Спробую вставити свої п'ять копійок в нині актуальну тему здачі / оренди квартир. Так вийшло, що ми з дружиною змінили 6 знімаються квартир в 3х містах за 8 років - десь позначалися зовнішні обставини, десь переїжджали слідом за роботою. При цьому нам дуже і дуже щастило на адекватних орендодавців. Навіть зараз ми продовжуємо жити в орендованій квартирі - ближче до роботи, подалі від пробок.
Зовсім недавно, з придбанням свого житла, з'явилася можливість пізнати "іншу сторону". І впродовж усього минулого везіння зіграло проти нас - про деякі з можливих проблем ми навіть не підозрювали, ризик виникнення інших - проігнорували. Про зібраних при цьому "граблях" і буде даний розповідь.
Отже, як здати квартиру і не отримати при цьому проблем:
1.Не здавайте квартиру мудакам.
Це основне правило. Які ризики вас чекають, якщо ви (свідомо чи несвідомо) його порушите:
- вам "пробачать" орендну плату за N-місяців і зникнуть у невідомому напрямку;
- вам запаскудили квартиру так, що ремонт обійдеться у вартість N-місячної оренди;
- залишаючи квартиру, мешканці прихоплять вашу меблі / побутову техніку / інше майно;
- у вашій квартирі влаштують нарко-, гастро-, шлюхо- притон і ви будете довго розповідати в поліції, що саусем неуіновни;
- ваших сусідів заллють на кілька поверхів вниз;
Вартість будь-якого з перерахованих ризиків може багаторазово перевищувати ту суму, яку ви плануєте отримувати з мешканців. Звідси висновок: краще 2 місяці почекати і здати нормальним людям, ніж поквапитися і здати мудакам. В останньому випадку - добре, якщо ви "звільнитеся" одним місячним платежем.
Будь-які стереотипи при оцінці потенційних мешканців на "мудаки" / «не мудаки" - більш ніж оманливі. Ось начебто всім зрозуміло, що не варто здавати однушку з меблями "охайної циганської сім'ї з 15 осіб" або "милій жінці злегка за 40 з кавказькою вівчаркою і 5 котами". При цьому зовні цілком пристойна "молода сім'я з маленькою дитиною" за підсумком цілком може перетворитися в "ну і що, що не платимо 3 місяці, на вулиці зима, яжмать, йти нікуди" - думаєте поліція вижене їх на мороз?
Іншими словами, навіть ваша впевненість, що все буде добре, не є 100% страховкою. Всі інші пункти - про те, як знизити ці ризики (нехай і не усуваючи їх зовсім).
2. Не вірте ріелтору / агенту і не платите йому.
Зараз, коли через кризу в Москві кілька просів ринок оренди житла (ціна менше, пропозицій - більше), багато агентів пропонують орендодавцю взяти на себе оплату їх комісії, трохи збільшивши при цьому помісячну плату. Не погоджуйтеся. Припустимо комісія складає 50% від 20 т.р. Ви говорите: "Ок, я оплачу комісію, але підніму орендну плату до 21 т.р. і відіб'ю ці гроші до кінця року". Мешканці, звичайно ж, погоджуються: адже їм потрібно сплатити при заселенні не 50 т.р. (1 місяць + депозит + комісія агента), а тільки 40 т.р. При цьому вони будуть розповідати вам, що не планують нікуди з'їжджати, чесно-чесно. Ось тільки з'їжджають вони через 3 місяці. І ось ви втратили 7 т.р.
3. Дізнайтеся якомога більше про орендаря
4. Будь-яка оренда - тільки за договором
Сам по собі договір не страхує від виникнення проблем. Але його відсутність - явно спровокує мудака на самодіяльність. Тому без договору - ключі не віддаємо. Договір дозволить мінімізувати претензії поліції, якщо в квартирі буде скоєно злочин. Договір буде підставою при зверненні до суду для захисту своїх прав. Разом з тим, тверезо оцінюйте свої шанси і витрати, якщо вирішите піти в суд. Припустимо, збиток склав 20 т.р. і ви не юрист. Для того, щоб піти в суд - вам потрібен адвокат. Коли мені довелося зв'язуватися з судом (з іншого питання), я віддав адвокату 60 т.р. і був змушений кілька разів відпрошуватися з роботи, щоб бути присутнім на засіданнях, втрачаючи при цьому гроші через не відпрацьований день. При цьому справа склалося не в мою користь, а значить витрати мені ніхто не компенсував. Кожен раз, коли ви замислюєтеся про суд - пам'ятайте, що він "не про справедливість", а про "докази" і "відповідність закону" Таким чином, йти в суд необхідно тільки в разі, якщо у вас на руках є залізні докази (документи / підписи / свідки) і впевненість у результатах справи. Виходячи з цього, при малому збиток або порушення усних домовленостей, суд вам - не факт, що помічник.
