Проблема ошуканих пайовиків давно стала всеросійської. Причин, коли покупці новобудов не можуть отримати оплачене житло, величезна кількість, і про них багато і наполегливо говорять всі засоби масової інформації.
Проблема ошуканих пайовиків давно стала всеросійської. Причин, коли покупці новобудов не можуть отримати оплачене житло, величезна кількість, і про них багато і наполегливо говорять всі засоби масової інформації. Однак мало хто торкався такої проблеми, як виселення пайовиків з уже отриманих і обжитих квартир. Саме на цю тему ми і поговоримо з відомим адвокатом Олегом Суховим ( «Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
- Олег Володимирович, скажіть, будь ласка, які вам відомі випадки виселення покупців новобудов після фактичного заселення квартир?
На практиці часто зустрічаються випадки, коли пайовики оформляють попередні договори і після завершення будівництва вселяються в квартири, оплачують комунальні платежі, довго проживають, інколи роками. При цьому не мають свідоцтва про право власності на житло. В процесі оформлення документів з'ясовується, що в користування дольщику перейшла квартира, яка входить в частку місцевих органів влади, або в частку інвестиційної компанії, яка бере участь у проекті, або в частку підрядника - компанії, що здійснювала будівельні роботи. Якщо подібні обставини будуть встановлені, то квартира у проживає відбирається і передається належному правовласнику, пайовик по суду виселяється з житлового приміщення.
Припинення права на вже зайняту покупцем новобудову можливо і за умови, якщо таке приміщення належить в якості застави банку або кредитної компанії. Заставні квартири не підлягають відчуженню без згоди заставного кредитора, т. Е. Того ж банку, проте на практиці забудовники не гребують продавати за сірими схемами в тому числі і заставні квартири, що призводить до судових позовів, результат яких визначений - пайовик підлягає виселенню.
- Що може бути причиною або підставою, щоб покупця новобудови позбавити його житла?
Все, наведене вище - це причини. А підстави: не відповідає закону договір (попередній, інвестування, простого товариства), неналежний продавець (забудовник, інвестор, підрядник), неправильна оплата (без чека або платіжного банківського доручення) і як результат судове рішення про виселення та виконавчий лист про виселення.
- Скажіть, як часто суди виносять рішення про виселення власників і власників з їхніх квартир в новобудовах?
- Чи можна без судового рішення і виконавчого листа виселити власника з квартири?
- Виселення громадянина з займаного ним житлового приміщення можливо тільки в судовому порядку. Іншими словами, звернення стягнення на житлові приміщення, що належать фізичним (громадянам) або юридичним особам (організаціям), в позасудовому порядку не допускається. На підставі судового рішення видається виконавчий лист. Необхідно відзначити, що на стадії виконавчого провадження виселюваному встановлюється термін для добровільного виконання міститься у виконавчому документі вимоги про звільнення займаного житлового приміщення. При невиконанні цієї вимоги виселення проводиться в примусовому порядку.
- Перед тим як ви зважитеся підписати договір купівлі-продажу із забудовником, зберіть якомога більше інформації про нього. Обов'язково вивчіть офіційний сайт фірми, а також сам будівельний об'єкт. Перед покупкою квартири в новобудові не пошкодуйте свого часу - надішліть письмові запити в префектуру округу і уряд Москви (або області) - запросите дані про закінчення будівництва обраного об'єкта. До речі, вся інформація про будівельні компанії, які допустили при будівництві об'єктів багато порушень, публікується на офіційному сайті Мосгосстройнадзора.
При виборі інвестиційної компанії важливо уточнити, чи є у неї спеціальна ліцензія, а також документи на відведення землі, виділені конкретні ділянки під будівельний майданчик, чи є документи, що дозволяють будівництво і дають право на зведення саме цього житлового будинку. Необхідно упевнитися, що всі ці документи підписані і затверджені у відповідних інстанціях. Далі приступайте до вивчення умов самого договору. Найкраще, звичайно, проконсультуватися з досвідченим юристом, т. К. Юридично непідготовлена людина може не звернути уваги на багато дуже важливі моменти в самому договорі. Договір пайової участі, реєстрований в Росреестра відповідно до 214-ФЗ, практично на 100% страхує пайовика від подвійних продажів. Якщо квартира купується не відповідно до Закону 214-ФЗ, то необхідно наполягати на реєстрації даних покупця і його договору в реєстрі забудовника.
