Договором передбачено, що при передачі об'єкту, сторони складають в обов'язковому порядку передавальний акт - після повної оплати продажної вартості об'єкта. Договір не містить застережень про момент переходу права власності.
До теперішнього часу викупна вартість продавцю не виплачена. Передавальний акт не складений. Об'єкт знаходиться на балансі продавця.
Без повної оплати він не передає майно покупцеві.
ИФНС вважає, що покупець неправомірно не ставить будівлю на баланс в якості об'єкта основних засобів, вимагає здійснити таку постановку і відповідно нараховувати податок на майно.
Чи правомірні дії реєстраційної палати по реєстрації договору і видачі свідоцтв з обмеженнями? Права чи ИФНС?
Е.Н. Лобанов,
директор ТОВ «В-буд»,
Воскресенськ
Московської обл.
У ситуації, що розглядається (за умови, що реєстраційна палата оформила перехід права власності на об'єкт нерухомості з видачею свідоцтва про власність з обтяженням) вимога податкового органу, який наполягає на бухгалтерському обліку придбаного об'єкта нерухомості покупцем, правомірно.
Державна реєстрація переходу права власності нерухомості є для податківців незаперечним підтвердженням виникнення обов'язки у покупця поставити придбане майно на баланс в якості основного засобу і сплачувати податок на майно (ст. 374 НК РФ). Це пояснюється тим, що право власності на нерухоме майно, а також його перехід до інших осіб підлягає держреєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП). Саме з моменту державної реєстрації виникає право власності на нерухомість (п. 1 ст. 131, ст. 219 і п. 2 ст. 223 ЦК України).
Можна назвати дві причини, за якими результат угоди не відповідає очікуванням сторін. По-перше, в договорі чітко не сформульовано умову про особливий порядок переходу права власності на продається майно (після повної оплати). По-друге, реєструючий орган не в повній мірі врахував умови договору і, на нашу думку, допустив порушення при реєстрації угоди купівлі-продажу та переходу прав по ній.
Як випливає із запитання, сторони мали намір укласти договір купівлі-продажу нерухомості не просто з розстрочкою платежу (ст. 489 ЦК РФ), а з особливим порядком переходу права власності на майно - після повної оплати за договором. На такий висновок побічно вказує наведене в питанні умова договору: майно передається після повної оплати продажної вартості. Зазначений порядок допустимо в силу ст. 491 ГК РФ.
У випадках, коли договором купівлі-продажу передбачено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин, покупець не має права до переходу до нього права власності відчужувати товар або розпоряджатися ним іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором або не випливає із призначення та властивостей товару.
Але можливість використовувати особливу конструкцію визначення моменту переходу права власності (після повної оплати) поставлена в залежність від наявності в договорі умови про збереження за продавцем права власності до будь-якого моменту. Подібного умови в договорі немає. У ньому зазначено тільки момент передачі майна, а не момент переходу права власності.
Швидше за все реєструючий орган вирішив, що особливі умови ст. 491 ГК РФ в даному випадку не застосовуються, і розцінив договір як угоду купівлі-продажу з розстрочкою платежу (ст. 489 ЦК РФ) з переходом права власності до покупця до моменту повної оплати.
Щоб використовувати конструкцію переходу права власності, передбачену ст. 491 ГК РФ, в договір слід було включити таку умову: право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до повної оплати товару. Воно дозволило б реєструючого органу однозначно визначити момент переходу права власності і правильно виконати реєстраційні дії.
Разом з тим відсутність акту прийому-передачі вказує на невиконання договору продавцем. При таких обставинах реєструючий орган повинен був лише зареєструвати саму угоду (договір купівлі-продажу), а перехід права власності - тільки після виконання сторонами умов договору. З боку покупця це повна оплата (підтвердженням служать платіжні доручення або інші докази, дозволені умовами договору), з боку продавця - передача майна (підтверджується актом прийому-передачі, підписаного обома сторонами договору).
Реєстрація іпотеки в силу закону
При наявності підписаного сторонами акту прийому-передачі реєструючий орган має право реєструвати перехід прав з обтяженням (іпотеку), незважаючи на відсутність окремого договору про заставу (іпотеку) та відповідних заяв сторін угоди. Пояснимо.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно (п. 1 ст. 130 і п. 1
ст. 549 ГК РФ). Перехід до покупця права власності на нерухомість за таким договором підлягає держреєстрації. З моменту її здійснення у набувача виникає право власності на нерухоме майно (п. 1 ст. 551 і п. 2 ст. 223 ЦК України).
Договір купівлі-продажу нерухомості може бути укладений на умовах оплати в розстрочку (п. 1 ст. 488 і п. 1 ст. 489 ЦК України). У пункті 3 ст. 489 ЦК України передбачено, що до договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу застосовуються правила, передбачені п. 2, 4 і 5 ст. 488 ГК РФ.
У пункті 5 ст. 488 ГК РФ сказано, що, якщо інше не закріплено договором купівлі-продажу, з моменту передачі товару покупцеві і до його оплати товар, проданий в кредит, визнається які у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку по оплаті товару.
Відповідно до п. 2 ст. 1 Федерального закону від 17.07.98 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (далі - Закон про іпотеку) до застави нерухомого майна, що виникає на підставі федерального закону при настанні вказаних у ньому обставин (далі - іпотека в силу закону) , застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору про іпотеку, якщо федеральним законом не встановлено інше. Іпотека як обтяження майна, закладеного за договором про іпотеку, виникає з моменту укладення цього договору (п. 2 ст. 11 Закону про іпотеку). При іпотеці в силу закону іпотека як обтяження майна виникає з моменту державної реєстрації права власності на майно, якщо інше не передбачено договором.
У пункті 2 ст. 20 Закону про іпотеку говориться, що іпотека в силу закону підлягає держреєстрації без подання окремого заяви і без сплати мита. Держреєстрація іпотеки в силу закону проводиться одночасно з держреєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше не обумовлено федеральним законом. Права заставодержателя по іпотеці в силу закону можуть бути засвідчені заставної. При держреєстрації іпотеки в силу закону відомості про заставодержателя вносяться в ЕГРП на підставі договору, за яким виникло забезпечує іпотекою зобов'язання. Витребування у заявника інших стосуються заставодержателя документів і відомостей не допускається.
Крім того, виходячи з параграфа 1 глави 30 ЦК РФ договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони в необхідній формі досягли згоди з усіх істотних умов.
У ситуації, коли відчуження майна підлягає держреєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 223 ЦК України).
Згідно п. 1 ст. 2 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ держреєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ГК РФ. Держреєстрація - єдиний доказ існування зареєстрованого права на нерухоме майно. Таке право може бути оскаржене лише в суді.
В даному випадку договором передбачено, що товар не передається покупцеві до його повної оплати, отже, його не можна вважати що знаходяться в заставі, з огляду на наведені вище норми. Таким чином, реєстрація переходу прав власності з обтяженням проведена з порушенням норм чинного законодавства.
На замітку продавцеві