«Дачна амністія» не скасовує необхідності отримувати дозвіл на будівництво індивідуального будинку. Ціна помилки може бути дуже високою. Про це розмірковує віце-президент Кубанської палати нерухомості Руслан Попов.
До цього переліку не було включено вимогу про надання дозволу на будівництво індивідуального житлового будинку та дозволу на введення в експлуатацію, що дозволило і все ще дозволяє багатьом оформити право власності, не пред'являючи їх до реєструючих органів. Прийняті нововведення значно спростили процедуру державної реєстрації прав, але в той же час стали причиною для масового відмови громадян від звернення за отриманням дозволу на будівництво.
Основний змив, який вкладав законодавець в закон про «дачної амністії» полягав у тому, щоб допомогти громадянам легалізувати в спрощеному порядку вже належать їм фактично об'єкти нерухомості. А саме - гаражі, індивідуальні житлові будинки, садові будинки в різних кооперативах і садівничих товариствах і відповідні земельні ділянки. Такий порядок легалізації повинен бути максимально простий для громадян і повинен був звільнити їх від необхідності тривалого і дорогого оформлення документів на таку нерухомість. До того ж через недосконалість законодавства це часто було безрезультатно і не мало ніякого дозволу без звернення до суду. При цьому повинні були з'явитися і додаткові можливості - законна передача майна в спадщину, отримання кредитів в банках під заставу даного майна тощо.
Полегшення для власників будинків пов'язано не з відсутністю необхідності отримувати дозвіл на будівництво, а з відсутністю необхідності отримувати дозвіл на введення житлового будинку в експлуатацію.
Закон про «дачної амністії» не скасовує і не заморожує вимога про отримання дозволу на будівництво.
Також не скасовані вимоги до будівництва відповідно до містобудівних та будівельних норм і правил муніципальних утворень.
Але то ж бо й воно, що потрібно встигнути добудувати і зареєструвати, а виходить це не завжди.
Будівництво подібних об'єктів без дозволу само по собі є адміністративним правопорушенням, передбаченим ст. 9.5 КоАП, що карається адміністративним штрафом до п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (який, звичайно, нікого не лякає). Воно також несе ознаки самовільної будівлі, що в свою чергу дає підстави для знесення такого об'єкта. А це вже набагато серйозніше!
самовільна споруда
Отже, будівництво індивідуального житлового будинку має здійснюватися на підставі дозволу на будівництво. Порядок видачі дозволу на будівництво встановлений статтею 51 Містобудівного кодексу РФ. Підставою для видачі дозволу на будівництво є:
1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
2) містобудівний план земельної ділянки;
3) схема планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва.
У разі якщо житлові будівлі зводяться без отримання відповідних дозволів, вони в силу статті 222 ГК РФ є самовільними.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Воно не має права розпоряджатися будівлею - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції. Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, передбачених п. 3 ст. 222 ГК РФ.
За змістом зазначеної норми для визнання споруди самовільної необхідна наявність одного або сукупності таких ознак:
1) земельну ділянку, на якому була створена споруда, не була відведена для її будівництва в установленому законодавством порядку;
2) будівля зведена за відсутності дозволу на будівництво;
3) самовільне будову було створено з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Перша ознака самовільної будівлі в реальному житті полягає в тому, що забудовник здійснює самовільне будівництво на земельній ділянці, який йому не належить на законних підставах або якщо експлуатація самовільної будівлі призводить до протиріччя дозволеному використанню земельної ділянки. Ми не будемо наводити приклад важких випадків - «будуємо де хочемо» - (тут все зрозуміло, тут відразу до лікарів). Але, наприклад, житлову будову зведено частково на вашій ділянці, а частково виходить за його межі на землю загального користування ... Або на земельній ділянці, наданій для ІЖС, побудований магазин, таунхауз на двох господарів ...
І це, повторимося, мова йде про індивідуальний житловому будинку, побудованому на своєму власній земельній ділянці, спеціально для цього відведених, з дотриманням всіх Сніпов, дотриманням максимальних параметрів забудови, санітарних і протипожежних норм. Просто тільки тому, що таке будівництво ведеться без дозволу (цей абзац, що називається, із зірочкою, і ми ще повернемося до його суті нижче).
До речі, ще одне порушення, що підпадає під цю ознаку 222-й статті Цивільного кодексу, яке громадяни часто не розуміють і не вважають серйозним. Це коли дозвіл на будівництво було отримано, але забудовник «трохи» вийшов за рамки дозволу (наприклад побудував зайвий поверх, трохи збільшив розміри свого будинку, перевищивши площа забудови, певною схемою планувальної організації земельної ділянки і т. П.).
З третім ознакою все зрозуміло. Дозвіл на будівництво отримано, і все побудовано в рамках параметрів виданого дозволу, але побудовано так, що при зведенні будівлі були порушені будівельні норми і / або санітарні правила, а це може загрожувати життю і здоров'ю громадян (включаючи і господаря такої будови) або порушувати права і законні інтересів інших осіб. Істотність таких порушень буде визначатися виходячи з конкретних обставин справи з урахуванням висновку судових експертиз.
І якщо ви не встигли отримати - по тій самій спрощеній системі, відповідно до закону про «дачної амністії», для вас дію цієї самої «дачної амністії» закінчилося, швидше за все, назавжди. Вийти зі складної ситуації допоможе тільки кваліфікована юридична допомога, яка дешевої бути в принципі не може, до того ж вас чекають цілком серйозні стандартні судові витрати і втрата душевного спокою.
