиту, завжди запитують нотаріально засвідчена згода на заставу і подальшу реалізацію від чоловіка заставодавця або всіх власників даного майна.
У разі, якщо заставою були порушені права інших власників, у яких не було отримано згоду, то такі власники повинні бути залучені в судовий процес і можуть висувати свої заперечення проти вимог заставодержателя, а також оспорювати сам договір застави.
Відсутність іншого житла у заставодавця
Не дивлячись на відсутність конкретної норми в законі, практика показує, що судами береться до уваги той факт, що закладене житло заставодавця (позичальника) є його єдиним житлом. Підтвердженням даного факту може бути довідка про відсутність (наявність) нерухомого майна, отримана в органі юстиції. Але відсутність іншого житла може бути прийнято до уваги не саме по собі, а на додаток до поведінки боржника, зокрема в разі, коли з боку заставодавця докладено всіх зусиль для погашення заборгованості, що утворилася перед банком. В якості підстави для повної відмови в позові така обставина використано бути не може, але може послужити як аргумент для захисту заставодавцем (позичальником) своїх прав за умови, що він не є злісним неплатником.
Надмірно великий розмір пред'явленої неустойки
У разі, якщо заставодавець (позичальник) не згоден з розміром пред'явленої до нього заставоутримувачем неустойки, то він має право про це заявити в суді. В силу статті 297 Цивільного кодексу, якщо підлягає сплаті неустойка (штраф, пеня) надмірно велика порівняно з збитками кредитора, суд має право зменшити неустойку, враховуючи ступінь виконання зобов'язання боржником і заслуговують уваги інтереси боржника і кредитора. Дана норма зобов'язує суд перевірити співвідношення збитків банку з розміром невиконаних зобов'язань, врахувати ступінь виконання зобов'язань і заслуговують уваги інтереси боржника (важке фінансове становище, інші вимушені витрати, втрату роботи, стан здоров'я).
Наявність і проживання в квартирі неповнолітніх дітей і утриманців
Наявність неповнолітніх дітей і утриманців і їх проживання в закладеному житло не є перешкодою до його реалізації з метою погашення боргу. Дані обставини можуть використовуватися в обгрунтування неможливості виконання зобов'язання з погашення боргу і можуть бути визнані поважними.
Таким чином, щоб зберегти закладене в банку житло, заставодавцю необхідно докладати всіх можливих зусиль для належного виконання або часткового виконання своїх зобов'язань по кредиту. У разі судового розгляду заставодавцю необхідно перевірити достовірність і законність звіту про оцінку, наданого заставодержателем, в разі невідповідності боргу і вартості закладеного майна заявити про це в ході судового розгляду, подати в суд заяву про відстрочку реалізації іпотеки, оскільки в разі задоволення судом цієї заяви у заставодавця з'являється можливість для пошуку шляхів погашення заборгованості перед банком (наприклад, рефінансуванням кредиту в іншому банку). Також після винесення рішення суду і порушення виконавчого провадження заставодавець має право звернутися до суду із заявою на відстрочку або розстрочку, але тільки вже виконання рішення суду, що також при задоволенні цієї вимоги судом, дозволить заставодавцю в певний період часу вирішити питання щодо погашення заборгованості по кредиту та зберегти житло, закладене в банку.
Юридична фірма "De Facto"
