Питання дня по темі:
Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента
Неліквідний об'єкт нерухомості очима фахівця
Продати об'єкт нерухомості, яким би зовні привабливим він не був, ніколи не було простою справою. Інакше працю ріелтора був би більш легким і менш оплачуваних. Однак в ряду комерційної і особливо житлової нерухомості часом трапляються квартири, офіси та інші приміщення, продати які з тих чи інших причин особливо складно. При цьому навіть перевірений механізм зниження вартості часто не дає бажаних результатів. Такі об'єкти на професійному сленгу називають неліквідом.
На думку фахівців, неліквіду на сьогоднішньому ринку не так уже й мало - від 3 до 5% від числа об'єктів, виставлених на продаж. Говорячи про таких квартирах і приміщеннях, багато ріелторів сприймають питання досить спрощено. На їхню думку, питання ліквідності в кінцевому рахунку зводиться до ціни. Філософія проста: якщо ціна вигідна - об'єкт буде проданий неодмінно, якими б недоліками це приміщення не мало. Однак на ділі не все так просто, як здається на перший погляд. І, як показує практика, не так уже й малий перелік об'єктів, від спроб продати які відмовилися навіть досвідчені фахівці.
- приміщення неліквідні за технічним станом;
- приміщення неліквідні за територіальною ознакою;
Серед об'єктів неліквідних за територіальною ознакою дуже мало житлової нерухомості. В основному це виробничі площі, що здаються в оренду. Розташовані вони найчастіше в глибині промзон, а то і зовсім на території охоронюваних підприємств. Як правило, вони відрізані від громадського транспорту, і можуть знайти свого орендаря лише в тому випадку, якщо діяльність фірми, яка передбачає оренду цієї площі, не пов'язана з прийомом відвідувачів, поставками сировини і витратних матеріалів, а велика частина співробітників має свій транспорт.
Виникає природне запитання: «Як же повинен надійти ріелтор, перед яким стоїть завдання зробити неліквідний об'єкт ліквідним?»
В першу чергу, фахівець з нерухомості повинен правильно зрозуміти ситуацію.
Якщо таким об'єктом виявляється квартира, корисно після зустрічі з власником знайти можливість поговорити з сусідами, з дільничним. Чи не зашкодить і консультація інженера-будівельника, який знає особливості конструкції будівлі. До речі, ознаки свіжого ремонту, зробленого незадовго до передбачуваного продажу, теж повинні бути сигналом до особливо ретельній перевірці стану квартири. Під новими шпалерами може ховатися три дні тому заклеєний грибок, а можуть виявитися і тріщини, особливо в тому випадку, якщо поблизу старого будинку недавно почалося будівництво. Варто не полінуватися оформити офіційний запит агентства в ЖЕК або керівництво кооперативу з приводу майнових прав та кількості осіб, прописаних на даній площі. А також звернутися в БТІ.
Ріелтор повинен розуміти, що якщо дані, внесені продавцем в договір, недостовірні, це дає підставу не тільки розірвати угоду, а й залучити останнього до відповідальності, згідно з чинним законодавством.
У випадку з територіальної неликвидностью потрібно розібратися в транспортній схемі, інтервалах руху маршруток, муніципального транспорту і інші особливості даної місцевості. Поширені аргументи, такі як «тихе місце», «зелена зона» можуть мати і зворотний бік медалі, у вигляді необхідності добиратися 30 хвилин пішки до кінцевої зупинки маршрутки, що курсує з годинним інтервалом. Однак цей аспект важко приховати. При розгляді варіанту покупки він, як правило, очевидний.
В умовах непогашення кредитів сьогодні на ринку як ніколи багато об'єктів нерухомості, які перейшли у власність банку на правах застави. Хоча на сайтах великих банків такі квартири в основному позначені.
Самі по собі ці об'єкти є абсолютно законними в тому сенсі, що побудовані за рахунок банківських інвестицій в будівництво, а фізична (юридична) особа в силу кризи, банкрутства втратило можливість своєчасно гасити кредит. Банк, який не отримав своєчасну оплату, нерідко розриває договір з позичальником і виставляє квартиру на продаж. Як правило, банк сам ініціює питання про розірвання договору та примусовий продаж нерухомості, до суду такі справи доходять рідко. Проблемою є те, що в таких випадках часто доводиться примусово виселяти постраждалих господарів, які ще сподіваються налагодити відносини з банком. І ріелтор тут не може не виявитися втягнутим у протистояння сторін.
Як видно зі сказаного, ситуацій, в яких є спокуса відмовитися від роботи з об'єктом, більш ніж достатньо. Питання кваліфікації для ріелтора в даному випадку полягає в тому, щоб або знайти прийнятний механізм реалізації об'єкта нерухомості, або швидко зрозуміти, чому займатися їм не слід.
