Незважаючи на те, що згідно із законом жителі багатоквартирного будинку можуть змінити керуючу компанію, на ділі випадків переходу від однієї компанії до іншої зовсім небагато. Загальною статистики в Красноярську немає, але з 29 випадків, в яких власники при зміні керуючої компанії залучали до участі в цьому процесі департамент міського господарства, тільки два закінчилися зміною КК.
Чому заявлена можливість вільного переходу від однієї керуючої організації до іншої не працює на практиці? Причин тому багато. Це і відсутність правової бази, і тимчасові витрати, які доведеться піти при проведенні процедури, і протидію з боку існуючої керуючої компанії, яка бажає втрачати дохід у вигляді відрахувань будинку.
Власникам, які бажають змінити КК, доведеться заздалегідь налаштуватися на те, що зміна керуючої компанії потребують витрат часу і сил. Від початку всієї процедури до того моменту, коли нова керуюча компанія приступає до виконання своїх обов'язків, як
правило, проходить не менше півтора років.
Але навіть якщо власники всерйоз мають намір відстоювати свої інтереси в суді і у них для цього достатньо знань про юридичний бік справи, існує ще одна важлива перешкода, яка не дозволяє перевести будинок в іншу компанію, що управляє, - недосконалість правової бази.
Розірвати в односторонньому порядку відносини з керуючою компанією власники квартир у багатоквартирному будинку не мають права. Для того, щоб піти від керуючої компанії, їм доведеться довести, що діюча КК неналежним чином виконувала умови договору, неналежним чином обслуговувала будинок.
Підстави відмови від Керуючою Компанії
Розірвати в односторонньому порядкеотношенія з КК власники квартир у багатоквартирному будинку не мають права. Для того, щоб піти від керуючої компанії, їм доведеться довести, що діюча КК неналежним чином виконувала умови договору, неналежним чином обслуговувала будинок. Тоді у власників з'являються підстави для зміни КК. Підстави, за якими власники має право розірвати договір з керуючою компанією, перераховані в Житловому кодексі.
Інша існуюча можливість для власників піти від КК - це змінити форму управління, перейти від КК до ТСЖ. У цьому випадку власники вправі в односторонньому порядку розірвати договір.
Однак проблемний момент, пов'язаний з передачею технічної документації в разі зміни форми управління, при цьому зберігається.
«На практиці власники всієї необхідної процедури проведення загальних зборів зазвичай не виконують, як
підсумок - старої керуючої компанії вдається оскаржити прийняте рішення, - пояснює Роман козаків.- Тому, перш ніж проводити загальні збори власників, необхідно обговорити з сусідами питання переходу до нової компанії. Переконатися, що всі власники квартир однаково дивляться на цю пропозицію. Якщо власники мають намір міняти керуючу компанію, потрібно, щоб для цього не тільки була створена ініціативна група, яка візьме на себе підготовку документів, але і щоб власники були єдині в своєму рішенні. У будинку на вулиці Борисевича, 10, сусіди
спочатку між собою не домовилися, були розділені на дві групи. Одні хотіли піти в КК «Суперстрой», частина мешканців будинку була за те, щоб залишитися в «Комфортбитсервісе». Зовсім інший приклад на вулиці Кутузова, 5, де мешканці будинку виступили консолідовано, у керуючої компанії не було можливості знайти серед мешканців будинку власника, який вийшов би в суд з вимогою оскаржити рішення загальних зборів. Тому зміна керуючої
організації пройшла швидко ».
Якщо власники мають намір змінити форму управління, передавши будинок від КК до ТСЖ, договір може бути розірваний в односторонньому порядку.
Якщо власники вирішили піти іншим шляхом, для зміни керуючої компанії їм необхідно буде довести, що діюча КК неналежним чином виконує умови договору. Таким доказом, згідно з постановою уряду РФ No 354 і No 491 «Правила надання послуг», може служити як порушення умов договору, так і порушення правил експлуатації житлового фонду.
Якщо керуюча компанія не виконує умови утримання багатоквартирних будинків, власники можуть направити скаргу в департамент городскогохозяйства. У п'ятиденний термін комісія виїде на перевірку, і, якщо факти порушень підтвердяться, в наступні 10 днів муніципалітет ініцііруетобщее збори по зміні КК.
Процедура підготовки та проведення загальних зборів
Збори власників спочатку проводиться в очній формі, і тільки потім, якщо на цих зборах рішення через відсутність кворуму прийняти не вдалося, в заочній.
За 10 днів до проведення загальних зборів кожен власник повинен бути повідомлений під підпис або рекомендованим листом про те, що буде проводитися загальні збори, про місце і час його проведення. Разом з повідомленням власникам квартир відправляється інформаційний лист, що містить відомості про збори, а також про місце, в якому власники зможуть ознайомитися з докладною інформацією по кожному питанню. Отримавши повідомлення про втрату чинності, власник повинен розписатися в реєстрі отримання повідомлень. Причому останній підпис в цьому реєстрі повинна бути поставлена не пізніше ніж за 10 днів до проведення загальних зборів.
У тому випадку, якщо кворум зібраний, для прийняття рішення необхідно, щоб 51% тих, хто прийшов на збори власників проголосували за зміну КК. Як показує практика проведення загальних зборів власників, рідко вдається набрати необхідну кількість учасників, для того щоб збори вважалося таким, що відбувся. Якщо кворум зібрати не вдалося, в протоколі фіксується відсутність кворуму і приймається рішення про проведення голосування в заочній формі. Призначається нова дата голосування. За 10 днів до цього терміну необ
димо повторити всю процедуру повідомлення власників. Власників нерухомості в будинку ставлять під підпис до відома про те, що голосування буде проводитися в заочній формі. Також під підпис видається лист прийняття рішення власника про вибір КК.
До зазначеного в документі терміну всі власники повинні передати документ про прийняття рішення в колишню і нову керуючі компанії. Лічильна комісія, до складу якої входять власники житлових приміщень в будинку, які побажали взяти участь в роботі комісії, повинна провести підрахунок голосів і на підставі цього заповнити протокол і передати його до виконання КК. Після того, як підрахунок голосів проведено, в установленому місці вивішується рішення зборів, щоб довести до власників інформацію про прийняте рішення.
Протягом семи днів з моменту прийняття рішення протокол повинен бути переданий в колишню і в нову компанію, що управляє. У протоколі в обов'язковому порядку повинна бути вказана дата, з якого дня укладається договір з новою керуючою організацією.
З цього моменту участь власників в процедурі зміни КК закінчується, подальші формальності - справа двох керуючих компаній.