- Які взагалі договори на придбання квартир в новобудовах бувають і які з них найбільш ризиковані? Олег Володимирович, які договори ви не рекомендуєте укладати?
- Як показує практика, участь в будівництві житла здійснюється на підставі наступних документів: договору пайової участі в будівництві; договору уступки права вимоги; договору інвестування (співінвестування); попереднього договору купівлі-продажу квартири (попереднього договору пайової участі); членства в кооперативі; договору простого товариства (про спільну діяльність); договору підряду; договору позики; вексельних схем і т. д. Рекомендую купувати житло в тих новобудовах, де продажі ведуться відповідно до Федерального закону від 31.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ », згідно з яким кожен договір реєструється в органах Федеральної реєстраційної служби. Це означає, що забудовник не може укласти такий договір щодо однієї квартири відразу з декількома особами: після реєстрації першого договору наступні угоди щодо тієї ж квартири неможливі.
Висновок інших, які не відповідають закону 214-ФЗ договорів, є, як правило, показником відсутності будь-якого обов'язкового для забудовника документа. Серед численних схем, які використовуються інвестиційно-будівельними компаніями (серед них договір з розстрочкою платежу, договір інвестування, агентський договір, договір з оплатою за векселем і т. П.), Найпоширенішим є попередній договір купівлі-продажу. Питання про можливість його використання є дискусійним. Дійсно, закон № 214-ФЗ забороняє залучення грошових коштів громадян для будівництва не на підставі договору участі в пайовому будівництві або житлових сертифікатів. Угода по залученню коштів громадян, досконала в порушення наведених вище вимог, може бути визнана судом недійсною за позовом громадянина. Однак багато забудовників вважають, що ця заборона не поширюється на попередні договори купівлі-продажу. Справа в тому, що предмет такого договору - не притягнення грошових коштів громадян для будівництва з подальшим отриманням квартири, а висновок в майбутньому (зазвичай після того як забудовник оформить своє право власності на зданий в експлуатацію будинок) договору купівлі-продажу готової квартири. Тому прав на квартиру при укладанні попереднього договору купівлі-продажу не виникає. Однак подібний підхід забудовників до попередніми договорами не відповідає інтересам пайовиків, т. К. Їм доводиться оплачувати квартири, укладаючи попередні договори, на підставі яких право на житло залишається за будівельними компаніями.
Має місце ще один спосіб продажу квартир від забудовників, який викликає найбільші сумніви, тому що не врегульовано відповідними законами. Це договір участі в житлово-будівельному кооперативі. Як правило, схема виглядає наступним чином: бажаючому пропонують вступити в кооператив, який набуває для нього квартиру за внесений пай. Рекомендую бути особливо обережними: всі умови такого договору визначено в статуті кооперативу, тому перед тим як підписати його, порадьтеся з досвідченим юристом, даний вид угоди виглядає сумнівним вже в момент її укладення.
- Що робити в ситуації, коли подвійний продаж все ж сталася і на квартиру претендує хтось ще?
- Для початку необхідно звернутися до забудовника за роз'ясненнями. Можливо, сталася технічна помилка і ситуацію можна вирішити мирним шляхом. Переконавшись в тому, що ситуація складається для вас несприятливим чином, не відкладайте звернення до суду.
- Олег Володимирович, чи є переваги у одного пайовика перед іншим, якщо вони претендують на одне житло, наприклад, при подвійний продажу?
- Чи є принципова різниця між покупцями новобудов, яких виселяють, наприклад, між тими, хто оформив право власності, і тими, хто ще не оформив, а має на руках лише договір, навіть оплачений?
І останнє, на що хочу звернути увагу: якщо суд виніс рішення на користь іншого покупця, має бути подано позов про відшкодування збитків. Розмір збитків може бути дорівнює ринковій вартості квартири в момент звернення до суду.