5. Перерахуйте все цінне майно в договорі оренди
Просто уявіть, що ви залишили приміщення з меблями і технікою, а повернулися в порожню квартиру. Або заходьте на кухню, а там замість нового двокамерний холодильника стоїть старий убитий "Мир", який старший за вас. А в договорі при цьому одне слово: "холодильник". Представили? Стало сумно? Тому перераховуємо в договорі все те, що може бути вкрадено і вказуємо серійні номери техніки.
6. Фотографуйте документи орендаря і самого орендаря.
Це допоможе, наприклад, при зверненні в поліцію. Та й в будь-яких інших випадках, коли Вам необхідно буде довести, що ви здаєте / здавали квартиру даному конкретному (раптом зниклому) людині. Якщо ви здаєте квартиру сім'ї - сфотографуйте подружжя і їх документи. Фото в житті може відрізнятися від фото в паспорті. Обов'язково пропишіть в договорі всіх членів сім'ї, як мають право проживання в приміщенні. Це хоч трохи, але застрахує від "раптово приїхала на півроку тітки Ангеліни, брата Аслана, друга / подруги дитинства" та інших особистостей, які раптом захочуть оселитися з або замість уклали договір.
7. Порівняйте підписи в договорі і в паспорті
Вбереже від шахраїв, які потім будуть говорити, що "договір ми не підписували і взагалі не при справах". Якщо помітили, що людина поставила в документі підпис, відмінну від тієї, яка в паспорті, рвіть договір і женіть його в шию.
9. Беріть депозит, не допускайте проживання за рахунок депозиту
Обов'язково проговорите і пропишіть в договорі умови, при яких депозит не йде в рахунок останнього місяця оренди. Так, обставини бувають різні, але депозит - ваш останній аргумент. Ось ви погодилися на оренду останнього місяця за рахунок депозиту. Мешканці пожили 20-25 днів, раптом зникли, приїжджаєте на квартиру - і виявляєте зламану побутову техніку, відсутню меблі. Що далі?
10. Не залишайте гроші орендарю, будь-які домовленості - через договір
Припустимо, вам кажуть, що їм потрібно більше меблів. Припустимо, що квартира реально порожня і ви не проти купити в неї комод / тумбу / обідній стіл / шафа (потрібне підкреслити). Орендар дає вам гроші за перший місяць + депозит. І ви під обіцянку купити потрібну меблі (з наданням чеків і узгодженням кольору / вартості) залишаєте йому частину суми. Не робіть так. Або оформляйте передачу грошей і зобов'язання із закупівлі меблів (включаючи порядок підтвердження і передачі меблів) через договір. Або погоджуйтеся на покупку меблів за рахунок орендаря з поверненням йому цих коштів при його виїзді з квартири. В іншому випадку ви ризикуєте залишитися без грошей і отримати квартиру без нової (нехай обіцяної) меблів.
11. Залишайте ключі від замка зі змінною личинкою
В цьому випадку вам не потрібно буде міняти весь замок, коли орендарі з'їдуть. Якщо на двері два замки, один з яких без змінного личинкою - ключі від нього краще не передавати. Якщо двері металеві, а поруч немає профільних магазинів, то знайти замок для заміни, який підходить по посадковому місцю (розмір замку, розташування штирів і отворів під кріпильні болти) - вже проблема.
12. Приїжджайте в гості
Це не означає, що потрібно бути без попередження. Бардак, бруд, неадекватність - дозволять вам вчасно відчути наближення можливих неприємностей. Та й мешканці, знаючи, що ви хоч трохи, але контролюєте їх проживання, дивись, будуть вести себе дещо по-іншому.
