Добрий день, шановні відвідувачі сайту o-nedvizhke.ru! Що таке апартаменти? Якими юридичними особливостями володіють апартаменти? Що потрібно знати при їх придбанні?
Про це розкажуть нотаріус Нотаріальної Палати Санкт-Петербурга Олексій Комаров і віце-президент компанії NAI Becar Ілля Андрєєв.
8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Олексій: Поряд з житловими приміщеннями та квартирами, як зазвичай громадяни сприймають житло, що купується, останнім часом з'явився і став досить модним деякий особливий вид житла - апартаменти. У чому сенс, у чому підступ або радість для покупців такого виду житла?
Ілля: Слід почати з того, що поняття «апартаменти» в містобудівному законодавстві як не було, так і немає. Були якісь помилкові постанови кілька років тому, але їх було буквально пару штук, а слово «апартаменти» в основному використовується в повсякденній вираженні і, найчастіше, воно означає якийсь формат житла, в якому не можна прописатися. На сьогоднішній день, саме так це сприймає суспільство. Деякі фахівці вживають цей термін, коли говорять про квартиру якогось високого класу. Насправді, апартаменти - це приміщення, призначене для проживання, найчастіше, що розташоване в готелі і має кухню. Загалом, це найбільш класичне розуміння апартаменти, якого ми, зокрема, намагаємося дотримуватися. На сьогоднішній день величезна кількість апартаментів, які будуються в Росії - це, по факту, просто житло.
Олексій: Чому житло не будувати?
Олексій: Тобто апартаменти простіше побудувати забудовнику, так?
Олексій: Припустимо, людина вирішила купити собі апартаменти. Приміщення його влаштувало, інсоляція теж. Той факт, що воно нежитлове - нічого страшного. Що він отримує на руки після покупки? У нього що в документах буде?
Ілля: На руки він отримує якийсь нежитловий об'єкт. Найчастіше, це номер в готелі, але в свідоцтві про власність буде написано «нежитлове приміщення».
Олексій: Зареєструватися там можна? І якщо так, то як?
Ілля: У нас є таке поняття, як тимчасова реєстрація в готелі. І в даному сегменті, вона може бути застосована. Тут, скоріше, ситуація залежить від керуючої компанії. Є інший напрямок апартаментів, якими зокрема займаємося ми. Ми чітко приймаємо і визначаємо для себе, що апартамент - це готельний номер в готелі, який використовується для вилучення його власником орендного доходу. Тобто це прибутковий будинок. Кондомініум, аппарт-готелі - дуже багато різних термінів. Так чи інакше, це все приблизно одне й те саме. Це якийсь юніт, який купується власником, в якому власник не проживає, який власник передає в управління компанії і отримує з цього прибуток. Так це розуміємо ми. В такому форматі, ми ввели свій перший готель цього літа
Олексій: А взагалі, коли люди набувають такі номери в готелях, апартаменти, в порівнянні зі звичайним житлом, які виникають у них додаткові витрати? Або вони, навпаки, платять менше? Я маю на увазі комунальні платежі, податок з нерухомості, який зараз у нас зріє в Санкт-Петербурзі.
Ілля: Всі ці витрати дещо вищі, ніж в житло, і витрати на комуналку, так як тарифи для готелів вище, і у монополістів розцінки трохи вище, і податок, безумовно, вище. Але в абсолютному вираженні, йдеться не про серйозну різницю.
Олексій: А хто-небудь намагався потім перевести куплений номер в готелі в житлове приміщення (в квартиру)?
Ілля: Так, такі випадки відомі.
Олексій: Найчастіше купується нежитлове приміщення або частка в нежитловому приміщенні?
Ілля: Найчастіше, це окреме, виділене приміщення.
Олексій: Зареєструватися можна, як я зрозумів, отримавши тимчасову реєстрацію. Податки в даному випадку вище або нижче, ніж у випадку з житлом?
Олексій: Можете навести приклад?
Ілля: Все залежить від кадастрової вартості конкретного об'єкта. Також податок відрізняється від району до району. Але в середньому, я думаю, за 35 метровий апартамент податок складе тисяч 8 в рік.
