Юридична чистота квартири. Що необхідно перевірити перед покупкою квартири? Які документи мені необхідно попросити у продавця?
Купівля квартири, справа відповідальна. На сьогоднішній день існує безліч ріелторських фірм, що надають послуги з перевірки квартири перед покупкою на предмет її юридичної чистоти. Що ж таке юридична чистота квартири і навіщо її перевіряти. Під юридичною чистотою розуміються ризики, які можуть виникнути у покупця не тільки при оформленні угоди, але і в подальшому. У даній статті, ми постараємося розглянути деякі моменти, про які потенційному покупцеві квартири необхідно знати.
Перше, що необхідно зробити перед тим, як підписати договір купівлі-продажу квартири це з'ясувати чи є у продавця право на продаж даної квартири.
Необхідно попросити у продавця свідоцтво про право власності на даний об'єкт нерухомості, а по можливості отримати його копію. В даний час порядок реєстрації права власності в Росії здійснюється таким чином, що після реєстрації нової угоди по об'єкту нерухомості старі свідоцтва про право власності у колишніх продавців не вилучаються. З цього, визначити чи є свідоцтво про право власності дійсним з його вигляду неможливо.
Для встановлення дійсних даних по об'єкту угоди доцільно в підрозділ Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії запросити виписку з єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). Вказану виписку може отримати будь-яка особа в територіальному підрозділі Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії. Для цього достатньо мати при собі посвідчення особи і документ, що підтверджує оплату державного мита.
Для визначення юридичної чистоти угоди, виписка на житлове приміщення має величезне значення.
У даній виписці фіксується наступні дані:
а) опис об'єкта нерухомості;
б) відомості про зареєстровані права на нього;
в) відомості про обмеження (обтяження) прав на житлове приміщення;
г) відомості про існуючі на момент видачі виписки правопретензій і заявлених в судовому порядку права вимоги щодо даного житлового приміщення.
За допомогою відомостей з ЕГРП можна виявити такі небажані для покупця юридичні дефекти житлового приміщення:
- встановлені щодо даного житлового приміщення іпотека, довірче управління, оренда;
- накладений уповноваженими органами арешт щодо житлового приміщення;
- інформація про наявні на момент надання виписки різних судових суперечках і розглядах щодо житлового приміщення;
- подані заяви про реєстрацію угод і переходу права власності щодо даного житлового приміщення.
Робота по визначенню юридичної чистоти угоди також передбачає, що при вивченні документів по квартирі покупцеві слід враховувати наступне:
а) у разі якщо житлове приміщення перебуває у спільній сумісній власності двох або більше осіб, в свідоцтві про державну реєстрацію права вказуються всі правовласники і свідоцтво видається в єдиному екземплярі для всіх правовласників;
б) у разі якщо житлове приміщення знаходиться у спільній частковій власності двох або більше осіб, свідоцтво видається кожному із співвласників і в кожному свідоцтві вказується на кількість часток, що належать цій особі.
Відомості про інші учасників часткової власності вказуються на зворотному боці свідоцтва і містять прізвища, імена, по батькові учасників часткової власності, а також розмір їх частки у праві. Однак відомості про співвласників на зворотному боці свідоцтва про право власності можуть бути вказані не завжди.
Проте, продавець повинен мати у своєму розпорядженні документами, що підтверджують право на даний об'єкт нерухомості, виданими в порядку, що діяв на момент виникнення даного права (акт органу місцевого самоврядування, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, договір на приватизацію і т.д.). Такі документи є достатніми для підтвердження права власності продавця на продається житло і є дійсними і в даний час.
Наступний приклад, при вивченні юридичної чистоти квартири з'ясовується, що продавець перебуває в шлюбі, і житло придбане під час шлюбу, тобто бути спільно нажитим майном, а отже перед продажем квартири необхідний дозвіл чоловіка на відчуження спільно нажитого майна, яке оформляється нотаріально.
Якщо згода подружжя не буде отримано, то надалі таку угоду можна розірвати. Причому важливий не тільки момент знаходження в шлюбі на момент продажу, але також і на момент покупки даної власності.
При вивченні ситуації може бути з'ясовано, що нерухомість була придбана за договором довічного утримання, то продати дану нерухомість можливо тільки з письмової згоди колишнього власника цієї нерухомості.
Перед укладанням угоди також необхідно з'ясувати чи всі мешканці виписалися (якщо відчужується будинок, квартира, кімната). Інформація про всіх зареєстрованих на відчужуваної житлоплощі є в особовому рахунку і будинковій книзі, копії цих документів можна взяти в РЕУ, ЖБК, ДЕЗе і т.д.
Майбутньому власнику нерухомості також вкрай важливо дізнатися, чи не здана вона за договором найму житлового приміщення. Відповідно до статті 675 Цивільного Кодексу РФ зміна власника нерухомості не тягне розірвання договору найму. Купивши таку нерухомість, громадянин автоматично стає наймодавцем, а в його квартирі, будинку, кімнаті, будуть жити чужі люди.
При вивченні чистоти квартири, також необхідно звернути увагу на всі попередні угоди з даною квартирою. Якщо при переході права власності за попередніми угодами були ущемлені чиїсь права, то в наслідку, всі наступні угоди можуть бути визнані недійсними, а останній власник може втратити тільки що придбаної квартири.
Для того, щоб уникнути цього необхідно по будинковій книзі відстежити всіх раніше проживали в даній квартирі на предмет дотримання їх прав під час проведення следок з даною квартирою. Особливу увагу варто звернути на неповнолітніх, чиї права при приватизації на початку 90-х років минулого століття часто не враховувалися.