І це ще не найстрашніше, нерідкі випадки, коли забудовник навіть встигає добудувати самовільно споруджуваний об'єкт нерухомості до того, як його виявили «вороги», і навіть встигає отримати заповітне - про право власності в Росреестра. Після отримання свідоцтва про право власності виникає ілюзія захищеності від яких би то не було домагань з боку третіх осіб. Однак титул власника самовільної будівлі не гарантує відмова в задоволенні позову про знесення.
Якщо немає дозволу на будівництво, це ще не привід зносити будівлю, але його все одно можуть знести
«Верховний Суд вказав, що одне лише відсутність дозволу на будівництво не може бути визнано істотним порушенням містобудівних норм і правил, що тягне знесення об'єкта ...», - заперечать нам деякі громадяни, начиталися «розумного інтернету», і матимуть рацію, але лише частково.
Однак цього недостатньо. Як роз'яснено в пункті 26 вищевказаного Пленуму, «відсутність дозволу на будівництво саме по собі не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду. У той же час суду необхідно встановити, вживало чи особа, яка створила самовільну споруду, належних заходів до її легалізації, зокрема до отримання дозволу на будівництво та (або) акта введення об'єкта в експлуатацію, а також правомірно відмовив уповноважений орган у видачі такого дозволу або акта введення об'єкта в експлуатацію ».
Тобто у справах про визнання права власності на самовільні споруди в порядку статті 222 ЦК України суд повинен перевіряти наявність документів, що свідчать про прийняття особою, що створила самовільну споруду, заходів до отримання дозволів на будівництво, на введення об'єкта в експлуатацію (наприклад уявлення відмови уповноваженого органу у видачі таких дозволів).
Також для прийняття судом рішення збереження самовільної будівлі і визнання на неї права власності необхідно, щоб така відмова уповноваженого органу влада не був законним. Тобто навіть якщо у позивача, яка заявляє про визнання в порядку ст. 222-й ГК РФ права власності на самовільну споруду, є відмова у видачі дозволу на будівництво, але така відмова є законним, у суду також відсутні підстави для збереження самовільної будівлі і визнання на неї права власності за особою, що допустили таке самовільне будівництво!
Верховний Суд РФ підкреслив, що визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку є винятковим способом захисту права. який може застосовуватися в разі якщо особа, яка звернулася до суду, з якої-небудь не залежить від нього причини було позбавлене можливості отримати правовстановлюючі документи на новостворений або реконструйований об'єкт нерухомості в порядку, встановленому нормативно-правовими актами, які регулюють відносини, пов'язані з містобудівною діяльністю, і відносини по використанню земель.
Такий позов не може бути використаний для спрощення реєстрації прав на новостворений об'єкт нерухомості з метою обходу норм спеціального законодавства, що передбачає дозвільний порядок створення і введення в цивільний оборот нових нерухомих речей.
Необхідно відзначити, що в цілому суди досить рідко відмовляють в задоволенні позову про знесення самовільної будівлі. І навіть якщо порушнику містобудівного законодавства пощастило, йому попався хороший юрист, і він якимось чином «проскочив» першу інстанцію, розслаблятися не варто, є ще апеляційна інстанція, результат розгляду справи якої може розчарувати горе-забудовника.
Щоб уникнути такого роду судових процесів сьогоднішнім і майбутнім індивідуальним забудовникам, а також покупцям нової нерухомості ходимо дати пораду: необхідно вкрай уважно ставитися до отримання дозвільної документації, перевіряти придбані земельні ділянки і нерухомі об'єкти на них. Звертайтеся до кваліфікованих юристів, а також самі проявляйте обачність і стежте за тим, щоб новостворений об'єкт нерухомості не мав ознак самовільної будівлі, інакше існує ймовірність понести в майбутньому значні і непоправні збитки.
Про що ще слід пам'ятати
При будівництві приватного будинку необхідно пам'ятати про те, що він вважається об'єктом індивідуального житлового будівництва. Як свідчить п. 3 ст. 48 Містобудівного кодексу РФ, об'єкт індивідуального житлового будівництва - це окремий житловий будинок з кількістю поверхів не більше трьох, призначений для проживання однієї сім'ї. Це основний критерій при віднесенні будинку до індивідуальному житловому будівництву. При цьому поверхи вважаються як наземні, так і підземні, мансарда також є поверхом.
Тільки при дотриманні цих норм, якщо ви змогли завершити будівництво самовільно зведеної житлового будинку, не отримавши позов про знесення, можна буде отримати кадастровий паспорт і зареєструвати в спрощеному порядку своє право власності.
Тобто, якщо громадянин побудував, як він вважає, всього двоповерховий будинок, де тільки два поверхи повноцінні, «а цоколь і мансарда не береться до уваги», то «дачна амністія» такому забудовнику не допоможе.
І ще одне широко поширена помилка - «ми будуємо з братом приватний будинок на двох, тобто будинок на два господаря, що тут страшного?». Шановні читачі, будинок на два господаря - це багатоквартирний будинок, з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками! Ви не зареєструєте такий будинок в спрощеному прядки, відповідно до закону про «дачної амністії». І навряд чи взагалі здасте його в експлуатацію в позасудовому порядку, а цей порядок, як ми зазначали вище, досить проблематичний. А якщо це (мається на увазі реєстрація в спрощеному порядку) у кого-то і вийшло (як теж іноді стверджують), то вам просто пощастило. Це або некомпетентність співробітників Росреестра, чи щось інше. До того ж те, що можна було вчора, зовсім не означає, що можна сьогодні, а то, що можна сьогодні, не факт, що можна буде завтра.
Джерело: газета «Кубанська нерухомість»