Звичайно, ріелтор зацікавлений в комісійних, тому постарається застосувати всю кваліфікацію і все чарівність для вирішення завдання. Тим більше що в більшості випадків на ліквідність об'єкта можна вплинути. При цьому, важелями впливу на ситуацію може бути не тільки обґрунтоване ціноутворення.
У разі якщо мова йде про об'єкт первинного ринку, можуть і повинні бути підготовлені документи, що гарантують своєчасну здачу об'єкта в експлуатацію і жорсткі штрафні санкції, якщо ці терміни не будуть витримані.
Безумовно, все це кропітка праця, але комісійні, які отримує ріелтор від покупця, власне, і є плата за юридичну чистоту і безпеку.
Але і ситуацій, коли від роботи з об'єктом є сенс відмовитися на початковому етапі, в цілому досить. В першу чергу це стосується нераціональних втрат часу. Іноді перевірка юридичної чистоти об'єкта і збір відсутніх документів може бути еквівалентний за часом успішній роботі з декількома іншими об'єктами.
Таким чином, шанс отримати комісійні по одному об'єкту буде протиставлено ймовірності втратити заробіток за двома, трьома квартирами і більше. Не часто, але бувають ситуації, коли будь-якої відсутній документ відновити неможливо. А без нього купівля-продаж може бути визнана неправомірною. Має сенс уникати ситуацій, коли об'єкт продає не прямий власник, а особа, що діє за дорученням. При сучасному розвитку комп'ютерних технологій можна зіткнутися з підробленими документами, і про це не можна забувати! Необхідно також з'ясувати, скільки разів квартира купувалася і продавалася з моменту здачі будинку в експлуатацію. Як правило, чим менше цей ланцюжок, тим менше ризик. Нарешті, можлива ситуація, коли ступінь зацікавленості неадекватна втрат часу. Ріелтор зобов'язаний гарантувати дотримання інтересів як продавця, так і покупця, але при цьому не зобов'язаний бути альтруїстом.
У той же час ситуація, що виникла на ринку нерухомості в зв'язку з кризою, а саме посилений викид на ринок об'єктів, продаж яких викликана фінансовими проблемами, є потенційно нетривалою. Швидше за все, в найближчому майбутньому з пожвавленням економіки і появою вільних коштів попит на неліквід почне падати. А значить, сьогодні для збільшення ліквідності ціна таких об'єктів повинна знижуватися ще швидшими темпами, ніж купівельна спроможність. Те, що не вдасться продати зараз, ще складніше буде продати завтра. Чи так це виявиться в дійсності - покаже час.
Костянтин Гусєв, керівник департаменту з оцінки нерухомості агентства «Бюро Верітас»
Об'єкти, неліквідність яких обумовлена чисто функціональними особливостями, зазвичай більш прості в роботі, так як всі їх позитивні і негативні якості в більшості випадків досить очевидні. Технічні недоліки, в принципі, майже завжди переборні. Набагато більше проблем з об'єктами, які мають не явну проблематику. В першу чергу це стосується приміщень з сумнівною історією і проблемами в частині прав власності та інших супутніх документів. Дуже часто об'єкти такого плану мають настільки складним і неоднозначним походженням, що навіть досвідчений ріелтор може помилитися, розбираючись в історії походження квартири, права спадкування та у встановленні осіб, які можуть претендувати на цю площу. Такого роду предпродажное дослідження, по-перше, забирає багато часу, по-друге, часто супроводжується такою юридичною казуїстикою і такою кількістю недостовірних даних, що часто краще буває відмовитися від діловодства по даному об'єкту, оскільки його юридичну чистоту довести буває практично неможливо. А це, в свою чергу, не гарантує в подальшому дотримання всіх прав і інтересів покупця.
Андрій Степаненко, провідний спеціаліст відділу іпотечного кредитування «Кредитпромбанку»
Сьогодні нерідкі випадки, коли клієнт з тих чи інших причин не може погасити іпотечний кредит, або взагалі зникає з поля зору банку. Незважаючи на те, що банки навіть сьогодні намагаються знайти компроміс з позичальником. У той же час банк має право, згідно з підписаними документами, розірвати договір в односторонньому порядку. У цьому випадку об'єкт нерухомості виставляється на продаж за ринковою ціною. Але інтерес клієнтів до таких об'єктів досить обмежений, оскільки до моменту врегулювання відносин банку і позичальника на об'єкт нерухомості накладається арешт. Сам же процес з'ясування відносин між банком і позичальником може затягнутися на місяці. Для ріелтора, так само як і для потенційного покупця, такі об'єкти незручні в силу того, що банк і позичальник все ж можуть врегулювати відносини, причому на будь-якому етапі підготовки угоди. Не кажучи вже про те, що колишній власник може подати позов проти тієї чи іншої сторони і після завершення угоди.