Олексій: Яка прибутковість? Який відсоток завантаження апартаментів, які у вас вже побудовані?
Ілля: На сьогоднішній день, у нас він доходить до 80%, але ми запустилися тільки в кінці минулого року, тому статистика не так тривала. Прибутковість вважати на сьогодні неправильно, тому що за пару місяців, це не зовсім буде коректний показник. Прибутковість має сенс вважати з урахуванням горизонту трьох років, з урахуванням вартості апартаменти на кінцевому етапі, але ми розраховуємо, що поточна прибутковість для власника повинна бути близько 12-14%. З огляду на те, що ми комбінуємо короткострокові і середньострокові проживання.
Олексій: 12-14% ви вважаєте без урахування вартості залучення позикових коштів?
Олексій: Ну, може бути ваша компанія така чесна і відкрита, яка заявляє про те, що взагалі купувати треба апартаменти для того, щоб потім здавати їх в оренду. Якщо врахувати ті компанії, в які я дзвонив, там питання про здачу в оренду взагалі не стояло. Там було питання, пов'язане з тим, що це таке ж житло, як і квартира, але є ряд незначних особливостей, тому можна купувати і жити. І, взагалі, воно краще, ніж квартира, тому що має більш багату інфраструктуру, басейни і фітнес-центри, за які теж потрібно буде щось платити. Я не став питати скільки, але думаю, що багато.
Ілля: Я б не говорив, що тут мова про чесність. Справа в тому, що все це в принципі законно. Це, скоріше, мова про різницю бізнес-стратегій. Так, я з цього почав, більшість того, що продається і називається апартаментами - це житло.
Олексій: А можна іпотеку взяти під покупку апартаментів?
Ілля: Так, безумовно. Якщо об'єкт реалізується в рамках ФЗ №214, а нежитлова нерухомість цілком може реалізовуватися в рамках цього закону, такі приклади знову ж таки є в достатній кількості.
Олексій: А ви в рамках ФЗ №214 реалізуєте?
Ілля: Так. Ми плануємо продавати об'єкти в рамках цього закону.
Олексій: Тобто у вас відчуття від ринку апартаментів, це перспективно по всій Росії або в основному Москва і Санкт-Петербург?
Олексій: У вас сім'я, припустимо. Ваш середньостатистичний валовий дохід для Санкт-Петербурга складає 50-70 тисяч рублів на місяць на двох. У вас немає житла, ви житло знімаєте. У вас в планах є якісь накопичення, і є бажання придбати місце для проживання. Перед вами стоїть вибір - купувати квартиру по ФЗ 214 або прекрасний апартамент недалеко від такої ж квартири розташований, і в цілому між ними є певні подібності. Як ви будете міркувати? Яка логіка такого вибору?
Ілля: Я маю якісь знання і досвід, тому моя поведінка відрізняється від поведінки середньостатистичного покупця квартири. Я, загалом, так і роблю, безумовно. Я коли купую щось для себе, в тому числі нерухомість, я обов'язково думаю, для чого я це буду використовувати завтра, післязавтра і через 5-10 років. І цим моя поведінка принципово відрізняється від поведінки людини, який вирішує проблему на сьогодні - купити якесь житло.
Тому, з цієї точки зору тут потрібно дивитися на конкретну ситуацію. Якщо я розумію, що це я купую для себе, і я буду жити в цьому місці досить тривалий період, і буду жити зі своєю сім'єю, то я виберу квартиру. Якщо я розумію, що це тимчасовий варіант на період 2-3 років, після чого я буду покращувати житлові умови або переїжджати, я виберу апартаменти, щоб це був якийсь інвестиційний актив, яким я можу більш ефективно розпоряджатися.
І ми знаємо багато таких прикладів, коли люди продавали свою трикімнатну квартиру, набували два апартаменти у нас і планували за рахунок доходу програму, яка у нас існує, знімати собі нормальне житло і ще мати трохи грошей зверху. Це такий цілком розумний шлях людини, яка думає про своїх грошах.
8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленінградська область
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 2 з 2 читачів вважають Запис корисною.