Як збільшити площу своєї земельної ділянки?
Збільшення площі земельної ділянки за рахунок додаткової землі здійснюється шляхом процедури "перерозподіл земельної ділянки", яка є одним із способів освіти земельних ділянок, передбачених Земельним Кодексом РФ.
Необхідність в перерозподілі може виникнути в самих різних ситуаціях, коли існуюча конфігурація суміжних земельних ділянок більше не задовольняє потребам їх власників або одного з власників. Процедура перерозподілу дозволяє уникнути додаткових тимчасових і фінансових витрат, дозволяючи змінити конфігурацію земельних ділянок або збільшити площу однієї ділянки за рахунок сусідньої.
У даній статті ми розглядаємо виключно можливості збільшення площі земельної ділянки, що перебуває у власності громадянина, наданого для індивідуального житлового будівництва (ІЖС), ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ), дачного господарства, садівництва або городництва.
Кожен громадянин, який має у власності земельну ділянку під ІЖС, ЛПГ, дачне господарство, садівництво або городництво, може збільшити його площу за рахунок «прірезанія» сусіднього вільної земельної ділянки.
У яких випадках не допускається перерозподіл суміжних земельних ділянок:
1) якщо утворення нових ділянок призводить до порушення вимог до знову утвореним земельних ділянок;
2) якщо є можливість сформувати з запитуваної в порядку перерозподілу земельної ділянки самостійну ділянку;
3) якщо є невідповідність виду дозволеного використання ділянки територіальній зоні, в якій він розташований.
Як відбувається перерозподіл землі на практиці.
• Вимоги до земельних ділянок (основний і приєднується). Підстави для відмови в перерозподілі.
(!) Приєднується земельна ділянка повинна бути вільна. Необхідно уточнити, хто є власником суміжної ділянки, планованого до перерозподілу. Зрозуміло, перерозподілити, в даному випадку, можна буде тільки ділянки, що знаходяться в муніципальній, обласної чи федеральної власності.
(!) Основний земельна ділянка повинна бути розмежовано, тобто кордони його повинні бути встановлені на місцевості, а право на нього має бути зареєстровано в установленому законом порядку.
Для початку процедури перерозподілу замовляємо у межової організації схему розташування основного земельної ділянки. Відповідно до таку схему до існуючих кордонів основного ділянки додається приєднується земельну ділянку. Додається територія повинна розташовуватися в одному кадастровому кварталі з початковим ділянкою, а також в одній територіальній зоні згідно з Правилами землекористування і забудови.
При цьому слід мати на увазі, що якщо приєднується земельну ділянку має необхідний вид дозволеного використання, але розташований в територіальній зоні не передбачає таке використання, у перерозподілі буде відмовлено. Така ситуація буває частої в зв'язку зі змішаністю фактичної забудови на території Нижнього Новгорода і ділянку з видом дозволеного використання ІЖС може розташовуватися відповідно до схеми територіального зонування в Зоні багатоквартирної забудови.
(!) Приєднується земельна ділянка повинна мати обмеження в самостійному використанні, які обумовлюються або його розміром, або його розташуванням.
Визначається це в першу чергу Правилами землекористування і забудови, що діють у відповідному населеному пункті. Зокрема такими Правилами встановлюється мінімальна площа земельної ділянки для певного виду дозволеного використання. У Нижньому Новгороді для земельної ділянки з видом дозволеного використання ІЖС мінімальна площа становить 300 кв.м. Таким чином, якщо в порядку перерозподілу ви просите додати до своєї ділянки територію площею вже 310 кв.м. це може послужити підставою для відмови.
Однак крім площі уповноважений орган при узгодженні схеми розташування повинен враховувати і можливість доступу до запитуваної території. Тобто, якщо ви запитуєте площа, що перевищує 300 кв.м. (Для Нижнього Новгорода), але доступу до неї крім як через основний ділянку, що належить заявнику, немає і сформувати його як самостійний неможливо, значить, його зобов'язані будуть надати вам в порядку перерозподілу.
• Куди подавати заяву?
Заява разом з підготовленою схемою розташування земельної ділянки, а також правовстановлюючими документами, направляється для узгодження в орган, уповноважений на надання земельних ділянок.
За підсумками затвердження схеми розташування уповноважений орган видає заявнику Постанова про затвердження зазначеної схеми.
Далі громадянину необхідно знову звернутися в межову організацію для підготовки межової плану на новий (утворений в результаті перерозподілу земельну ділянку). Межова організація в свою чергу відправляє план нової земельної ділянки в кадастрову палату для кадастрового обліку. В результаті громадянин отримує кадастровий паспорт на знову сформований ділянку.
• Скільки це коштує?
«Прірезаніе» сусідньої земельної ділянки здійснюється на оплатній основі.
Розмір плати становить 15% від кадастрової вартості земельної ділянки, що перебуває у федеральній власності, розрахованої пропорційно площі частини ділянки, яка підлягає передачі в приватну власність шляхом перерозподілу.
На наш погляд, можливість збільшення своєї земельної ділянки, є вельми позитивним нововведенням. Досвід роботи показує, що бажання, а іноді навіть і необхідність збільшити площу землі виникає досить часто, а процедура перерозподілу дозволяє таке збільшення спростити.
Олена Ніконенкова, юрист, директор ТОВ «Прецедент»