13. Залиште свої контакти конс'єржці і сусідам
Можливо, що сусіди самі не цілком адекватні. Можливо, що консьєржка трохи перебільшує масштаб проблем, або підозрює не тих. Разом з тим, сама наявність якихось конфліктів вже є приводом для роздумів.
14. Застрахуйте відповідальність
Просто уявімо, що мешканці адекватні, але в квартирі прорвало трубу, заподіявши при цьому шкоди тим, хто живе нижче. На ринку страхування є пропозиції по страховці квартир, що включають в тому числі страховку відповідальності. Деякі страхові допускають при цьому вписування в договір страховки третіх осіб. При цьому вони просять надати копію договору оренди. Кожен вирішує сам, але, як мені здається, страховка відповідальності - розумний крок.
15. Своєчасність оплати і завчасність в випадки форс-мажору.
Якщо в день, коли вам повинні перевести гроші, вам повідомляють, що вони не будуть перераховані і, наприклад, пропонують прожити цей останній місяць в рахунок депозиту - справи складаються не дуже добре. Проявіть наполегливість, не допускайте проживання за рахунок депозиту.
Написати цей пост мене спонукали люди, яким я здавав приміщення протягом останніх 3-х місяців, які успішно порушили усі домовленості, запаскудили квартиру і, зникнувши, "пробачили" мені більше 20 т.р. свого боргу.
Розглянемо мої помилки
Знайомтеся: М $ знік Ольга Володимирівна (частина імені приховав, щоб не порушувати правила Пікабіа). Шановні громадяни зі схожою назвою, на той випадок, якщо ви хороші люди і це зовсім не про вас - прикладаю замазану фотку "героїні".
п.2 Агенту була сформульована задача пошуку мешканців: громадяни РФ, без тварин, можна з маленькою дитиною / дітьми. Агент успішно приховала інформацію про те, що один з членів сім'ї - не є громадянином РФ, з'ясувалося це в момент укладення договору. На жаль, я не надав цьому значення. Оплату комісії агента взяв на себе, щоб підняти привабливість пропозиції.
п.5 після виїзду мешканців з квартири зникло багато з того, чого не було зазначено в договорі (крім кухонного гарнітура, який залишився, хоч і не був вказаний). Навіть, блін, довбаний маленька пластикова урна з ванної. Хрін з нею, дарую.
п.7 підписи в договорі і в паспорті - відрізняються. Вважаю, що Ольга спочатку розглядала можливість шахрайства.
п.9, п.15 допустив проживання останнього місяця за рахунок депозиту. У день переказу коштів мешканці оплатили тільки електрику / воду. Оплату електрики / води за останній місяць - мені також "пробачили".
п.10 погодився на покупку меблів орендарем, при цьому залишивши їм 20 т.р. Все б нічого, але ці домовленості не були закріплені в договорі, тому мені їх "пробачили". Ольга перестала відповідати на дзвінки, ключі залишили у консьєржки. Ніякої "купленої" меблів в квартирі, природно, немає.
п.11 довелося побігати, щоб знайти необхідний замок.
п.12 як мінімум знав би, що замість білої керамічної раковини мене чекає жовто-коричнева, яку, схоже, жодного разу не чистили. Дружина витратила пару годин, щоб привести її в початковий стан. Я в цей час відмивав холодильник, який відключили від мережі (що добре), що не розморозивши і залишивши в морозилці шматочок м'яса (що погано). Запах отриманого бульйону був на того ще гурмана))). Кухня пропахла сигаретами, враховуючи, що у них в сім'ї маленька дитина, курити в будинку - це сумно.
Як ви розумієте, на дзвінки і смс-ки Ольга не реагує.
Сподіваюся, що дана інформація вбереже вас від повторення моїх помилок.
Висновок. кожен створює свої проблеми сам. Поточний стан справ стало наслідком саме моїх помилок, які я був в стані не допустити. Ну а шахраювата Ольга лише цими помилками скористалася.
P.S. є і друга крайність: бути цербером і стояти над орендарями, контролюючи їх кожен крок. Моя думка, що не варто так робити, це не правильно. Потрібно лише уважніше підходити до вибору цих самих мешканців, звертаючи уваги на окремі ключові моменти.